IPPB2/4514-473/15-5/KW1

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 30 października 2015 r. (data wpływu 30 października 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 2 grudnia 2015 r. (data wpływu 4 grudnia 2015 r.) i pismem z dnia 3 grudnia 2015 r. (data wpływu 7 grudnia 2015 r.) na wezwanie Nr IPPP1/4512-1115/15-2/AS, IPPB2/4514-473/15-2/KW1 o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 30 października 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

I. Sp. z o.o. (dalej: "Wnioskodawca", "Kupujący" lub "Nabywca") planuje nabyć za wynagrodzeniem (dalej: "Transakcja") od A. Sp. z o.o. (dalej: "Sprzedający" lub "Zbywca") nieruchomość funkcjonującą pod nazwą "P." Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję do końca lutego 2016 r.

Przedmiot Transakcji obejmuje:

* prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o nr ewidencyjnym 34/3 objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej: "Działka") oraz prawo własności znajdujących się na Działce budynku magazynowo-biurowego (dalej: "Budynek") oraz innych obiektów budowlanych, w tym budowli m.in. w postaci miejsc parkingowych oraz dwóch wartowni (dalej: "Budowle"), wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi. W dalszej części wniosku Działka oraz znajdujące się na niej obiekty budowlane, w tym Budynek i Budowle, określane są również jako "Nieruchomość".

* udział w wysokości 1/4 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu o nr ewidencyjnym 215 objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych, zabudowanej budowlą w postaci wewnętrznej drogi dojazdowej, która nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu prawa własności.

W tym miejscu Wnioskodawca pragnie wskazać, że pytania postawione w niniejszym wniosku dotyczą jedynie skutków podatkowych wynikających z nabycia Nieruchomości (zatem poza ich bezpośrednim zakresem pozostają kwestie związane z nabyciem ww. działki gruntu o nr ewidencyjnym 215 zabudowanej drogą dojazdową, niemniej została ona uwzględniona w niniejszym wniosku jako przedmiot Transakcji w celu pełnego odzwierciedlenia zdarzenia przyszłego).

Własność infrastruktury technicznej związanej z Budynkiem, znajdującej się na Nieruchomości (w szczególności infrastruktura sieci: wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, ciepłowniczej etc.), będzie zaliczać się do zakresu Transakcji tylko w zakresie, w jakim nie wchodzi ona w skład przedsiębiorstwa przesyłowego zgodnie z art. 49 kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm., daiej: "k.c." lub "Kodeks cywilny").

Prawo użytkowania wieczystego zabudowanej Działki zostało nabyte przez Sprzedającego w wyniku połączenia przez przejęcie S. Sp. z o.o. (dalej: "Poprzednik prawny Sprzedającego") na podstawie uchwały Zgromadzenia Wspólników Poprzednika prawnego Sprzedającego z dnia 10 kwietnia 2012 r., który z kolei dokonał jej nabycia w drodze umowy sprzedaży, sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 22 grudnia 2004 r. Powyższa transakcja nabycia przez Poprzednika prawnego Sprzedającego była przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Budynek i Budowle znajdujące się na Działce zostały wybudowane w całości przez Poprzednika prawnego Sprzedającego. Jednocześnie, część Budynku i Budowli (I etap inwestycji) została wybudowana przez Poprzednika prawnego Sprzedającego jeszcze przed datą nabycia przez niego prawa użytkowania wieczystego Działki, która to cześć została oddana do użytkowania na podstawie pozwolenia na użytkowanie z dnia 21 grudnia 2004 r. Pozostała część Budynku i Budowli (II etap inwestycji) została wybudowana przez Poprzednika prawnego Sprzedającego już po dacie nabycia prawa użytkowania wieczystego Działki i została oddana do użytkowania na podstawie pozwolenia na użytkowanie z dnia 23 września 2005 r.

W tym miejscu Wnioskodawca pragnie wskazać, że pomiędzy Sprzedającym a Poprzednikiem prawnym Sprzedającego istnieje następstwo podatkowo-prawne, o którym mowa w art. 93a Ordynacji podatkowej. Z tego względu, dla uproszczenia, w dalszej części wniosku Poprzednik prawny Sprzedającego jest również określany jako "Sprzedający" lub "Zbywca".

Sprzedający odliczał podatek VAT naliczony związany z wydatkami na Nieruchomość - w szczególności związanymi z nabyciem Działki oraz budową Budynku i Budowli znajdujących się na Działce (zarówno w zakresie wydatków poniesionych w ramach budowy etapu I, jak i etapu II).

Po wybudowaniu, począwszy od 2005 r. powierzchnie Nieruchomości były stopniowo (częściami) oddawane w najem. Na chwilę obecną, całość powierzchni komercyjnych Budynku oraz przeważająca część miejsc parkingowych zostały oddane do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu. Część z ww. powierzchni Nieruchomości została oddana najemcom do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu w okresie wcześniejszym niż dwa lata przed dniem planowanej Transakcji, a w stosunku do niektórych powierzchni wskazany okres dwóch lat jeszcze nie upłynie na dzień Transakcji. Pozostałe powierzchnie Nieruchomości (w szczególności niewynajęte miejsca parkingowe, powierzchnie wspólne Nieruchomości) nie były dotąd samodzielnym przedmiotem najmu ani innej podobnej czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z postanowieniami zawartych przez Sprzedającego umów najmu, najemcom przysługuje również prawo do korzystania z części wspólnych Nieruchomości obejmujących powierzchnie nieprzeznaczone do wyłącznego użytku któregokolwiek z najemców.

Po ich wybudowaniu, Budynek i Budowie wchodzące w skład Nieruchomości były przedmiotem ulepszeń, ale suma wydatków poniesiona na ulepszenia (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) jak dotąd nie przekroczyła i na dzień Transakcji nie przekroczy 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości.

Sprzedający oraz Nabywca są zarejestrowani obecnie jako podatnicy VAT czynni i będą nimi również na dzień Transakcji.

Na podstawie art. 678 § 1 k.c., wskutek nabycia Nieruchomości z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych umów najmu.

Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:

* prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców,

* prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego,

* oryginały, notarialnie poświadczone kopie lub duplikaty: dokumentacji związanej z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, pozwolenia i decyzje administracyjne, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane),

* określone ruchomości związane z Nieruchomością służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu (elementy wyposażenia np. meble),

* prawa i obowiązki przysługujące Zbywcy jako najemcy na podstawie umowy najmu dotyczącej drogi dojazdowej.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Sprzedającego.

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności:

* prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością;

* prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:

* dostawy mediów do Nieruchomości (dostawa energii elektrycznej, ciepła, wody i wywóz nieczystości stałych);

* ochrony Nieruchomości;

* utrzymania porządku i czystości;

* utrzymania technicznego Nieruchomości;

* odśnieżania dachu.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.

Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji, (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

* umowy rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),

* umowy związane z finansowaniem działalności Zbywcy i zabezpieczeniem tego finansowania;

* umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,

* środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),

* należności Zbywcy - wymagalne oraz te, na które wystawiono faktury, w tym wynikające z umów najmu,

* tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,

* księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),

* firma Sprzedającego,

* know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni,

* prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego.

Po Transakcji może dojść między Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości oraz do rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym dokonana zostanie Transakcja.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości. Budynek, będący przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Budynek nie będzie stanowił formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.

Przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami, kupno oraz sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, a także pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje wykonywać prowadzoną przez siebie działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Intencją Nabywcy oraz Zbywcy jest, aby dostawa Nieruchomości została udokumentowana fakturą z VAT w stawce 23%. W konsekwencji, Nabywca i Sprzedający zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie VAT w odniesieniu do dostawy Nieruchomości. Przed dniem Transakcji Nabywca i Sprzedający złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości (w części podlegającej zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

W stosunku do konsekwencji planowanej dostawy Nieruchomości w zakresie VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego zamierza wystąpić także Zbywca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

2. Czy nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c. w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 15 grudnia 2015 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP1/4512-1115/15-6/AS.

Stanowisko Wnioskodawcy.

Nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c. w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy o p.c.c., podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o p.c.c., opodatkowaniu p.c.c. nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT (do dostawy Nieruchomości nie będzie miało bowiem zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ani zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, co wykazano powyżej). Konsekwentnie, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c., na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o p.c.c.

W związku z powyższym Wnioskodawca wniósł o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 626), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca planuje nabyć za wynagrodzeniem (dalej: "Transakcja") od A. Sp. z o.o. (dalej: "Sprzedający" lub "Zbywca") nieruchomość funkcjonującą pod nazwą "P.". Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję do końca lutego 2016 r.

Przedmiot Transakcji obejmuje: prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o nr ewidencyjnym 34/3 objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej: "Działka") oraz prawo własności znajdujących się na Działce budynku magazynowo-biurowego (dalej: "Budynek") oraz innych obiektów budowlanych, w tym budowli m.in. w postaci miejsc parkingowych oraz dwóch wartowni (dalej: "Budowle"), wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi. W dalszej części wniosku Działka oraz znajdujące się na niej obiekty budowlane, w tym Budynek i Budowle, określane są również jako "Nieruchomość"; udział w wysokości 1/4 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu o nr ewidencyjnym 215 objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych, zabudowanej budowlą w postaci wewnętrznej drogi dojazdowej, która nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu prawa własności. Własność infrastruktury technicznej związanej z Budynkiem, znajdującej się na Nieruchomości (w szczególności infrastruktura sieci: wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, ciepłowniczej etc.), będzie zaliczać się do zakresu Transakcji tylko w zakresie, w jakim nie wchodzi ona w skład przedsiębiorstwa przesyłowego zgodnie z art. 49 kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm., daiej: "k.c." lub "Kodeks cywilny"). Prawo użytkowania wieczystego zabudowanej Działki zostało nabyte przez Sprzedającego w wyniku połączenia przez przejęcie S. Sp. z o.o. (dalej: "Poprzednik prawny Sprzedającego") na podstawie uchwały Zgromadzenia Wspólników Poprzednika prawnego Sprzedającego z dnia 10 kwietnia 2012 r., który z kolei dokonał jej nabycia w drodze umowy sprzedaży, sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 22 grudnia 2004 r. Powyższa transakcja nabycia przez Poprzednika prawnego Sprzedającego była przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT według stawki podstawowej. Budynek i Budowle znajdujące się na Działce zostały wybudowane w całości przez Poprzednika prawnego Sprzedającego. Jednocześnie, część Budynku i Budowli (I etap inwestycji) została wybudowana przez Poprzednika prawnego Sprzedającego jeszcze przed datą nabycia przez niego prawa użytkowania wieczystego Działki, która to cześć została oddana do użytkowania na podstawie pozwolenia na użytkowanie z dnia 21 grudnia 2004 r. Pozostała część Budynku i Budowli (II etap inwestycji) została wybudowana przez Poprzednika prawnego Sprzedającego już po dacie nabycia prawa użytkowania wieczystego Działki i została oddana do użytkowania na podstawie pozwolenia na użytkowanie z dnia 23 września 2005 r.

Wnioskodawca wskazał, że pomiędzy Sprzedającym a Poprzednikiem prawnym Sprzedającego istnieje następstwo podatkowo-prawne, o którym mowa w art. 93a Ordynacji podatkowej. Z tego względu, dla uproszczenia, w dalszej części wniosku Poprzednik prawny Sprzedającego jest również określany jako "Sprzedający" lub "Zbywca".

Sprzedający odliczał podatek VAT naliczony związany z wydatkami na Nieruchomość - w szczególności związanymi z nabyciem Działki oraz budową Budynku i Budowli znajdujących się na Działce (zarówno w zakresie wydatków poniesionych w ramach budowy etapu I, jak i etapu II). Po wybudowaniu, począwszy od 2005 r. powierzchnie Nieruchomości były stopniowo (częściami) oddawane w najem. Na chwilę obecną, całość powierzchni komercyjnych Budynku oraz przeważająca część miejsc parkingowych zostały oddane do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu. Część z ww. powierzchni Nieruchomości została oddana najemcom do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu w okresie wcześniejszym niż dwa lata przed dniem planowanej Transakcji, a w stosunku do niektórych powierzchni wskazany okres dwóch lat jeszcze nie upłynie na dzień Transakcji. Pozostałe powierzchnie Nieruchomości (w szczególności niewynajęte miejsca parkingowe, powierzchnie wspólne Nieruchomości) nie były dotąd samodzielnym przedmiotem najmu ani innej podobnej czynności podlegającej opodatkowaniu VAT. Zgodnie z postanowieniami zawartych przez Sprzedającego umów najmu, najemcom przysługuje również prawo do korzystania z części wspólnych Nieruchomości obejmujących powierzchnie nieprzeznaczone do wyłącznego użytku któregokolwiek z najemców. Po ich wybudowaniu, Budynek i Budowie wchodzące w skład Nieruchomości były przedmiotem ulepszeń, ale suma wydatków poniesiona na ulepszenia (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) jak dotąd nie przekroczyła i na dzień Transakcji nie przekroczy 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości.

Sprzedający oraz Nabywca są zarejestrowani obecnie jako podatnicy VAT czynni i będą nimi również na dzień Transakcji. Na podstawie art. 678 § 1 k.c., wskutek nabycia Nieruchomości z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych umów najmu. Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności: prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców; prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego; oryginały, notarialnie poświadczone kopie lub duplikaty: dokumentacji związanej z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, pozwolenia i decyzje administracyjne, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane); określone ruchomości związane z Nieruchomością służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu (elementy wyposażenia np. meble); prawa i obowiązki przysługujące Zbywcy jako najemcy na podstawie umowy najmu dotyczącej drogi dojazdowej. Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Sprzedającego. W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności: prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością; prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie: dostawy mediów do Nieruchomości (dostawa energii elektrycznej, ciepła, wody i wywóz nieczystości stałych), ochrony Nieruchomości, utrzymania porządku i czystości, utrzymania technicznego Nieruchomości, odśnieżania dachu.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji, (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności: umowy rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami); umowy związane z finansowaniem działalności Zbywcy i zabezpieczeniem tego finansowania; umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych; środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców); należności Zbywcy - wymagalne oraz te, na które wystawiono faktury, w tym wynikające z umów najmu, tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego; księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy), firma Sprzedającego; know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni; prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego.

Po Transakcji może dojść między Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości oraz do rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym dokonana zostanie Transakcja. Sprzedający nie zatrudnia pracowników. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości. Budynek, będący przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Budynek nie będzie stanowił formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę. Przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami, kupno oraz sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, a także pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje wykonywać prowadzoną przez siebie działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Intencją Nabywcy oraz Zbywcy jest, aby dostawa Nieruchomości została udokumentowana fakturą z VAT w stawce 23%. W konsekwencji, Nabywca i Sprzedający zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie VAT w odniesieniu do dostawy Nieruchomości. Przed dniem Transakcji Nabywca i Sprzedający złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości (w części podlegającej zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

W interpretacji indywidualnej z dnia 15 grudnia 2015 r. Nr IPPP1/4512-1115/15-6/AS w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym: "(...) po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości (z tytułu Transakcji), gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT. (...) z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT (ze względu na złożeniu przez strony Transakcji oświadczenia o wyborze opodatkowania) i jednocześnie nie znajdzie zastosowania zwolnienie obligatoryjne z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy."

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.