IPPB2/436-476/14-2/MZ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 sierpnia 2014 r. (data wpływu 26 sierpnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 26 sierpnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością planuje nabyć za wynagrodzeniem od P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nieruchomość.

Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję do końca 2015 r.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

* prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 963,oraz zabudowanej działki gruntu nr 169 dla których Sad Rejonowy prowadzi księgę wieczystą,

* własność znajdujących się na Działkach: budynku biurowego wraz z podziemnym parkingiem, oraz innych obiektów budowlanych (w tym budowli), w szczególności w postaci naziemnych miejsc parkingowych,

* części składowe i przynależności (w szczególności części składowe i przynależności Budynku) służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu.

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę w ramach aportu zorganizowanej części przedsiębiorstwa na mocy umowy z dnia 23 maja 2012 r., zgodnie z którą spółka będąca poprzednim właścicielem Nieruchomości (dalej: "Spółka") wniosła, jako wkład niepieniężny w zamian za nabycie udziałów w spółce Zbywcy, szereg składników stanowiących organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w przedsiębiorstwie Spółki zespół składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do realizacji określonych zdarzeń gospodarczych, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania - zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e w zw. z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (w tym w szczególności Budynek oraz budowli).

Z kolei Spółka nabyła Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z 31 stycznia 2007 r. Sprzedaż podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 22% w a związku z prowadzoną działalnością gospodarczą (polegają na wynajmie powierzchni na Nieruchomości) Spółka była uprawniona do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu nieruchomości 31 stycznia 2007 r. Wniesienie Nieruchomości aportem przez Spółkę nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT w konsekwencji podatek VAT nie został naliczony przy zakupie Nieruchomości i Zbywca nie mógł go odliczyć.

W okresie po nabyciu Nieruchomości, Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie Budynku oraz budowli, jednak ich wartość nie przekroczyła ani nie była równa 30% wartości początkowej danego Budynku bądź budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Zbywca odliczał VAT od poniesionych wydatków dotyczących Budynku oraz budowli w związku ich powiązaniem z działalnością opodatkowaną VAT. Nieruchomość była również ulepszana przez Spółkę jednak razem z ulepszeniami dokonanymi przez Zbywcę ich łączna wartość nie przekroczyła ani nie była równa 30% wartości początkowej z 31 stycznia 2007 r. danego Budynku bądź budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Zbywca prowadził i prowadzi przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność polegającą na odpłatnym wynajmie lub dzierżawie powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości.

Przeważająca część powierzchni w Budynku (jak również wszystkie naziemne miejsca parkingowe), została oddana najemcom lub dzierżawcom przez Zbywcę do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu lub umów dzierżawy. Na dzień Transakcji, w stosunku do wynajętych/wydzierżawionych powierzchni upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcom lub dzierżawcom do użytkowania. Pozostałe niewielkie powierzchnie w Budynku, nie były dotąd przedmiotem najmu lub dzierżawy (nie można jednak wykluczyć, że na dzień Transakcji niektóre z nich będą również przedmiotem najmu lub dzierżawy).

Dodatkowo Zbywca prowadzi również działalność polegającą na wynajmie (jednemu z najemców który wynajmuje również od Zbywcy powierzchnie wchodzące w skład Nieruchomości) powierzchni w budynku położonym w G. wynajętej przez Zbywcę od podmiotu trzeciego.

Na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm., dalej: "Kodeks Cywilny" lub "k.c."), z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu (w tym również Podnajmu) oraz umów dzierżawy.

Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre części majątku, prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającą Nieruchomość, w szczególności:

* dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty aranżacji wnętrz),

* prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością, w tym do projektu architektonicznego,

* prawa i zobowiązania wynikające z umowy najmu powierzchni zawartej z podmiotem trzecim, która to powierzchnia jest przedmiotem Podnajmu przez Zbywcę,

* prawa i obowiązki (jak również dokumenty) dotyczące modernizacji Nieruchomości, w tym umowy o prace inżynierskie, konsultingowe, umowy o roboty budowlane czy też gwarancje bankowe zabezpieczające wykonanie zobowiązań kontrahentów Zbywającego wynikających z tych umów.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Zbywcy. W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji, obejmuje w szczególności:

* prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością,

* prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:

* dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, dostawa wody i odbiór ścieków, dostawa ciepła, usługi telekomunikacyjne),

* ubezpieczenia Nieruchomości,

* ochrony Nieruchomości,

* sprzątania Nieruchomości,

* facility management i utrzymania technicznego Nieruchomości,

* serwisu pomieszczenia generatora energii.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca rozwiąże te umowy, które zawarł z różnymi podmiotami, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.

Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego.

Może się okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i Zbywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Zbywcą i Nabywcą nie będą prawa i obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

* umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z tytułu najmu oraz dzierżawy),

* umowy związane z bieżącą działalnością Zbywcy,

* umowy związane z finansowaniem działalności Zbywcy i zabezpieczeniem tego finansowania,

* umowy o świadczenie usług księgowych,

* środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

* tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,

* księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),

* zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek/kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością - Nabywca w związku z Transakcją we własnym zakresie zapewni finansowanie Transakcji (w szczególności pozyska stosowne środki finansowe),

* nazwa przedsiębiorstwa (firma) Zbywcy,

* prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników.

Wynajem powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości nie stanowi jedynego przedmiotu działalności gospodarczej Zbywcy tj. poza Nieruchomością Zbywca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości komercyjnych położonych w innej miejscowości niż Nieruchomość. Zbywca wynajmuje powierzchnie komercyjne nieruchomości Zbywcy położonej w innej miejscowości i planuje sprzedaż tej nieruchomości na rzecz podmiotu innego niż Wnioskodawca.

Dodatkowo, jak już wskazano powyżej Zbywca wynajmuje powierzchnie w budynku położonym w G. wynajętej przez Zbywcę od podmiotu trzeciego.

Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi i nie będzie stanowić formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy w działalności prowadzonej przez Zbywcę.

Nieruchomość nie będzie stanowić również formalnie organizacyjnie wydzielonego odrębnego działu, wydziału czy też oddziału w przedsiębiorstwie Nabywcy.

Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości. Co do zasady potencjalnie możliwe jest jednak przyporządkowanie do Nieruchomości związanych z nią przychodów, kosztów, należności oraz zobowiązań (z wyjątkiem jednak kosztów ogólnych oraz zobowiązań dotyczących całości działalności Zbywcy).

Po Transakcji może dojść pomiędzy Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców lub dzierżawców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom lub dzierżawcy w związku z wynajmem/dzierżawą powierzchni Nieruchomości oraz do rozliczenia czynszów najmu/dzierżawy należnych za okres, w którym będzie dokonana Transakcja.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem i dzierżawę powierzchni komercyjnych Nieruchomości (jak również poza Nieruchomością w ramach Podnajmu), podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie.

Przed dokonaniem dostawy Nieruchomości, Zbywca oraz Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do całej Nieruchomości.

Przed dniem dokonania dostawy zarówno Zbywca, jak i Nabywca będą zarejestrowani w Polsce dla celów podatku VAT jako czynni podatnicy VAT.

Intencją Nabywcy oraz Zbywcy jest, aby Transakcja została udokumentowana fakturą z VAT.

W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora właściwej Izby Skarbowej wystąpi również Zbywca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

2. Czy nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c. w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 31 października 2014 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP2/443-808/14-2/MT.

Zdaniem Wnioskodawcy, nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c. w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

UZASADNIENIE stanowiska

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy o p.c.c., podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy o p.c.c., opodatkowaniu p.c.c. nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest m.in. opodatkowana VAT.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawcy - jeżeli strony Transakcji dokonają wyboru opodatkowania Transakcji VAT i spełnią wymogi przewidziane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT według właściwej stawki (tekst jedn.: 23%). Konsekwentnie, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c., na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy o p.c.c.

W konsekwencji na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty p.c.c. z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m.in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 31 października 2014 r. Nr IPPP2/443-808/14-2/MT w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wskazał, że: "W konsekwencji, jeżeli Zbywca i Nabywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT przedmiotowa transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegać, w związku z brakiem preferencyjnej stawki podatku VAT dla dostawy Budynku i Budowli, opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Taką samą stawką podatku VAT w z zw. art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęte będzie zbycie gruntu, na którym posadowiony jest przedmiotowy Budynek i Budowle." (...)"Zatem, po dokonaniu planowanej transakcji przy wyborze opcji jej opodatkowania przez Strony, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości lub do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT."

A zatem, jeżeli Strony (Zbywca i Nabywca) wybiorą opcję opodatkowania Nieruchomości podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przeciwnym wypadku, czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.