IPPB2/4511-214/15-2/AS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 10 lutego 2015 r. (data wpływu 17 lutego 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych związanych ze zbyciem nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 17 lutego 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych związanych ze zbyciem nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w dniu 16 września 2003 r. nabyła od firmy deweloperskiej P. Sp. z o.o. na podstawie aktu notarialnego "Umowa sprzedaży udziału w nieruchomości" udział wynoszący 7995/502892 części w zabudowanej nieruchomości objętej księgą wieczystą KW. Na mocy tego aktu notarialnego Wnioskodawczyni stała się współwłaścicielką zabudowanej nieruchomości oznaczonej numerem 336/2. Zgodnie z zapisami ww. aktu notarialnego, jako nabywca Wnioskodawczyni otrzymała do posiadania i używania lokal mieszkalny oznaczony nr 17 w budynku nr 47 wraz z pomieszczeniami przynależnymi (piwnica i miejsce parkingowe) oraz przynależną mu częścią gruntu. Cała cena nabycia lokalu mieszkalnego została uiszczona na mocy ww. aktu notarialnego.

Wymieniony wyżej akt notarialny był poświadczeniem zakupu ww. mieszkania wraz z przynależną mu częścią gruntu. Powyższa forma zawarcia umowy dotyczącej sprzedaży lokalu została zaproponowana przez notariusza jako jedyna możliwa, ponieważ w momencie zawierania aktu notarialnego budynek nie został jeszcze oddany do użytku, a deweloper znajdował się w stanie zagrożenia upadłością (która została faktycznie ogłoszona wkrótce potem), dlatego w akcie notarialnym została też zawarta zgoda Wnioskodawczyni na dokonywanie podziałów nieruchomości wspólnej do wyłącznego użytkowania na rzecz uprawnionych z tego tytułu kolejnych nabywców lokali mieszkalnych bądź nabywców udziałów w nieruchomości wspólnej.

Od października 2003 r. do lutego 2009 r. Wnioskodawczyni zamieszkiwała we wspomnianym mieszkaniu, od roku 2005 płaciła podatek od nieruchomości a od marca 2009 r. do dnia sprzedaży mieszkania (koniec stycznia 2014 r.) wynajmowała mieszkanie najemcom i jako właściciel odprowadzała podatek od dochodu z najmu do Urzędu Skarbowego.

Nieruchomość składa się z 5 budynków. Do momentu ogłoszenia upadłości dewelopera (w 2004 r.) część z nich została oddana do użytku, a ich właściciele mogli nabyć swojej lokale mieszkalne na podstawie klasycznych aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości. Pozostali mieszkańcy (ok. 50% lokali mieszkalnych na osiedlu) w tym Wnioskodawczyni zamieszkiwali swoje mieszkania, będąc współwłaścicielami swojej części tej nieruchomości.

Przez kolejne lata (po upadku dewelopera) współwłaściciele podejmowali starania o doprowadzenie do formalnego zakończenia budowy i odpowiednie odbiory oraz dopuszczenie do użytkowania budynków, jednocześnie zbierali zgody wszystkich właścicieli mieszkań na zniesienie współwłasności nieruchomości, tak aby pozostałe lokale zostały wydzielone, a ich właściciele nabyli do nich prawa w formie aktów notarialnych. Ponieważ w międzyczasie Wnioskodawczyni przeprowadziła się do nowego mieszkania informacja o tym, że proces został ukończony dotarła do Wnioskodawczyni we wrześniu 2013 r. Dzięki temu po załatwieniu indywidualnych formalności Wnioskodawczyni mogła przystąpić do podpisania aktu notarialnego, który wyodrębniał lokal mieszkalny.

W dniu 3 grudnia 2013 r. Wnioskodawczyni zawarła w kancelarii notarialnej akt "Ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego w drodze jednostronnej czynności prawnej". Akt ten odbył się bez żadnych spłat i dopłat. Tym samym udział Wnioskodawczyni w nieruchomości wspólnej (KW) został zamieniony na własność odrębnego lokalu dla którego została ustanowiona księga wieczysta (KW).

Wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej Wnioskodawczyni składa po sprzedaży mieszkania w dniu 31 stycznia 2014 r. celem wyjaśnienia, czy sprzedaż ww. mieszkania podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym rozliczanym do 30 kwietnia 2015 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy datę 16 września 2003 r. Wnioskodawczyni może przyjąć jako datę nabycia nieruchomości.

2. Czy w wyniku sprzedaży mieszkania w roku 2014 Wnioskodawczyni musi zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży ww. nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawczyni datą nabycia ww. nieruchomości jest data podpisania aktu notarialnego z dnia 16 września 2003 r. "Umowa sprzedaży udziału w nieruchomości", którym to aktem przekazano Wnioskodawczyni w posiadanie i używanie lokal mieszkalny, w którym od tego dnia zamieszkała, odprowadzała podatek od nieruchomości, a następnie po jego wynajęciu w roku 2009 podatek od najmu. Wartość nieruchomości otrzymanej w wyniku zniesienia współwłasności aktem notarialnym z dn. 3 grudnia 2013 r. zgodnie z rzeczonym aktem odpowiadała wartości udziału w nieruchomości nabytego w roku 2003 a czynność była jednostronna, w związku z tym nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym powinny w tym przypadku obowiązywać przepisy prawa podatkowego z roku 2003, czyli ustawa z 26 lipca 1991 r., o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 1991 r. Nr 80, poz. 350 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy opodatkowaniu podlega przychód ze sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W tym przypadku minęło już 11 lat w związku z tym sprzedaż ww nieruchomości nie podlega opodatkowaniu.

W analogicznej sprawie dotyczącej sąsiadującego lokalu mieszkalnego na opisywanym osiedlu, który podlegał analogicznej sytuacji została wydana interpretacja indywidualna IPPB1/415-1355/12-4/MT w dnia 23 listopada 2012 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie - z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

* odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

* zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jak z powyższego wynika dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości lub prawa majątkowego.

Odnosząc się instytucji zniesienia współwłasności, należy wskazać, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegająca na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121). W myśl art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej.

Natomiast w myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

* podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

* wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności, przedmiotem którego była nieruchomość, udział w niej się zwiększa, tj. przekracza udział dotychczas posiadany to data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu tej czynności. Zatem nabycie w wyniku zniesienia współwłasności części majątku, który należał do innych współwłaścicieli, co do zasady należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w dniu 16 września 2003 r. nabyła od firmy deweloperskiej na podstawie aktu notarialnego "Umowa sprzedaży udziału w nieruchomości" udział części w zabudowanej nieruchomości objętej księgą wieczystą. Na mocy tego aktu notarialnego Wnioskodawczyni stała się współwłaścicielką zabudowanej nieruchomości. Zgodnie z zapisami ww. aktu notarialnego, jako nabywca Wnioskodawczyni otrzymała do posiadania i używania lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniami przynależnymi (piwnica i miejsce parkingowe) oraz przynależną mu częścią gruntu. Cała cena nabycia lokalu mieszkalnego została uiszczona na mocy ww. aktu notarialnego.

Wymieniony wyżej akt notarialny był poświadczeniem zakupu ww. mieszkania wraz z przynależną mu częścią gruntu.

W momencie zawierania aktu notarialnego budynek nie został jeszcze oddany do użytku, a deweloper znajdował się wstanie zagrożenia upadłością (która została faktycznie ogłoszona wkrótce potem). W dniu 3 grudnia 2013 r. Wnioskodawczyni zawarła w kancelarii notarialnej akt "Ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego w drodze jednostronnej czynności prawnej". Akt ten odbył się bez żadnych spłat i dopłat. Tym samym udział Wnioskodawczyni w nieruchomości wspólnej został zamieniony na własność odrębnego lokalu dla którego została ustanowiona księga wieczysta. Wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej Wnioskodawczyni składa po sprzedaży mieszkania w dniu 31 stycznia 2014 r.

Jeżeli zatem w istocie wartość nieruchomości otrzymanej w wyniku zniesienia współwłasności odpowiada wartości udziału nabytego w 2003 r., to w dacie zniesienia współwłasności nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, iż nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w 2003 r., co oznacza, iż pięcioletni termin, określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął z końcem 2008 r. A zatem przedmiotowa sprzedaż nie skutkuje powstaniem przychodu, a co za tym idzie zapłatą podatku dochodowego od osób fizycznych.

Końcowo - odnosząc się do powołanej przez Wnioskodawczynię interpretacji organu podatkowego wskazać należy, iż orzeczenie to dotyczyło konkretnej indywidualnej sprawy, podatnika w określonym stanie faktycznym i w tej sprawie rozstrzygnięcie w niej zawarte jest wiążące.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.