IPPB2/4514-113/15-2/LS - Ustalenie właściwego podatku dla transakcji nabycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 30 marca 2015 r. (data wpływu 2 kwietnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 2 kwietnia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Sp z o.o. (dalej: "Spółka", "Wnioskodawca") jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, Spółka zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości komercyjnych. Spółka rozważa nabycie nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami oraz budowlami (dalej: "Nieruchomość") od podmiotu będącego czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: "Sprzedawca").

Poniżej Spółka opisuje obecny status Nieruchomości oraz szczegóły zakładanej transakcji, które są istotne z punktu widzenia zadanych we wniosku pytań.

Status Nieruchomości

Z uwagi na historię nabycia / zabudowania Nieruchomości przez obecnego Sprzedawcę, na potrzeby niniejszego opisu Nieruchomość można podzielić na "Nieruchomość A" oraz "Nieruchomość B". W tym zakresie:

1. Na Nieruchomość A składa się 8 działek gruntu objętych księgami wieczystymi o numerach:

* (działki 428/33 oraz 428/35) - prawo użytkowania wieczystego;

* (działki 428/5, 428/24, 428/25, 428/31, 428/37, 428/39, 428/33 oraz 428/35) - prawo użytkowania wieczystego;

Nieruchomość A zabudowana jest dwoma budynkami, (magazyn oraz budynek biurowy, dalej: "Budynki") oraz budowlami (parking, drogi wewnętrzne itp., dalej: "Budowle"). Żadna z działek nie jest działką niezabudowaną.

Nieruchomość A (tekst jedn.: grunt wraz Budynkami oraz Budowlami) została zakupiona przez Sprzedawcę na podstawie umowy sprzedaży zawartej w 2007 r. Sprzedawca nie poniósł na Nieruchomość A (tekst jedn.: na Budynki i Budowie) nakładów, które stanowiły ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych, które przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

2. Na Nieruchomość B składa się 1 bardzo niewielka działka gruntu (ok. 10 m²) objęta księgą wieczystą (działka 106/20) - prawo własności.

Nieruchomość B została nabyta przez Sprzedawcę w 2014 r. na podstawie umowy sprzedaży, jako działka niezabudowana, która następnie została zabudowana przez Sprzedawcę budowlą (droga wewnętrzna). Sprzedawca odliczył podatek VAT przy budowie budowli.

Sprzedawca prowadzi działalność polegającą na wynajmie powierzchni Budynków składających się na Nieruchomość.

Sprzedawca poza umowami wynajmu Budynków, ma zawarte m.in. następujące umowy związane z Nieruchomością:

1. Umowa dot. dostawy wody oraz odbioru ścieków;

2. Umowa dot. odprowadzania wody deszczowej oraz wód roztopowych;

3. Umowa dot. dostawy i dystrybucji energii elektrycznej;

4. Umowa dot. dostawy ciepła;

5. Umowa ubezpieczenia Nieruchomości;

Sprzedawca zatrudnia dwie osoby zajmujące się administracją oraz obsługą techniczną nieruchomości. Jednocześnie, Sprzedawca nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej. Działalność związana z wynajmem nie jest organizacyjnie ani finansowo wydzielona w strukturze Sprzedawcy.

Planowana transakcja

W skład sprzedawanej Nieruchomości będą wchodziły:

* prawo użytkowania wieczystego (lub prawo własności) opisanych powyżej działek gruntu (zarówno działek składających się na Nieruchomość A jak również Nieruchomość B),

* prawo własności Budynków oraz Budowli (w tym Budowli zlokalizowanych na Nieruchomości A jak również na Nieruchomości B),

* z mocy prawa - Wnioskodawca stanie się stroną umów najmu powierzchni usytuowanych w Budynkach.

Natomiast w związku z planowaną transakcją, następujące składniki majątkowe nie zostaną zbyte na rzecz Spółki:

* umowy związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (inne niż umowy najmu) - z zastrzeżeniem poczynionym poniżej, że w przypadku gdyby ze względu na okresy wypowiedzenia nie było możliwości rozwiązania powyższych umów przez Sprzedawcę na dzień sprzedaży, część tych umów może jednak zostać przejęta przez Spółkę;

* umowa rachunku bankowego oraz środki pieniężne należące do Sprzedawcy;

* umowy z pracownikami (pracownicy zostaną przejęci przez inną spółkę);

* wierzytelności przysługujące Sprzedawcy;

* zobowiązania Sprzedawcy;

* księgi rachunkowe, rejestry i inna dokumentacja rachunkowa Sprzedawcy;

* firma Sprzedawcy;

* inne prawa majątkowe Sprzedawcy;

Jak wskazano powyżej, przedmiotem transakcji nie będą umowy związane z Nieruchomością (np. umowy o dostawę mediów, energii, wody) - obecne umowy zostaną rozwiązane przez Sprzedawcę, a zapewnienie zaopatrzenia Nieruchomości w media będzie leżeć w gestii Spółki. Przedmiotem transakcji nie będą także jakiekolwiek zobowiązania i wierzytelności Sprzedawcy wynikające z tych umów, w tym w szczególności jakiekolwiek zobowiązania pieniężne Sprzedawcy. W przypadku gdyby ze względu na okresy wypowiedzenia nie było możliwości rozwiązania powyższych umów przez Sprzedawcę na dzień sprzedaży część tych umów może jednak zostać przejęta przez Spółkę,

Należy podkreślić, że intencją Spółki jest objęcie planowaną transakcją składnika majątkowego (działek gruntów, budynków i budowli), nie zaś przedsiębiorstwa Sprzedawcy, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedawcy.

Sprzedawca - po dokonaniu transakcji - będzie miał możliwość podejmowania nowych projektów na bazie posiadanych aktywów (w tym środków pieniężnych uzyskanych od Spółki za sprzedaż Nieruchomości)

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, zgodnie z którym przedmiotowa Transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie stanowiła sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedawcy, a w konsekwencji nie będzie wyłączona spod Ustawy o VAT na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy.

2. Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, zgodnie z którym dostawa przez Sprzedawcę Spółce Budynków oraz Budowli wraz z przynależnym do nich gruntem zlokalizowanych w ramach Nieruchomości A będzie stanowiła dostawę towaru zwolnioną z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, a strony transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, a w konsekwencji - w przypadku wyboru opcji opodatkowania - Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości w tej części.

3. Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, zgodnie z którym dostawa przez Sprzedawcę Spółce budowli wraz przynależnym do niej gruntem zlokalizowanej w ramach Nieruchomości B będzie stanowiła dostawę towaru opodatkowaną podatkiem VAT i Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości w tej części.

4. Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, zgodnie z którym dostawa przez Sprzedawcę Spółce Budynków oraz Budowli wraz z przynależnym do nich gruntem nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych (w przypadku wyboru przez strony transakcji opcji opodatkowania w zakresie Budynków i Budowli zlokalizowanych na Nieruchomości A na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT).

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 24 czerwca 2015 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP1/4512-305/15-2/AKo.

Zdaniem Wnioskodawcy,

W opinii Spółki dostawa przez Sprzedawcę Spółce Budynków oraz Budowli wraz z przynależnym do nich gruntem nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych (w przypadku wyboru przez strony transakcji opcji opodatkowania w zakresie Budynków i Budowli zlokalizowanych na Nieruchomości A na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 2 pkt 4 Ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

Aby więc, na gruncie powyższej regulacji, dostawa budynków oraz budowli (wraz z przynależnym do nich gruntem) nie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych, musiałaby ona podlegać opodatkowaniu VAT (nie może być ani wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT, ani też zwolniona z tego podatku).

Jak wskazano w uzasadnieniu do pytań nr 1 - 3, zakładana Transakcja:

* nie będzie wyłączona spod opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, a w konsekwencji dostawa budynków oraz budowli wraz z przynależnym do nich gruntem będzie stanowiła dostawę towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 tej ustawy;

* będzie zwolniona z podatku VAT, jednak z prawem stron transakcji do wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT - w zakresie Budynków i Budowli wraz z przynależnym do nich gruntem zlokalizowanych w ramach Nieruchomości A;

* będzie opodatkowana podatkiem VAT - w zakresie budowli zlokalizowanej w ramach Nieruchomości B;

W konsekwencji należy przyjąć, że w przypadku, gdy Spółka oraz Sprzedawca skorzystają, na podstawie art. 43 ust. 10 z opcji opodatkowania dostawy Budynków oraz Budowli, wówczas dostawa ta nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Sp. z o.o. (dalej: "Spółka", "Wnioskodawca") jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, Spółka zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości komercyjnych. Spółka rozważa nabycie nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami oraz budowlami, (dalej: "Nieruchomość") od podmiotu będącego czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: "Sprzedawca").

W interpretacji indywidualnej z dnia 24 czerwca 2015 r. Nr IPPP1/4512-305/15-2/AKo dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: "W konsekwencji nabycie Nieruchomości B, w odniesieniu do której nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej w wysokości 23%. Ponadto, w przypadku skorzystania przez strony transakcji (będące czynnymi podatnikami VAT) z możliwości określonej w art. 43 ust. 10 ww. ustawy, a więc w przypadku wyboru opodatkowania nabycia Nieruchomości A korzystającej ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, nabycie tej Nieruchomości również będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej wynoszącej 23%.

W tym miejscu należy zwrócić również uwagę, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ww. ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Powyższy przepis jednoznacznie wskazuje, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki czy budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Ponadto, przepis ten obejmuje swoim zakresem także grunty będące w wieczystym użytkowaniu.

W konsekwencji, transakcja nabycia wskazanej Nieruchomości, na którą składa się Nieruchomość A oraz Nieruchomość B, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku od towarów i usług."

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.