IPPB3/423-500/13-2/EŻ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 1 lipca 2013 r. (data wpływu 8 lipca 2013 r.) w sprawie o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu otrzymanego z tytułu sprzedaży miejsc parkingowych - jest prawidłowe.

W dniu 8 lipca 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu otrzymanego z tytułu sprzedaży miejsc parkingowych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa powstała z mocy prawa w dniu 3 kwietnia 2001 r. i działa na mocy przepisów ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Przedmiotem własności Wspólnoty Mieszkaniowej są dwa budynki mieszkalne wielorodzinne o liczbie 148 lokali mieszkalnych oraz wielostanowiskowy garaż podziemny o liczbie 147 stanowisk parkingowych, położony pod budynkami i płytą garażową. Budynki oraz garaż podziemny posiadają jedną księgę wieczystą i stanowią jedną nieruchomość, garaż podziemny stanowi integralną część wspólną tej nieruchomości. Spośród 147 stanowisk parkingowych w garażu podziemnym, Spółdzielnia Budowlano Mieszkaniowa sprzedała nabywcom lokali mieszkalnych w tej nieruchomości, prawo do wyłącznego korzystania z 99 stanowisk.

Niestety, płyta garażowa została wykonana wadliwie i od początku przeciekała, powodując przedostawanie się wody do garażu podziemnego i zaciekanie ścian budynków. Po ukonstytuowaniu się wspólnoty mieszkaniowej, zarząd wspólnoty zwrócił się do SBM o usunięcie przyczyny przeciekania wody. Krótko po tym SBM ogłosiła upadłość, a syndyk masy upadłościowej zaproponował Wspólnocie ugodę, aby w zamian za odstąpienie od roszczeń wspólnota przejęła 48 niesprzedanych stanowisk parkingowych w wielostanowiskowym garażu podziemnym, jako rekompensatę. Po uzyskaniu zgody członków wspólnoty, Zarząd w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej, zawarł z syndykiem masy upadłościowej SBM umowę na przejęcie przez Wspólnotę Mieszkaniową, 48 niesprzedanych stanowisk parkingowych, jako rekompensatę za wadliwie wykonaną i przeciekającą płytę garażową. Wedle opinii ekspertów uzyskanej w czasie podpisania umowy, wartość przejętych stanowisk parkingowych była zbliżona do przewidywanych kosztów naprawy płyty garażowej.

Aby uzyskać środki pieniężne na naprawę płyty, Wspólnota Mieszkaniowa uchwałą właścicieli lokali Nr 1/2012 z dnia 30 stycznia 2012 r., podjętą w obecności notariusza wyraziła zgodę na zawarcie umów z właścicielami lokali znajdujących się w tej wspólnocie, o nabycie prawa do wyłącznego korzystania z niesprzedanych stanowisk parkingowych w wielostanowiskowym garażu podziemnym. Za przyznanie prawa do wyłącznego korzystania z 1 (jednego) miejsca parkingowego Wspólnota otrzyma jednorazowo kwotę 20.000,00 zł. Uzyskane w ten sposób środki finansowe księgowane będą jako zaliczki na koszty remontów, z przeznaczeniem na remont płyty garażowej.

W świetle aktualnych ekspertyz, wartość uzyskanych w rozliczeniu miejsc garażowych nie pokryje kosztów naprawy przeciekającej płyty garażowej.

W związku z wyżej opisanym stanem faktycznym zadano następujące pytanie:

Czy przychody uzyskane przez Wspólnotę Mieszkaniową ze sprzedaży, właścicielom lokali w danej Wspólnocie, prawa do wyłącznego korzystania z części wspólnej, jaką stanowią miejsca parkingowe w garażu podziemnym, powinny być zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Stanowisko Wnioskodawcy:

Wspólnota Mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej. Wyrażając zgodę na zawarcie umów o uzgodniony sposób korzystania z części wspólnej nieruchomości w ten sposób, że właścicielom poszczególnych lokali usytuowanych w budynkach należących do Wspólnoty będzie przysługiwało prawo do wyłącznego korzystania z określonych stanowisk parkingowych, położonych w wielostanowiskowym garażu podziemnym Wspólnota nie zwiększa wartości swego majątku. Uzyskane z tego tytułu środki zostaną w całości przeznaczone na remont wadliwie wykonanej i przeciekającej płyty garażowej.

W świetle prawa przychody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi przeznaczone na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, zwolnione są z podatku dochodowego od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Stosownie do art. 13 ww. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Artykuł 14 ustawy o własności lokali stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 z późn. zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (...) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez Wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, co do zasady stanowią przychód w rozumieniu ustawy podatkowej.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest natomiast nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która - w myśl art. 7 ust. 1 ustawy - stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

W celu prawidłowego zastosowania powyższych przepisów w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i Jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z jego treści, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

W celu dokonania prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych. Wskazać w tym miejscu należy, iż ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie definiuje tych pojęć, a zatem zasadne jest skorzystanie w tym zakresie z reguł wykładni językowej.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, składają się m.in. wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty.

W języku potocznym, pojęcie "gospodarka" - w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. "Zasób" zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie "mieszkanie" jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl). Tak więc przymiotnik "mieszkaniowy", "mieszkaniowych" określa rzeczy związane z mieszkaniem. W konsekwencji, z interpretacji językowej pojęcia "gospodarka zasobami mieszkaniowymi" wynika, że gospodarka ta obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi rzeczami związanymi z zamieszkiwaniem.

Jednocześnie wskazać należy, iż uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest objęcie pojęciem "zasoby mieszkaniowe" nie tylko lokali mieszkalnych, ale również pozostałych pomieszczeń i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniających jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez "zasoby mieszkaniowe" należy zatem rozumieć:

Należy także zauważyć, iż zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, miejsce postojowe zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".

W tym miejscu wskazać należy, iż kluczowe znaczenie dla zaliczenia danego obiektu do zasobów mieszkaniowych ma związek tego obiektu z lokalem mieszkalnym, w szczególności jeśli umożliwia prawidłowe i normalne korzystanie z takiego lokalu.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wspólnota Mieszkaniowa działa na mocy przepisów ustawy o własności lokali. Przedmiotem własności Wspólnoty Mieszkaniowej są dwa budynki mieszkalne wielorodzinne oraz wielostanowiskowy garaż podzielny, który położony jest pod budynkami i płytą garażową. Prawo do korzystania ze stanowisk tego garażu Wspólnota sprzedała nabywcom lokali mieszkalnych w tej nieruchomości.

Po ukonstytuowaniu się wspólnoty mieszkaniowej, z powodu przeciekania płyty garażowej Zarząd Wspólnoty wystąpił do Spółdzielni mieszkaniowej o usunięcie przyczyny przeciekania wody. W wyniku ugody z syndykiem masy upadłościowej Spółdzielni, Wspólnota Mieszkaniowa przejęła pozostałe niesprzedane stanowiska parkingowe w garażu podziemnym jako rekompensatę za odstąpienie od roszczeń. Aby uzyskać środki pieniężne na naprawę płyty garażowej Wspólnota zawarła umowy z właścicielami lokali mieszkalnych znajdujących się w Wspólnocie o nabycie prawa do korzystania ze stanowisk parkingowych. Uzyskane w ten sposób środki finansowe księgowane będą jako zaliczki na koszty remontów, z przeznaczeniem na remont płyty garażowej.

W związku z powyższym wymienione w stanie faktycznym miejsca parkingowe mieszczą się w pojęciu zasobów mieszkaniowych jeśli są w określony sposób przypisane do znajdujących się w budynku lokali mieszkalnych albo wykorzystywane przez mieszkańców tego budynku.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

W świetle powyższego, w przedstawionym stanie faktycznym dochód uzyskany ze sprzedaży miejsc parkingowych w garażu podziemnych właścicielom lokali mieszkalnych w tej nieruchomości pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a zatem może podlegać zwolnieniu z podatku dochodowego, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych - w przypadku Wspólnoty Mieszkaniowej na remont płyty garażowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.