IPPB2/436-489/12-4/MZ - Podatek od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 21 września 2012 r. (data wpływu 21 września 2012 r.) uzupełnionym pismem z dnia 21 listopada 2012 r. (data wpływu 22 listopada 2012 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 15 listopada 2012 r. (skutecznie doręczone dnia 20 listopada 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 21 września 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

Przedmiotowy wniosek uzupełniony został pismem z dnia 21 listopada 2012 r. (data wpływu 22 listopada 2012 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 15 listopada 2012 r. (data doręczenia 20 listopada 2012 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca ("Spółka") jest podmiotem zamierzającym podjąć profesjonalną działalność w zakresie m.in. kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, jak również wynajmu i zarządzania nieruchomościami. W związku z obecnymi planami biznesowymi, Spółka zidentyfikowała możliwość realizacji interesującego projektu polegającego na nabyciu od innego przedsiębiorcy ("Sprzedający") nieruchomości o przeznaczeniu komercyjnym, z zamiarem prowadzenia działalności w postaci najmu powierzchni handlowej lub dalszego obrotu nabytymi aktywami.

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2

W szczególności, Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości obejmujących działki o numerach ewidencyjnych x/x (łącznie jako "Nieruchomość 1"), jak również właścicielem nieruchomości o numerze ewidencyjnym x/x ("Nieruchomość 2"). Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 są usytuowane w D., przy czym działki o numerach ewidencyjnych x/x znajdują się przy ul. J., zaś działki o numerach ewidencyjnych x/x znajdują się przy ul. P.

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 są zabudowane dwukondygnacyjnym budynkiem handlowo-usługowym ("Centrum Handlowe"), który został wzniesiony oraz w całości oddany do użytkowania przed dniem 28 grudnia 2009 r. Sprzedający nabył Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2, wraz ze wzniesionym na nich Centrum Handlowym, na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28 grudnia 2009 r. Czynność nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, wraz z Centrum Handlowym, podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według zasad ogólnych, zaś Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem tych nieruchomości, z którego Sprzedający skorzystał.

Od momentu nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, wraz z Centrum Handlowym, Sprzedający nie dokonywał wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których Sprzedający miałaby prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT, równych lub przekraczających 30% wartości wymienionych nieruchomości.

Nieruchomość 3

Ponadto, Sprzedający jest również użytkownikiem wieczystym niezabudowanych nieruchomości gruntowych obejmujących działki o numerach ewidencyjnych x/x (Nieruchomość 3"). Nieruchomość 3 jest usytuowana w D. przy ul. J. i obejmuje wyłącznie tereny niezabudowane, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone pod zabudowę (działki nr x/x) oraz drogę na obszarze działki nr x/x i drogę wykorzystywaną w związku z funkcjonowaniem Centrum Handlowego (działka nr x/x).

Okoliczności dotyczące działki na x/x

W dniu 28 grudnia 2009 r., a zatem w dniu nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości 3, na działce nr x/x, wchodzącej w skład tej nieruchomości, znajdowała się już ukończona i gotowa do użytkowania budowla w postaci drogi dojazdowej do Centrum Handlowego. Sprzedający posiadał i wykonał prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z tytułu nabycia działki nr x/x, wraz ze znajdującą się na niej w chwili nabycia ukończoną i gotową do użytkowania budowlą w postaci drogi dojazdowej do Centrum Handlowego.

Wspomniana droga dojazdowa nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy bądź umowy o podobnym charakterze, była natomiast wykorzystywana przez Sprzedającego w jego podstawowej działalności gospodarczej polegającej na odpłatnym udostępnianiu powierzchni handlowej na obszarze Centrum Handlowego.

Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie przedmiotowej drogi, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących 30% lub więcej wartości początkowej wspomnianej budowli.

Okoliczności dotyczące działki nr x/x

Jednocześnie, w związku z uznaniem przez organ podatkowy, iż droga stanowi budowlę także w rozumieniu odnośnych przepisów podatkowych, Wnioskodawca wyjaśnił, iż na obszarze działki nr x/x, również wchodzącej w skład Nieruchomości 3, także znajduje się droga (inna niż droga dojazdowa do Centrum Handlowego wspomniana powyżej), stanowiąca fragment pasa drogowego drogi głównej (publicznej) i faktycznie wykorzystywana jako część ulicy J. Droga ta była już ukończona i gotowa do użytkowania w dniu 28 grudnia 2009 r., a zatem w dniu nabycia Nieruchomości 3 przez Sprzedającego.

Sprzedający posiadał i wykonał prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z tytułu nabycia działki nr x/x, wraz ze znajdującą się na niej w chwili nabycia ukończoną i gotową do użytkowania budowlą w postaci drogi stanowiącej część ulicy J. Wspomniana droga nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy bądź umowy o podobnym charakterze. Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie przedmiotowej drogi, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących 30% lub więcej wartości wspomnianej budowli.

Sprzedający nabył Nieruchomość 3 na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28 grudnia 2009 r., za wyjątkiem działki o numerze ewidencyjnym x/x, której użytkowanie wieczyste Sprzedający nabył na podstawie umowy sprzedaży z dnia 31 sierpnia 2010 r.

Czynność nabycia Nieruchomości 3 podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według zasad ogólnych, zaś Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem tej nieruchomości, z którego Sprzedający skorzystał.

Nieruchomość 4

Co więcej, Sprzedający jest również użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej obejmującej działkę o numerze ewidencyjnym x/x ("Nieruchomość 4"). Nieruchomość 4 jest usytuowana w D. przy ul. J. i jest zabudowana budynkiem niemieszkalnym, który został wzniesiony oraz w całości oddany do użytkowania przed dniem 31 sierpnia 2010 r.

Sprzedający nabył Nieruchomość 4 na podstawie umowy sprzedaży z dnia 31 sierpnia 2010 r. Czynność nabycia Nieruchomości 4 podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według zasad ogólnych, zaś Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem tej nieruchomości, z którego Sprzedający skorzystał.

Od momentu nabycia Nieruchomości 4 Sprzedający nie dokonywał wydatków na jej ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których Sprzedający miałby prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT, równych lub przekraczających 30% wartości tej nieruchomości.

Nieruchomość 5

Co więcej, Sprzedający jest również właścicielem nieruchomości gruntowej obejmującej działkę o numerze ewidencyjnym x/x ("Nieruchomość 5"). Nieruchomość 5 jest usytuowana w D. przy ul. K. i obejmuje wyłącznie tereny niezabudowane, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone pod zabudowę.

Sprzedający nabył Nieruchomość 5 na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28 grudnia 2009 r. Czynność nabycia Nieruchomości 5 podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według zasad ogólnych, zaś Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem tej nieruchomości, z którego Sprzedający skorzystał.

Wszystkie wskazane powyżej nieruchomości były wykorzystane przez Sprzedającego do czynności podlegających opodatkowaniu VAT, w tym działalności obejmującej najem powierzchni handlowych dla podmiotów prowadzących sprzedaż detaliczną.

Jak wspomniano powyżej, w najbliższym okresie Spółka zamierza nabyć od Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3, Nieruchomość 4 oraz Nieruchomość 5, wraz z Centrum Handlowym oraz innymi wzniesionymi na nich budynkami i budowlami (łącznie jako "Nabywane Nieruchomości").

Zarówno Spółka, jak i Sprzedający są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Nabywane Nieruchomości stanowią główny, ale nie jedyny składnik majątku Sprzedającego, który posiada także inne aktywa związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Na podstawie przepisu art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek sprzedaży Nabywanych Nieruchomości Spółka wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni w Centrum Handlowym.

W ramach transakcji dojdzie także do przeniesienia na rzecz Spółki związanych z Nabywanymi Nieruchomościami m.in.: praw z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych i praw z zabezpieczeń dotyczących takich robót, praw autorskich do projektów sporządzonych na podstawie umów z architektami oraz prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nabywanych Nieruchomości.

W ramach planowanej transakcji nie zostaną przeniesione na Spółkę m.in.:

* umowa z zarządcą Nabywanych Nieruchomości,

* umowy z dostawcami mediów do Nabywanych Nieruchomości i dotyczące obsługi Nabywanych Nieruchomości,

* umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowa o usługi księgowe),

* należności Sprzedającego - wymagalne oraz te, na które wystawiono faktury, w tym wynikające z umów najmu,

* zobowiązania kredytowe Sprzedającego względem banków oraz zobowiązania z tytułu pożyczek udzielonych Sprzedającemu,

* zobowiązania wobec dostawców mediów do Nabywanych Nieruchomości,

* środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie (poza zabezpieczeniami, o których była mowa powyżej),

* księgi oraz umowy dotyczące siedziby Sprzedającego.

Możliwe jest, iż po transakcji dojdzie pomiędzy Sprzedającym i Spółką oraz najemcami do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali Sprzedającemu.

Sprzedaż Nabywanych Nieruchomości nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 Kodeksu pracy) z uwagi na fakt, że Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Sprzedający, poza działalnością polegającą na wynajmie powierzchni w Centrum Handlowym, co do zasady nie prowadzi innej działalności operacyjnej.

Nabywane Nieruchomości nie są wyodrębnione organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowią one także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 29 listopada 2012 r. została wydana interpretacja Nr IPPP2/443-933/12-4/AO.

Zdaniem Wnioskodawcy, art. 1 ust. 1 ustawy o p.c.c. zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, obejmujący m.in. umowę sprzedaży, przy czym obowiązek zapłaty p.c.c. od umowy sprzedaży ciąży na kupującym.

Stosownie jednak do art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c., nie podlegają p.c.c. czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

ii. umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle powyższego, z uwagi na fakt, iż - jak wskazano powyżej - sprzedaż Nabywanych Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT (tekst jedn.: nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT) w związku z wyborem przez Sprzedającego i Spółkę opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 4 oraz w związku z opodatkowaniem VAT sprzedaży Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 5 na zasadach ogólnych, według stawki 23%, sprzedaż nabywanych Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c., zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o p.c.c.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest tylko i wyłącznie ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m.in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Nr IPPP2/443-933/12-4/AO z dnia 29 listopada 2012 r. dotyczącej podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów potwierdził w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, iż sprzedaż Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 4 przez Sprzedającego podlegać będzie obecnie zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a zatem Sprzedający i Spółka będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży zabudowanych nabywanych Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Sprzedaż Nieruchomości 3, za wyjątkiem działki nr x/x oraz działki x/x, oraz Nieruchomości 5 przez Sprzedającego będzie podlegać opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych, według stawki VAT w wysokości 23%, ponieważ stanowią one nieruchomości niezabudowane i w całości przeznaczone pod zabudowę, które nie mogą korzystać ze zwolnienia w podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT.

A zatem, skoro nabycie Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 5 będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług, w powyższym zakresie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast nabycie Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 4 będzie podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług, w sytuacji gdy Strony wybiorą opcję opodatkowania powyższych nieruchomości podatkiem od towarów i usług, wówczas znajdzie także zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przeciwnym wypadku, od nabycia powyższych nieruchomości Wnioskodawca zobowiązany będzie odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.