IPPB2/4514-98/15-2/LS - Ustalenie właściwego podatku dla transakcji nabycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 24 kwietnia 2015 r. (data wpływu 27 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 27 marca 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością planuje nabyć za wynagrodzeniem od R. Spółka Akcyjna dwie działki.Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję w 2015 lub 2016 r.

Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji obejmują:

* prawo własności dwóch zabudowanych, działek gruntu nr 18/1 oraz 18/3,

* własność znajdujących się na Działkach budynków i obiektów budowlanych (w tym budowli, parkingu, placu manewrowego) wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi.

Zbywca nabył ww. Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 29 grudnia 2005 r. Nabyte przez Sprzedającego działki miały wówczas numer 18/1 oraz 18/2, jednak wskutek podziału działki 18/2 w 2009 r. powstały dwie nowe działki: działka o nr 18/3 oraz 18/4.

W momencie nabycia Nieruchomości stanowiła ona teren niezabudowany. Budynki oraz Budowle, znajdujące się obecnie na terenie Działek zostały wybudowane przez Zbywcę oraz oddane do użytkowania w latach 2007-2008.

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową oraz utrzymaniem Budynków oraz Budowli i zamiarem ich wykorzystywania przez Zbywcę do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT Sprzedający dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.

Zbywca wykorzystywał i wykorzystuje Budynki oraz Budowle do swojej działalności w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych. W tym celu Zbywca zawarł odpłatne umowy najmu, zgodnie z którymi oddane zostały najemcom do użytkowania powierzchnie w Budynku.

Jednocześnie najemcy mieli prawo do dysponowania powierzchnią wspólną Budynku oraz prawo do korzystania z Budowli.

Na dzień Transakcji w stosunku do części powierzchni będących przedmiotem najmu upłyną już dwa lata od momentu rozpoczęcia ich wynajmu, natomiast w stosunku do pozostałej wynajętej powierzchni dwa lata jeszcze nie upłyną.

W dniu 12 listopada 2013 r. Zbywca zawarł z podmiotem zewnętrznym umowę administracji Nieruchomością, na mocy której:

* Zbywca powierzył a Administrator przyjął na zasadzie wyłączności obowiązki administracji Nieruchomością w zakresie niewykraczającym poza zarząd zwykły;

* Administrator zobowiązał się do administrowania Nieruchomością w sposób, który zapewni prawidłowe i zgodne z prawem funkcjonowanie Nieruchomości, a w szczególności do:

* utrzymania Nieruchomości w należytym stanie, jej kontroli oraz badań oraz do zapewnienia jej bieżących napraw i konserwacji,

* wyboru kontrahentów oraz zawierania i nadzoru nad realizowaniem umów w zakresie dostaw mediów, w szczególności energii elektrycznej, gazu, wody i odbioru ścieków kanalizacyjnych, wywozu śmieci i innych zanieczyszczeń, ubezpieczenia nieruchomości i jej wyposażenia oraz do kontroli wykonywania warunków umownych,

* pozyskiwania lub wyboru najemców oraz nadzoru nad zawieraniem, realizowaniem i rozwiązywaniem umów najmu Nieruchomości począwszy od stycznia 2014 r. oraz pod warunkiem zawarcia przez Administratora polisy OC za wyrządzone szkody będące wynikiem prowadzonej przez niego działalności,

* dokonywania wymiarów opłat, pobierania od najemców opłat i czynszów, pobierania i windykacji należności z tytułu pożytków i innych przychodów Nieruchomości.

W Umowie z Administratorem wyraźnie wskazano również, że:

* we wszelkich umowach dotyczących Nieruchomości Administrator działa w imieniu własnym, lecz na rzecz Zbywcy,

* Zbywca jest zobowiązany do zwrotu Administratorowi wszelkich zapłaconych przez niego kosztów, których poniesienie jest niezbędne do utrzymania Nieruchomości w należytym stanie prawnym, technicznym i gospodarczym,

* Administrator nie jest upoważniony do czynności przekraczających zakres tzw. zwykłego zarządu, a w szczególności do: sprzedaży nieruchomości, zmiany przeznaczenia części Nieruchomości, udzielania zgody na przebudowę, nadbudowę z wyłączeniem adaptacji nieruchomości, przy czym Administrator może reprezentować Zbywcę w sprawie przekraczającej zakres zwykłego zarządu wyłącznie na podstawie odrębnego pełnomocnictwa.

Budynki i Budowle wchodzące w skład Nieruchomości, od momentu oddania ich do użytkowania, nie były ulepszane przez Sprzedającego w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Sprzedający i Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia Transakcji.

Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, wskutek nabycia Nieruchomości na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych umów najmu (w tym również z tych zawartych w imieniu Sprzedającego przez Administratora).

Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego ściśle związane z Nieruchomościami oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomości, w szczególności:

* prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców,

* dokumentacja związana z Nieruchomościami i ich wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane).

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Sprzedającego (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców).

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności:

* prawa i obowiązki wynikające z Umowy z Administratorem,

* prawa i obowiązki wynikające z umów (w tym również z tych zawartych w imieniu Sprzedającego przez Administratora) w zakresie:

* dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, dostawa wody i odbiór ścieków, odprowadzanie wody deszczowej, dostawa ciepła, usługi telekomunikacyjne),

* ubezpieczenia Nieruchomości,

* świadczenia usług księgowych dla spółki będącej właścicielem Nieruchomości.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami zostaną rozwiązane, a stosowne należności i zobowiązania z nich wynikające zostaną rozliczone przez Zbywcę.

Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego lub ze Sprzedającym.

Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający lub Administrator działający na rzecz Sprzedającego rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego lub Administratora. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa. Nabywca i Zbywca będą współpracować w celu zapewnienia, aby w związku z przekazaniem Nieruchomości Nabywcy w wyniku Transakcji nie zostało zakłócone jej bieżące funkcjonowanie, w szczególności, aby nie nastąpiły przerwy techniczne w dostawie towarów i usług niezbędnych do bieżącego funkcjonowania Nieruchomości.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, które nie są bezpośrednio związane z Nieruchomościami, w szczególności:

* umowy rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),

* środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),

* tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,

* księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomościami, które zostaną przekazane Nabywcy),

* firma Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników zajmujących się obsługą Nieruchomości lub działalności związanej z wynajmem Nieruchomości.

Budynek i Budowle, będące przedmiotem planowanej Transakcji stanowią najistotniejszy składnik majątkowy Sprzedającego, nie są jednak formalnie organizacyjnie wydzielone w przedsiębiorstwie Sprzedającego. W ramach prowadzonej księgowości Zbywca jest jednak w stanie przyporządkować do Nieruchomości związane z nią przychody, koszty, należności oraz zobowiązań (z wyjątkiem jednak kosztów ogólnych oraz zobowiązań dotyczących całości działalności Zbywcy).

Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Budynek oraz Budowle nie będą stanowiły formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.

Po Transakcji może dojść pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości oraz do rozliczenia czynszów najmu należnych za okres, w którym będzie dokonana Transakcja.

Przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającego jest wynajem powierzchni komercyjnych wchodzących w skład Nieruchomości. Obecnie, równolegle do działalności polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych Nieruchomości, Zbywca prowadzi również inną działalność gospodarczą.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni komercyjnych, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Nabywca i Zbywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT. W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Nabywcę fakturę z wykazanym podatkiem VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

2. Czy nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c. w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 29 kwietnia 2015 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP3/4512-244/15-2/JŻ.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c. w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy o p.c.c., podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o p.c.c., opodatkowaniu p.c.c. nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawcy - sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT. Konsekwentnie, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c., na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o p.c.c., a na Wnioskodawcy nie będzie spoczywał obowiązek rozliczenia p.c.c. z tytułu Transakcji tj. z tytułu nabycia Nieruchomości.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością planuje nabyć za wynagrodzeniem od R. Spółka Akcyjna dwie działki. Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję w 2015 lub 2016 r.

W interpretacji indywidualnej z dnia 29 kwietnia 2015 r. Nr IPPP3/4512-244/15-2/JŻ w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, że: "Podsumowując, Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką VAT z uwagi na fakt, iż:

* wchodzące w skład Nieruchomości Działki nie podlegają zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT,

* w odniesieniu do dostawy części Nieruchomości, dla której na moment dokonania planowanej Transakcji od momentu pierwszego zasiedlenia upłynęły ponad 2 lata, Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT strony Transakcji będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia i wyboru opodatkowania Transakcji VAT. Jako że z opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Strony złożą stosowne oświadczenie, Transakcja w tej, części będzie opodatkowana VAT z zastosowaniem stawki podstawowej stosownie do art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT,

* w pozostałym zakresie dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT z zastosowaniem stawki podstawowej stosownie do art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT jako sprzedaż dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub jako sprzedaż, co do której pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata."

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.