IPPB3/423-8/14-2/EŻ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 18 grudnia 2013. (data wpływu: 7 stycznia 2014 r.) w sprawie o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie dochodu zwolnionego z opodatkowania oraz kosztów uzyskania przychodów - jest prawidłowe.

W dniu 7 stycznia 2014 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie dochodu zwolnionego z opodatkowania oraz kosztów uzyskania przychodów.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

1. Wspólnota Mieszkaniowa uzyskała jednorazowy przychód z tytułu odszkodowania za utrudnienia podczas prac telekomunikacyjnych. Wykonywane prace wpływały bezpośrednio na pogorszenie możliwości korzystania z zasobów mieszkaniowych (korytarzy, klatek schodowych). Do wyżej wymienionych utrudnień zaliczyć należy: zajęcie korytarzy, klatek schodowych, wpływających na komunikację w częściach wspólnych; bezterminowe zajęcie części wspólnej pod zamontowanie skrzynki z przewodami telekomunikacyjnymi; drobne uszkodzenia ścian wewnętrznych części wspólnych.

2. Wspólnota Mieszkaniowa osiąga przychody zwolnione od podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 oraz osiąga przychody opodatkowane (ze źródeł nie związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi). Ponosi koszty uzyskania przychodów opodatkowanych i zwolnionych (tekst jedn.: prace remontowo-konserwacyjne, przeglądy techniczne budynku, utrzymanie porządku i czystości, utrzymanie terenów zewnętrznych, energia elektryczna, ubezpieczenie budynku, koszty zarządu, administrowania, prowizje i opłaty bankowe, koszty ochrony, pozostałe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej) i jednocześnie nie może wskazać jednoznacznie wysokości kosztów uzyskania przychodów przypadających na poszczególne źródła przychodów.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy Wspólnota Mieszkaniowa powinna odprowadzić podatek dochodowy z tytułu uzyskanego jednorazowego odszkodowania.

2. Czy do kosztów uzyskania przychodów opodatkowanych Wspólnota może zaliczyć w proporcji zgodnie z art. 15 ust. 2 i ust. 2a, wszystkie koszty utrzymania nieruchomości wspólnej tj.: prace remontowo-konserwacyjne, przeglądy techniczne budynku, utrzymanie porządku i czystości, utrzymanie terenów zewnętrznych, energia elektryczna, ubezpieczenie budynku, koszty zarządu, administrowania, prowizje i opłaty bankowe, koszty ochrony, pozostałe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.

Zdaniem Wnioskodawcy:

1. Wspólnota Mieszkaniowa stoi na stanowisku, iż uzyskane jednorazowe odszkodowanie stanowi dochód wolny od podatku w świetle art. 17 ust. 1 pkt 44 oraz interpretacji Ministerstwa Finansów z dnia 22 grudnia 2006 r. DD6-8213-438/M/K/06/339/3. Uzyskane odszkodowanie stanowi rekompensatę za niemożność korzystania w pełni z nieruchomości wspólnej oraz jej zajęcie pod stale elementy (skrzynki). Dodatkowo dochód uzyskany z odszkodowania został przeznaczony w całości na bieżące utrzymanie nieruchomości wspólnej. Zatem oba warunki wymienione w art. 17 ust. 1 pkt 44 według Wspólnoty zostały spełnione.

2. Wspólnota Mieszkaniowa stoi na stanowisku, iż wszystkie wymienione koszty utrzymania nieruchomości wspólnej może zaliczyć w koszty uzyskania przychodów opodatkowanych zgodnie z art. 15 ust. 2 i ust. 2a. Uzyskiwane przychody wymienione w pkt 2 (1-3) przeznaczone są w całości na utrzymanie nieruchomości wspólnej a zatem zasobów mieszkaniowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ww. ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.:Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty: w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do wyżej cytowanego przepisu zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody towarzystw budownictwa społecznego, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

* gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

* innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych

Przez "zasoby mieszkaniowe" należy rozumieć:

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody wspólnoty mieszkaniowej otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wspólnota uzyskała jednorazowy przychód z tytułu odszkodowania za utrudnienia podczas prac telekomunikacyjnych - prace wpłynęły na pogorszenie korzystania z korytarzy, klatek schodowych. Dochód uzyskany z odszkodowania został przeznaczony w całości na bieżące utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Kwalifikując otrzymane przez Wspólnotę odszkodowanie należy oprzeć się na wskazanej wyżej definicji "zasobów mieszkaniowych". Zgodnie z przytoczoną definicją, pojęcie to należy rozumieć jako: "(...) znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,".

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że źródłem otrzymanego odszkodowania za utrudnienia w korzystaniu z klatek schodowych oraz korytarzy (tekst jedn.: zajęcie klatek schodowych, korytarzy wpływających na komunikację w częściach wspólnych, bezterminowe zajęcie części wspólnej pod zamontowanie skrzynki z przewodami telekomunikacyjnymi, drobne uszkodzenia ścian wewnętrznych części wspólnych) podczas prac telekomunikacyjnych jest gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Właściwy jest zatem pogląd Wnioskodawcy, że otrzymane odszkodowanie pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Osiągnięty dochód z powyższego tytułu w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych podlega zwolnieniu od podatku dochodowego od osób prawnych (art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

W konsekwencji, stwierdzić należy, że dochód z tytułu otrzymanego odszkodowania w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobu mieszkaniowego może korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy.

Jak już zostało wskazane powyżej, z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.p., przychodami z zastrzeżeniem ust. 3 i ust. 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty, co do zasady, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią przychód w rozumieniu u.p.d.o.p.

Wspólnota ponosi również koszty uzyskania przychodów opodatkowanych i zwolnionych: prace remontowo-konserwacyjne, przeglądy techniczne budynku, utrzymanie porządku i czystości, utrzymanie terenów zewnętrznych, energia elektryczna, ubezpieczenie budynku, koszty zarządu, administrowania, prowizje i opłaty bankowe, koszty ochrony, pozostałe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.

W tak przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca ma wątpliwości gdyż nie może wskazać jednoznacznie wysokości kosztów uzyskania przychodów przypadających na poszczególne źródła przychodów.

Wspólnota Mieszkaniowa prowadząc zarówno działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej (wolnej od podatku, przy spełnieniu warunku określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p.), jak i inną działalność gospodarczą (podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym), obowiązana jest, stosując przepisy art. 12 u.p.d.o.p., podzielić przychody na te pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jak i z pozostałej działalności. Nie może być przy tym sytuacji, że istnieją przychody, których nie można przyporządkować do żadnej kategorii. Jeżeli dane wpływy dotyczą gospodarki zasobami mieszkaniowymi, to stanowią przychód z tego właśnie źródła. Pozostałe wpływy to przychody z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W związku z powyższym, koniecznym jest prowadzenie ewidencji księgowej w zakresie przychodów i kosztów w ten sposób, aby możliwe było rozróżnienie dochodów pochodzących z gospodarki zasobami mieszkaniowymi od dochodów z innych działalności. Zgodnie bowiem z art. 9 ust. 1 u.p.d.o.p., podatnicy są obowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy, a także do uwzględnienia w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych informacji niezbędnych do obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami art. 16a-16m.

Niezwykle ważne jest też określenie prawidłowej wielkości kosztów uzyskania przychodów pamiętając o postanowieniach art. 15 ust. 1 w związku z art. 16 ust. 1 u.p.d.o.p. Zgodnie z art. 15 ust. 1 u.p.d.o.p., kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Podatnik może więc zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wszelkie wydatki, pod warunkiem, że wykazany zostanie ich związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu oraz że nie zostały one ujęte w negatywnym katalogu kosztów. Następnie prawidłowo ustalone koszty uzyskania przychodów należy przypisać do przychodów odnoszących się do poszczególnych źródeł. W przypadku, gdy przyporządkowanie poniesionych kosztów do osiągniętych przychodów z poszczególnych źródeł nie jest możliwe, zastosowanie znajduje art. 15 ust. 2 i 2a u.p.d.o.p.

Artykuł 15 ust. 2 u.p.d.o.p. stanowi, że jeżeli podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu oraz koszty związane z przychodami z innych źródeł, a nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przypadających na poszczególne źródła, koszty te ustala się w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów. Zgodnie natomiast z art. 15 ust. 2a u.p.d.o.p., zasadę tę stosuje się również w przypadku, gdy podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których część dochodów nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo jest zwolniona z tego opodatkowania; w takim przypadku przepis art. 7 ust. 3 pkt 3 u.p.d.o.p. stosuje się odpowiednio.

Pamiętać jednakże należy, że ustalanie wielkości kosztów zgodnie z ww. zasadami może mieć zastosowanie jedynie w sytuacjach wyjątkowych i w odniesieniu do określonych kosztów, wspólnych dla obu źródeł przychodu, których nie można jednoznacznie przypisać do jednej z kategorii przychodów. Tylko do takich kosztów uzasadnione jest zastosowanie proporcji, o której mowa w ww. przepisach u.p.d.o.p.

Reasumując, w odniesieniu do wspólnych kosztów uzyskania przychodów, których nie można przypisać do konkretnych źródeł przychodów, w celu ustalenia dochodu zwolnionego i stanowiącego podstawę opodatkowania, Wspólnota powinna rozliczać je w sposób określony w powołanym powyżej art. 15 ust. 2 i ust. 2a u.p.d.o.p., a zatem w takim stosunku, w jakim przychody z tych źródeł pozostają w ogólnej kwocie przychodów z całokształtu prowadzonej działalności.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.