IPPB2/4514-169/15-2/LS - Ustalenie właściwego podatku dla transakcji nabycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 6 maja 2015 r. (data wpływu 11 maja 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 11 maja 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Projekt Inwestycyjny 3 Spółka komandytowa planuje nabyć za wynagrodzeniem od B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa nieruchomość komercyjną położoną w C. funkcjonującą pod nazwą "D.".

Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję przed wrześniem 2015 r.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

* prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 294/8 objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych,

* własność znajdujących się na Działce: budynku biurowo-usługowego oraz innych obiektów budowlanych, w tym budowli w postaci drogi, wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi.

Wnioskodawca chciałby również wskazać, że na Działce znajduje się infrastruktura techniczna (budowla, w której znajduje się złącze kablowe, należąca do E. S.A.), która jednak zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego i tym samym nie stanowi przedmiotu Transakcji.

Prawo użytkowania wieczystego Działki zostało nabyte przez Sprzedającego w drodze umowy przeniesienia własności przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, w którego skład wchodziło m.in. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działkę, z której w wyniku dalszych podziałów utworzona została Działka, oraz prawo własności stanowiących odrębne nieruchomości posadowionych na niej budynków i budowli, sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 15 listopada 2012 r. Nabycie nie było przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT. Po nabyciu nieruchomości Sprzedający kontynuował rozpoczętą wcześniej inwestycję (w tym dokończył prace wyburzeniowe dotyczące obiektów wchodzących w skład nieruchomości) polegającą na budowie Budynku i Budowli, uzyskując stosowne pozwolenie na ich użytkowanie decyzją z dnia 5 grudnia 2013 r.

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Budynku oraz Budowli znajdujących się na Działce i wykorzystywanych przez Sprzedającego do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.

Przeważająca część powierzchni w Budynku została już oddana najemcom do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu - na dzień Transakcji nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu oddania najemcom tych powierzchni do użytkowania (pierwsze przekazanie powierzchni najemcy w wykonaniu ww. umów najmu nastąpiło w dniu 2 stycznia 2014 r.) Pozostałe niewielkie powierzchnie Budynku oraz Budowla nie były dotąd przedmiotem najmu ani innej czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z postanowieniami zawartych przez Zbywcę umów najmu, najemcom przysługuje również prawo do korzystania z części wspólnych Nieruchomości obejmujących powierzchnie nieprzeznaczone do wyłącznego użytku któregokolwiek z najemców.

Po jego wybudowaniu, Budynek wchodzący w skład Nieruchomości był ulepszany. Suma wydatków poniesiona na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynku nie przekroczyła i nie przekroczy na dzień Transakcji 30% jego wartości początkowej. Budowla nie podlegała dotychczas ulepszeniom - jeżeli ulepszenia takie będą dokonywane przed dniem Transakcji, ich wartość na dzień Transakcji nie przekroczy 30% wartości początkowej Budowli.

Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Na dzień Transakcji zarówno Sprzedający, jak i Nabywca będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi.

Na podstawie art. 678 § 1 k.c., wskutek nabycia Nieruchomości z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych umów najmu.

Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:

* prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców,

* prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego,

* oryginały, notarialnie poświadczone kopie lub duplikaty: dokumentacji związanej z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, pozwolenia i decyzje administracyjne, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane),

* określone ruchomości związane z Nieruchomością służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu (elementy wyposażenia kompleksu rekreacyjno-sportowego oraz restauracyjnego np. meble, sprzęt gimnastyczny, sprzęt kuchenny).

Kupujący i Sprzedający zamierzając zawrzeć w umowie sprzedaży Nieruchomości postanowienia dotyczące odpowiedzialności Sprzedającego (gwarancja lub inny podobny rodzaj zabezpieczenia) za wady związane z konstrukcją Budynku i Budowli. Strony są na etapie ustalania formy, jaką przyjmie taka odpowiedzialność Sprzedającego. W jednej z rozważanych opcji, w sytuacji, gdy na Kupującego przeniesione zostaną gwarancje jakości z robót budowlanych, Sprzedający zostanie odpowiedzialny wobec Kupującego w przypadku nie wykonania zobowiązania przez wykonawcę.

Prawa do znaków, pod jakimi funkcjonuje Nieruchomość oraz prawa do domen internetowych nie będą przedmiotem Transakcji.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Sprzedającego.

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności:

* prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:

o dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, ciepło, dostawa wody i odbiór ścieków),

o ubezpieczenia Nieruchomości;

o ochrony Nieruchomości,

o nadzoru przeciwpożarowego,

o utrzymania czystości na terenie Nieruchomości, prac konserwacyjnych,

o serwisowania urządzeń wentylacyjnych i klimatyzacyjnych.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.

Zbywca obecnie sam zarządza Nieruchomością, w związku z tym na Nabywcę nie przejdzie żadna umowa związana z zarządzaniem Nieruchomością. Po dokonaniu Transakcji Nabywca może zlecić Zbywcy zarządzanie Nieruchomością i zawrzeć z nim stosowną umowę w tym zakresie.

Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji, (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

* umowy rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),

* umowy związane z finansowaniem działalności Zbywcy i zabezpieczeniem tego finansowania;

* umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,

* środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),

* należności Zbywcy - wymagalne oraz te, na które wystawiono faktury, w tym wynikające z umów najmu,

* tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,

* księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),

* firma Sprzedającego,

* know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni,

* prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego.

Po Transakcji może dojść między Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości oraz do rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym dokonana zostanie Transakcja.

Sprzedający zatrudnia pracowników, jednakże umowy o pracę nie będą przedmiotem Transakcji.

Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości. Budynek, będący przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Budynek nie będzie stanowił formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.

Przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest budowa i wynajem nowoczesnych powierzchni biurowych, a także działalność deweloperska w zakresie powierzchni mieszkaniowych, hotelowych i magazynowych. Po zbyciu Nieruchomości, Zbywca będzie kontynuował działalności gospodarczą na rynku nieruchomościowym w oparciu o pozostały majątek i środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości wykorzystując wiedzę nabytą przy prowadzeniu dotychczasowej działalności gospodarczej. W szczególności, Zbywca będzie kontynuował inne projekty deweloperskie prowadzone na moment złożenia niniejszego wniosku.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni komercyjnych Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Intencją Nabywcy oraz Zbywcy jest, aby Transakcja została udokumentowana fakturą z VAT w stawce 23%.

W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego zamierza wystąpić także Zbywca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

2. Czy nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c. w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 24 czerwca 2015 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP3/4512-377/15-2/k.p.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c. w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy o p.c.c., podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o p.c.c., opodatkowaniu p.c.c. nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT (do Transakcji nie będzie miało bowiem zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, co wykazano powyżej). Konsekwentnie, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c., na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o p.c.c.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że A. Dywidenda 2 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Projekt Inwestycyjny 3 Spółka komandytowa planuje nabyć za wynagrodzeniem od B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa nieruchomość komercyjną położoną w C. funkcjonującą pod nazwą "D.".

W interpretacji indywidualnej z dnia 24 czerwca 2015 r. Nr IPPP3/4512-377/15-2/k.p. w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, że: "Podsumowując, z uwagi na fakt, iż:

* dostawa Budynku i Budowli nie podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, ponieważ w odniesieniu do wynajętej części Budynku, oddanej najemcom do użytkowania - pomiędzy pierwszym jej zasiedleniem a jej dostawą upłynie okres krótszy niż 2 lata, zaś dostawa pozostałej części Budynku oraz Budowli jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia,

* dostawa Budynku i Budowli, która nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, nie podlega również obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, ponieważ Zbywcy Budynku i Budowli przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy zakupie towarów i usług związanych z ich budową, oraz

* zgodnie z art. 29a ust, 8 Ustawy o VAT, Działka wchodząca w skład Nieruchomości będzie traktowana w zakresie VAT tak jak Budynek oraz Budowla znajdujące się na tej Działce,

stanowisko Wnioskodawcy odnośnie opodatkowania całości Transakcji podstawową stawką VAT należy uznać za prawidłowe."

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.