IPPB2/4514-121/15-2/LS - Ustalenie właściwego podatku dla transakcji nabycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 30 marca 2015 r. (data wpływu 3 kwietnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 3 kwietnia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: "Spółka", "Wnioskodawca") jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem od towarów i usług. Spółka zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości komercyjnych. W chwili obecnej Spółka rozważa nabycie nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami oraz budowlami, (dalej: "Nieruchomość") od podmiotu będącego czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: "Sprzedawca").

Poniżej Spółka opisuje obecny status Nieruchomości oraz szczegóły zakładanej transakcji, które są istotne z punktu widzenia zadanych we wniosku pytań.

Status Nieruchomości

Na Nieruchomość składa się 28 działek gruntu (prawo użytkowania wieczystego):

* objętych księgą wieczystą, o numerach: 89/5, 89/8, 89/9, 89/10, 89/11, 90/2, 90/9, 90/12, 90/13, 90/14, 90/15, 90/16, 90/17, 90/18, 90/20, 90/21 oraz 90/22

* objętych księgą wieczystą, o numerach: 31/12, 31/14, 31/15, 31/17, 31/18, 31/22, 31/23, 35/1, 43/1, 43/2 oraz 43/3

Ww. działki są bądź działkami zabudowanymi budynkami lub budowlami, bądź stanowią działki niezabudowane. W tym zakresie:

* Działki o numerach 31/17, 89/8, 90/16, 90/18, 90/15, 90/22, 90/21, 90/9, 43/3 zabudowane są 23 budynkami;

* Działki o numerach 90/9, 35/1, 43/1, 43/2, 43/3, 90/12, 90/17, 31/18, 31/14, 90/15, 31/15, 90/22, 43/3, 90/14, 90/15, 31/22 oraz 90/22 są zabudowane jedynie budowlami m.in. drogami wewnętrznymi oraz parkingiem;

* Działki o numerach 31/12, 31/23, 89/5, 89/10, 89/11, 90/2, 90/13 oraz 90/20 nie są zabudowane.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedawcę w 2009 r. Transakcja ta podlegała podatkowi VAT i Sprzedawca odliczył podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości.

W chwili obecnej Sprzedawca prowadzi na ww. Nieruchomości działalność gospodarczą w postaci centrum logistycznego. Cała powierzchnia budynków jest obecnie przedmiotem wynajmu na rzecz podmiotów trzecich. Chociaż nie można wykluczyć, źe ramach Nieruchomości znajdują się budowle które nie zostały wyraźne wymienione w umowach najmu zawartych przez Sprzedawcę dotyczących wynajęcia części budynku, budowle te są funkcjonalnie związane z budynkami (stanowią wobec nich budowle służebne, jak np. parkingi, drogi wewnętrzne itp.) z których najemcy powierzchni budynków mogli i mogą swobodnie korzystać i należy przyjąć, że były i są one przedmiotem wynajmu.

Sprzedawca ponosił na ww. budynki oraz budowie nakłady, które stanowiły wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W tym zakresie wszystkie budynki oraz budowle można podzielić na trzy kategorie:

1. Budynki oraz Budowle "I" - należą do nich budynki oraz budowle, na które nakłady na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej;

2. Budynki oraz Budowle "II" - należą do nich budynki oraz budowie, na które nakłady na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przekroczyły 30% wartości początkowej i:

3. Budynki oraz Budowle "III" - należą do nich budynki oraz budowle, na które nakłady na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły 30% wartości początkowej, i:

Dla Nieruchomości nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W zakresie żadnej z działek składających się na Nieruchomość nie została również wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Sprzedawca poza umowami najmu Budynków, ma zawarte następujące umowy związane z Nieruchomością m.in:

1. Umowę dot. dostawy energii elektrycznej;

2. Umowę dot. dostawy wody;

3. Umowę dot. przyłączenia do sieci gazowej;

4. Umowę dot. dostawy gazu;

5. Umowę dot. wywozu nieczystości;

6. Umowę dot. utrzymania czystości w budynkach;

7. Umowę administrowania studzienkami pomiarowymi;

8. Umowę wynajmu drogi przebiegającej przed nieruchomość;

9. Oświadczenie o ustanowienie służebności dostępu do drogi publicznej;

10. Umowę o ustanowienie służebności dostępu do drogi publicznej;

11. Umowy ubezpieczenia;

Sprzedawca zatrudnia osoby zajmujące się administracją, obsługą techniczną nieruchomości (w tym elektryków, hydraulików, konserwatorów oraz administratorów). Sprzedawca nie prowadzi innej działalności gospodarczej niż najem powierzchni w przedmiotowej Nieruchomości.

Planowana transakcja

W skład zbywanej przez Sprzedawcę Nieruchomości wchodzić będą:

* prawo użytkowania wieczystego działek gruntów,

* prawo własności Budynków oraz Budowli,

* umowy najmu powierzchni usytuowanych w Budynkach oraz umowy najmu Budowli.

Natomiast w związku z planowaną transakcją, następujące składniki majątkowe nie zostaną zbyte przez Sprzedawcę na rzecz Spółki:

* umowy związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (inne niż umowy najmu) (jak zostanie wskazane poniżej, w przypadku jednak, gdyby ze względu na okresy wypowiedzenia nie było możliwości rozwiązania powyższych umów przez Sprzedawcę na dzień sprzedaży część tych umów może jednak zostać przejęta przez Spółkę);

* umowa rachunku bankowego oraz środki pieniężne należące do Sprzedawcy;

* umowy z pracownikami (umowy te zostaną przejęte przez inny podmiot podwiązany kapitałowo z Wnioskodawcą który będzie świadczył usługi na rzecz Wnioskodawcy);

* wierzytelności przysługujące Sprzedawcy (w szczególności wobec najemców Budynku);

* zobowiązania Sprzedawcy;

* księgi rachunkowe, rejestry i inna dokumentacja rachunkowa Sprzedawcy;

* firma Sprzedawcy;

* inne prawa majątkowe Sprzedawcy;

Jak wskazano powyżej, przedmiotem transakcji nie będą umowy związane z Nieruchomością (np. umowy o dostawę mediów, energii, wody) - obecne umowy zostaną rozwiązane przez Sprzedawcę, a zapewnienie zaopatrzenia Nieruchomości w media będzie leżeć w gestii Spółki. Przedmiotem transakcji nie będą także jakiekolwiek zobowiązania i wierzytelności Sprzedawcy wynikające z tych umów, w tym w szczególności jakiekolwiek zobowiązania pieniężne Sprzedawcy. W przypadku, gdyby ze względu na okresy wypowiedzenia nie było możliwości rozwiązania powyższych umów przez Sprzedawcę na dzień sprzedaży część tych umów może jednak zostać przejęta przez Spółkę.

Należy podkreślić, że intencją Spółki jest objęcie planowaną transakcją składnika majątkowego (działek gruntów, budynków i budowli), nie zaś przedsiębiorstwa Sprzedawcy, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedawcy.

Po dokonaniu Transakcji Sprzedawca będzie kontynuował swoją działalność gospodarczą i będzie miał możliwość podejmowania nowych projektów na bazie posiadanych aktywów. Natomiast Spółka zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie przedmiotowej Nieruchomości.

Tytułem uzupełnienia, Wnioskodawca pragnie poinformować, iż w stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi wystąpił także Sprzedawca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy przedmiotowa Transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie stanowiła sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedawcy, a w konsekwencji nie będzie wyłączona spod Ustawy o VAT na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy.

2. Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, zgodnie z którym dostawa przez Sprzedawcę Spółce Budynków oraz Budowli "I" oraz Budynków oraz Budowli "II" wraz z proporcjonalnie przynależnym do nich gruntem stanowić będzie dostawę towaru zwolnioną z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT lub art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, a strony transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, a w konsekwencji - w przypadku wyboru opcji opodatkowania - Spółce będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości w tej części.

3. Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, zgodnie z którym dostawa przez Sprzedawcę Spółce Budynków oraz Budowli "111" wraz z proporcjonalnie przynależnym do nich gruntem stanowi dostawę towaru, która nie jest zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 ani też art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT, a w konsekwencji Spółce będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości w tej części.

4. Czy prawidłowe jest Stanowisko Spółki, zgodnie z którym dostawa Budynków oraz Budowli "I", Budynków oraz Budowli "II" oraz Budynków oraz Budowli "III" nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych (w przypadku wyboru przez strony transakcji opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT dostawy Budynków oraz Budowli "I" oraz Budynków oraz Budowli "II" wraz z przynależnych do nich gruntem).

5. Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, zgodnie z którym dostawa przez Sprzedawcę gruntów niezabudowanych budynkami ani budowlami będzie stanowiła dostawę zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9a tym samym Spółce nie będzie przysługiwało prawo od odliczenia podatku na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT w przypadku jego naliczenia przez Sprzedawcę.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 24 czerwca 2015 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP1/4512-316/15-2/AS.

Zdaniem Wnioskodawcy,

W opinii Spółki dostawa Budynków oraz Budowli "I", Budynków oraz Budowli "II" oraz Budynków oraz Budowli "III" nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych (w przypadku wyboru przez strony transakcji opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT dostawy Budynków oraz Budowli "I" oraz Budynków oraz Budowli "II" wraz z przynależnych do nich gruntem).

Zgodnie z art. 2 pkt 4 Ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

Aby więc, na gruncie powyższej regulacji, dostawa budynków oraz budowli (wraz z przynależnym do nich gruntem) nie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych, musiałaby ona podlegać opodatkowaniu VAT (nie może być ani wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT, ani też zwolniona z tego podatku).

Jak wskazano w uzasadnieniu do pytań nr 1 - 3, zakładana Transakcja:

* nie będzie wyłączona spod opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, a w konsekwencji dostawa budynków oraz budowli wraz z przynależnym do nich gruntem będzie stanowiła dostawę towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 tej ustawy;

* w zakresie w jakim będzie dotyczyła Budynków oraz Budowli "I" oraz Budynków oraz Budowli "II" będzie zwolniona z podatku VAT, jednak z prawem stron transakcji do wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT;

* w zakresie w jakim będzie dotyczyła Budynków oraz Budowli "III" będzie ona opodatkowana podatkiem VAT.

W konsekwencji należy przyjąć, że w przypadku, gdy Spółka oraz Sprzedawca skorzystają, na podstawie art. 43 ust. 10 z opcji opodatkowania dostawy Budynków oraz Budowli "I" oraz Budynków oraz Budowli "II", wówczas zarówno dostawa Budynków oraz Budowli "I", Budynków oraz Budowli "II jak również Budynków oraz Budowli "III", jako dostawa opodatkowana podatkiem VAT, nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Sp. z o.o. (dalej: "Spółka", "Wnioskodawca") jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem od towarów i usług. Spółka zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości komercyjnych. W chwili obecnej Spółka rozważa nabycie nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami oraz budowlami, (dalej: "Nieruchomość") od podmiotu będącego czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: "Sprzedawca").

W interpretacji indywidualnej z dnia 24 czerwca 2015 r. Nr IPPP1/4512-316/15-2/AS w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, że: "(...) w opinii Spółki dostawa przez Sprzedawcę Spółce Budynków oraz Budowli "I" oraz Budynków oraz Budowli "II" wraz z proporcjonalnie przynależnym do nich gruntem stanowić będzie dostawę towaru zwolnioną z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT lub art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, a strony transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, a w konsekwencji - w przypadku wyboru opcji opodatkowania - Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości w tej części.

(...) przedmiotowa dostawa Budynków i Budowli "III" będzie dostawą obowiązkowo podlegającą opodatkowaniu VAT. W konsekwencji, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego przez Sprzedawcę w zakresie ww. budynków oraz budowli (wraz z przynależnym do nich gruntem)."

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.