IPPB2/4514-86/15-2/AF

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 marca 2015 r. (data wpływu 19 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 19 marca 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej "Nabywca" lub "Wnioskodawca") zamierza nabyć od Pana M. (dalej "Zbywca") część należącej do niego niezabudowanej nieruchomości. Zbywca posiada nieruchomość o łącznym obszarze 14.478 m², stanowiącą działki rolne oznaczone w rejestrze gruntów jako tereny orne klasy IV o numerach ewidencyjnych: 13/8, 13/11, 14/12, 14/15, dla których Sąd Rejonowy IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą.

Powyższą nieruchomość Zbywca odziedziczył (w formie udziału we współwłasności), zgodnie z postanowieniem spadkowym z dnia 6 czerwca 2007 r. po zmarłym w dniu 11 marca 2007 r. ojcu W. W wyniku dziedziczenia Zbywca odziedziczył rodzinne gospodarstwo rolne w skład którego wchodziła m.in. powyższa nieruchomość. Na podstawie postanowienia o zniesieniu współwłasności Sądu Rejonowego Wydział I Cywilny z dnia 7 grudnia 2007 r. Zbywca stał się jedynym właścicielem ww. nieruchomości.

Dodatkowe informacje:

* Zbywca jest rolnikiem prowadzącym rodzinne gospodarstwo rolne (od wszystkich działek rolnych opłaca podatek rolny), prowadzi działalność gospodarczą wyłącznie jako wspólnik spółek komandytowych: W. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. oraz F. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k.

* Zbywca jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem od towarów i usług VAT z tytułu najmu nieruchomości mieszkalnej (nabytej również w wyniku wspomnianego wcześniej spadkobrania) na cele biurowe, na podstawie umowy cywilnoprawnej.

* Niezabudowana nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej innej niż rolna, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W okresie 2010 - 2015 Zbywca nie dokonywał sprzedaży działek z jego nieruchomości rolnych, za wyjątkiem umowy zamiany z Gminą z przeznaczeniem działek na cele publiczne (drogi). Poza tym w powyższym okresie Zbywca dokonał zbycia na rzecz osoby fizycznej 1/3 udziału w nieruchomości mieszkalnej nabytej również w formie dziedziczenia. Sprzedaż ta podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnej.

Zbywca nie miał dotychczas zamiaru sprzedaży wyżej wymienionej nieruchomości. Nie prowadził żadnych działań zmierzających do jej sprzedaży - tj. nie zawierał żadnych umów pośrednictwa, reklamy, promocji tej nieruchomości - czyli nie stosował jakichkolwiek działań związanych z aktywnym poszukiwaniem nabywcy jakie są stosowane przy sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca w dniu 17 grudnia 2014 zwrócił się do Zbywcy i złożył mu ofertę nabycia części jego nieruchomości ze względu na zawartą wcześniej przez Wnioskodawcę umowę nabycia nieruchomości sąsiednich oraz ze względu na otrzymanie dla już posiadanych nieruchomości niezbędnych zezwoleń i pozwoleń (MPZP, decyzji środowiskowej oraz inne). Zbywca przyjął ofertę odkupienia od niego części ww. nieruchomości niezbędnej dla Nabywcy do realizacji projektu komercyjnego, a w dniu 23 stycznia 2015 r. Nabywca i Zbywca zawarli umowę przedwstępną sprzedaży części powyższej nieruchomości. Umowa przedwstępna sprzedaży obejmuje działki ewidencyjne 13/11 oraz 14/15 o łącznej powierzchni 11.507 m² (dalej "Nieruchomość"). W umowie tej Zbywca zobowiązał się zawrzeć w przyszłości umowę sprzedaży Nieruchomości po spełnieniu określonych warunków.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy Zbywca z tytułu dokonania czynności sprzedaży Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług (dalej "podatek VAT") wykonującego samodzielnie działalność gospodarczą i czy w konsekwencji planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

2. Czy jeżeli sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT z tego względu, że Zbywca z tytułu dokonania czynności sprzedaży Nieruchomości nie będzie działał w charakterze podatnika VAT, to wówczas sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej "p.c.c.") obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Nabywcy.

Niniejsza interpretacja dotyczy pytania nr 2 w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, w zakresie pytania nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług w dniu 24 kwietnia 2015 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP3/4512-223/ 15-2/IG.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT z tego względu, że Zbywca z tytułu dokonania czynności sprzedaży Nieruchomości nie będzie działał w charakterze podatnika VAT, to Wnioskodawca stoi na stanowisku, że jej sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c. a obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Nabywcy.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. Nr 86, poz. 959 z późn. zm.) (dalej "ustawa o p.c.c.") podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c., opodatkowaniu p.c.c. nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano w stanowisku Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 - zdaniem Wnioskodawcy - Zbywca z tytułu dokonania czynności sprzedaży Nieruchomości nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT i w związku z tym sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Również Nabywca nabywając Nieruchomość od Zbywcy nie będzie działał w charakterze podatnika VAT, który byłby z tytułu tej transakcji opodatkowany podatkiem VAT lub z niego zwolnionym. W konsekwencji zwolnienie wynikające z art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c. nie będzie miało w tym przypadku zastosowania.

W świetle powyższego sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c. a zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o p.c.c. obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Nabywcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

Na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w dniu 17 grudnia 2014 zwrócił się do Zbywcy i złożył mu ofertę nabycia części jego nieruchomości ze względu na zawartą wcześniej przez Wnioskodawcę umowę nabycia nieruchomości sąsiednich oraz ze względu na otrzymanie dla już posiadanych nieruchomości niezbędnych zezwoleń i pozwoleń (MPZP, decyzji środowiskowej oraz inne). Zbywca przyjął ofertę odkupienia od niego części ww. nieruchomości niezbędnej dla Nabywcy do realizacji projektu komercyjnego, a w dniu 2 3 stycznia 2015 r. Nabywca i Zbywca zawarli umowę przedwstępną sprzedaży części powyższej nieruchomości. Umowa przedwstępna sprzedaży obejmuje działki ewidencyjne 13/11 oraz 14/15 o łącznej powierzchni 11.507 m² (dalej "Nieruchomość"). W umowie tej Zbywca zobowiązał się zawrzeć w przyszłości umowę sprzedaży Nieruchomości po spełnieniu określonych warunków.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy wskazać, że umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 24 kwietnia 2015 r. Nr IPPP3/4512-223/15-2/IG dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Spółki wskazując, że (...) analiza okoliczności sprawy prowadzi do wniosku, że sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności. Skutkiem tego, że Zbywca z tytułu zbycia przedmiotowej Nieruchomości nie będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy, nie wystąpi obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług. Z uwagi na przywołane uregulowania prawne oraz przedstawioną treść wniosku stwierdzić należy, że pomimo, że grunt spełnia definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, z okoliczności niniejszej sprawy nie wynika, aby dokonując sprzedaży Nieruchomości, Zbywca działał w charakterze handlowca. Zatem należy uznać, że Zbywca z tytułu dokonania czynności sprzedaży Nieruchomości nie będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług wykonującego samodzielnie działalność gospodarczą i w konsekwencji planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy i nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania powyższym podatkiem na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.