IPPB2/4514-210/15-2/LS - Ustalenie właściwego podatku dla transakcji nabycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 21 maja 2015 r. (data wpływu 22 maja 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 22 maja 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

1. U. GmbH z siedzibą w Hamburgu (dalej: "Wnioskodawca" lub "Nabywca") funkcjonuje w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością utworzonej w oparciu o przepisy niemieckiego prawa handlowego, odpowiednika polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Wnioskodawca jest podmiotem zarządzającym funduszami inwestycyjnymi, specjalizującym się w zarządzaniu aktywami otwartych funduszy inwestycyjnych rynku nieruchomości.

2. C. sp. z o.o. (dalej: "Spółka" lub "Zbywca") prowadzi działalność na rynku nieruchomości (m.in. wynajmuje powierzchnię użytkową na terenie centrum handlowego). Usługi wynajmu powierzchni podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: "VAT").

3. Usługi te prowadzone są przy wykorzystaniu składników majątkowych nabytych przez Spółkę na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 29 października 2014 r. z Centrum W. sp. z o.o. jako sprzedającym (dalej: "Umowa"). Na podstawie Umowy Centrum W. sp. z o.o. (dalej "Centrum W.") sprzedała Spółce następujące, wybrane nieruchomości:

4. Jednocześnie, na podstawie Umowy Centrum W. zbyła na rzecz Spółki inne składniki ściśle związane z powyższymi nieruchomościami. Dodatkowo, w związku z zawarciem Umowy na mocy art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Spółka wstąpiła we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych przez Centrum W. z najemcami powierzchni zbywanego budynku. Centrum W. przeniosła na Spółkę również zabezpieczenia związane z tymi umowami najmu w postaci m.in. gwarancji bankowych, gwarancji ubezpieczeniowych, depozytów lub kaucji gwarancyjnych. Nabyte na podstawie Umowy składniki majątkowe składały się na C. w G. (Polska) (dalej: "Centrum Handlowe").

5. Centrum Handlowe zostało wybudowane w dwóch etapach: część obejmująca hipermarket i niewielką galerię handlową została ukończona w 2001 r. natomiast nowowybudowana część obejmująca rozbudowaną galerię handlową została ukończona w 2013 r. Przed zawarciem Umowy część powierzchni budynku / część budowli stanowiących jej przedmiot była wynajmowana podmiotom trzecim (a najem podlegał opodatkowaniu VAT). Przedmiot Umowy nie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT. W związku z nabyciem przedmiotu Umowy, Spółce przysługiwało pełne prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającą z faktury wystawionej przez Centrum W. Spółka wykazała powyższy podatek naliczony VAT w deklaracjach VAT-7 i w całości odliczyła ten podatek / uzyskała zwrot podatku.

6. Obecnie, Spółka planuje sprzedać składniki majątkowe nabyte na podstawie Umowy na rzecz Wnioskodawcy (dalej: "Transakcja"). W ramach Transakcji Spółka przeniesie na Nabywcę prawo własności nieruchomości gruntowych i prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, zabudowanych budynkami i budowlami, m.in. rampami, schodami, i ścieżką rowerową, chodnikiem, drogą oraz parkingiem. Przedmiotem niniejszego wniosku są położone w G. działki o następujących numerach: 328/7, 329/7, 330/7, 380/5, 760/7, 762/6, 767/1, 783/7, 876, 877, 878, 879, 880, 881. Wszystkie działki, które będą przedmiotem Transakcji, są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

7. Przedmiotem Transakcji nie będą lokale, o których mowa w Punkcie 3a), ponieważ odrębna własność tych lokali została zniesiona na podstawie oświadczenia Spółki z dnia 18 lutego 2015 r.

8. Jednocześnie, w ramach planowanej Transakcji zostaną przeniesione na Nabywcę następujące składniki ściśle związane z powyższymi nieruchomościami:

9. Dodatkowo, w związku z dokonaniem Transakcji, na mocy art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych z najemcami powierzchni zbywanego budynku. Na Nabywcę zostaną przeniesione również związane z tymi umowami najmu zabezpieczenia w postaci m.in. gwarancji bankowych, gwarancji ubezpieczeniowych, depozytów lub kaucji gwarancyjnych. W stosunku do umów najmu nieobjętych dyspozycją art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, tj. takich których przedmiot najmu nie został jeszcze wydany najemcom, Spółka przeniesie prawa i obowiązki wynikające z takich umów na rzecz Nabywcy.

Składniki majątkowe wymienione w pkt 6, 8 i 9 będą stanowić "Przedmiot Transakcji".

10. Do wydania Nabywcy Przedmiotu Transakcji dojdzie nie wcześniej niż w dniu dokonania Transakcji (zawarcia umowy sprzedaży pomiędzy Spółką a Nabywcą).

11. W ramach Transakcji, Nabywca nie przejmie żadnych innych składników majątkowych / aktywów Spółki. W szczególności, z przedmiotu Transakcji zostaną wyłączone następujące składniki:

12. Spółka nie zatrudnia pracowników (zatem w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Spółki na Nabywcę).

13. Nabywca będzie musiał wykonać szereg czynności w celu wykorzystania nabytych w ramach Transakcji składników do prowadzenia działalności gospodarczej. W szczególności Nabywca:

14. W związku z Transakcją Nabywca wypłaci Spółce wynagrodzenie z tytułu nabycia składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji (dalej: "Wynagrodzenie").

15. Intencją Wnioskodawcy jest nabycie od Spółki jedynie wybranych składników majątkowych.

16. Przedmiot Transakcji nie jest, ani na moment Transakcji nie będzie, w żaden sposób organizacyjnie wyodrębniony, w szczególności jako dział, wydział, oddział, w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Przedmiot Transakcji nie jest, ani na moment Transakcji nie będzie, również wyodrębniony finansowo w księgach rachunkowych Spółki, w szczególności Zbywca nie sporządza odrębnego rachunku zysków i strat oraz bilansu dla Przedmiotu Transakcji, a także nie wyłącza z rachunków zysków i strat oraz bilansów sporządzanych przez Spółkę składników majątkowych związanych z wynajmem powierzchni Centrum Handlowego, które nie wejdą do Przedmiotu Transakcji, np. środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych Spółki.

17. W zależności od daty finalizacji Transakcji, sprzedaż budynku (jego części) albo poszczególnych budowli (ich części) w ramach Transakcji może nastąpić

18. W zakresie w jakim dostawa budynku albo budowli w ramach Transakcji nastąpi po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zarówno Zbywca, jak i Nabywca najpóźniej na dzień poprzedzający dzień dokonania Transakcji złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy takiego budynku albo budowli lub ich części.

19. Możliwe jest, że w dacie dokonania Transakcji niecała powierzchnia sprzedawanego budynku i nie wszystkie sprzedawane budowle będą wynajmowane przez Zbywcę podmiotom trzecim. Spółka nie wyklucza również, że na moment Transakcji część działek wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji nie będzie zabudowana.

20. Zarówno Spółka jak i Wnioskodawca będą na moment Transakcji zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

21. Wśród nabywanych budynków i budowli mogą znajdować się takie, w odniesieniu do których wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, poniesione po ich nabyciu przez Spółkę na podstawie Umowy, stanowiły mniej niż 30% wartości początkowej tych składników, jak i takie, w odniesieniu do których wydatki na ulepszenie mogły stanowić co najmniej 30% ich wartości początkowej.

22. W odniesieniu do budynków i budowli będących przedmiotem Transakcji, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługiwało Spółce również w odniesieniu do wydatków na ich ulepszenie.

23. Spółka wystawi na Wnioskodawcę fakturę VAT dokumentującą przeprowadzenie transakcji.

24. Wnioskodawca pragnie poinformować, że Zbywca wystąpi z analogicznym wnioskiem mającym na celu potwierdzenie charakteru Transakcji dla potrzeb podatku VAT.

25. Wnioskodawca i Spółka nie są podmiotami powiązanymi.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT i tym samym Transakcja nie będzie podlegała wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2. W przypadku odpowiedzi na pytanie nr 1 potwierdzającej, iż Przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czy Wnioskodawca, w zakresie w jakim będzie wykorzystywał Przedmiot Transakcji do prowadzenia działalności opodatkowanej, będzie miał prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie składników majątkowych w ramach opisanej Transakcji.

3. Czy w związku z nabyciem Przedmiotu Transakcji, które będzie podlegać opodatkowaniu VAT, na Wnioskodawcy będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: p.c.c.).

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 30 czerwca 2015 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP3/4512-432/15-2/MC.

Zdaniem Wnioskodawcy,

W opinii Wnioskodawcy, w związku z nabyciem Przedmiotu Transakcji, które będzie podlegać opodatkowaniu VAT, nie będzie na nim ciążył obowiązek uiszczenia p.c.c. z tytułu przedmiotowej Transakcji.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o p.c.c., podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Jednocześnie, stosownie do art. 4 ust. 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy z zastrzeżeniem art. 5, przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Ponadto, stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c., podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze strony z tytułu dokonania tej czynności jest:

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o p.c.c., w ocenie Wnioskodawcy, skoro nabycie Przedmiotu Transakcji będzie opodatkowane VAT (jak zostało wskazane w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawcy do pytania nr 1 i pytania nr 2), powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania p.c.c. na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o p.c.c.

Podsumowując, skoro opisana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania p.c.c. na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o p.c.c. Tym samym, Wnioskodawca nie będzie obowiązany do zapłaty p.c.c. w związku z nabyciem nieruchomości w ramach Transakcji opisanej w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Powyższy pogląd znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe:

* w interpretacji Dyrektora IS w Warszawie z dnia 26 września 2014 r., znak IPPB2/436-358/14-2/LS, w której organ podatkowy uznał za prawidłowe stanowisko, zgodnie z którym: "(...) skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych";

* w interpretacji Dyrektora IS w Warszawie z dnia 7 stycznia 2013 r., znak IPPB2/436-567/12-2/MZ, w której organ podatkowy uznał za prawidłowe stanowisko, zgodnie z którym: "(...) jeżeli nabycie Nieruchomości będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub będzie korzystało ze zwolnienia, a Strony wybiorą opcję opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych".

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 626), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że U. GmbH z siedzibą w Hamburgu (dalej: "Wnioskodawca" lub "Nabywca") funkcjonuje w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością utworzonej w oparciu o przepisy niemieckiego prawa handlowego, odpowiednika polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Wnioskodawca jest podmiotem zarządzającym funduszami inwestycyjnymi, specjalizującym się w zarządzaniu aktywami otwartych funduszy inwestycyjnych rynku nieruchomości. C. sp. z o.o. (dalej: "Spółka" lub "Zbywca") prowadzi działalność na rynku nieruchomości (m.in. wynajmuje powierzchnię użytkową na terenie centrum handlowego). Usługi wynajmu powierzchni podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: "VAT"). Usługi te prowadzone są przy wykorzystaniu składników majątkowych nabytych przez Spółkę na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 29 października 2014 r. z Centrum W. sp. z o.o. jako sprzedającym (dalej: "Umowa"). Obecnie, Spółka planuje sprzedać składniki majątkowe nabyte na podstawie Umowy na rzecz Wnioskodawcy (dalej: "Transakcja"). W ramach Transakcji Spółka przeniesie na Nabywcę prawo własności nieruchomości gruntowych i prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, zabudowanych budynkami i budowlami, m.in. rampami, schodami, i ścieżką rowerową, chodnikiem, drogą oraz parkingiem. Przedmiotem niniejszego wniosku są działki o następujących numerach: 328/7, 329/7, 330/7, 380/5, 760/7, 762/6, 767/1, 783/7, 876, 877, 878, 879, 880, 881. Wszystkie działki, które będą przedmiotem Transakcji, są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W interpretacji indywidualnej z dnia 30 czerwca 2015 r. Nr IPPP3/4512-432/15-2/MC w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, że: "(...) Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów. Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym zdarzeniu przyszłym nie dochodzi bowiem do wyłączenia Transakcji od opodatkowania VAT jako zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (kwestia poruszona w stanowisku Wnioskodawcy do pytania nr 1). Jednocześnie, jak wskazano powyżej, jeśli Transakcja zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, dojdzie do obligatoryjnego opodatkowania Transakcji. Natomiast w sytuacji, w której Transakcja zostanie dokonana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia strony Transakcji złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy takiego budynku albo budowli lub ich części."

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych, wskazać należy, że rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego interpretację.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.