IPPB2/436-437/14-2/LS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 31 lipca 2014 r. (data wpływu 4 sierpnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 4 sierpnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: "Wnioskodawca" lub "Nabywca") jest zarejestrowana w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: "Dostawa") od I. Sp. z o.o. (dalej: "Zbywca"), zarejestrowanej w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny (dalej: "Nieruchomość").

Wnioskodawca planuje nabyć ww. nieruchomość w 2014 r.

W dacie Dostawy, Nieruchomość obejmować będzie prawo użytkowania wieczystego trzech działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 170/54, 170/55 oraz 170/56 objętych księgą wieczystą KW prowadzoną przez Sąd Rejonowy (dalej: "Działka" lub "Działki").

Każda ze wskazanych Działek jest zabudowana budynkami oraz innymi obiektami budowlanymi. Na Działkach 170/55 i 170/56 zlokalizowane są 2 budynki magazynowe (dalej łącznie: "Budynki"):

Ponadto na Działkach znajdują się inne obiekty budowlane, w tym budynki i budowle (przy czym Działka 170/54 zabudowana jest jedynie drogą wewnętrzną), których przeznaczeniem jest wspieranie funkcji komercyjnych Budynków (dalej łącznie: "Budowle"), w szczególności:

W dacie składania niniejszego wniosku Zbywca nie będzie jeszcze właścicielem Nieruchomości.

Proces inwestycyjny dotyczący Nieruchomości aktualny właściciel (niebędący Zbywcą) przeprowadził w kilku etapach. Pierwszy etap inwestycji polegający na wybudowaniu Budynku A oraz znacznej części Budowli został zrealizowany w październiku 2010 r. (zakończenie stosownym pozwoleniem na użytkowanie tego etapu inwestycji). Następnie aktualny właściciel prowadził dodatkowe prace budowlane obejmujące swym zakresem Nieruchomość - w szczególności w październiku 2011 r. wybudowany został Budynek B (zakończenie stosownym pozwoleniem na użytkowanie tego etapu inwestycji). Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie aktualny właściciel dokonywał przebudowy Budynku B.

Całość powierzchni magazynowej w Budynkach była przynajmniej okresowo oddana do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu. W odniesieniu do Budynków, na dzień Dostawy w stosunku do niektórych części wynajętych powierzchni Budynków upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania a w stosunku do innych części wynajętych wcześniej powierzchni Budynków dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania jeszcze nie upłyną (może się jednak okazać, że w zależności od faktycznej daty Dostawy, również w stosunku do tej części powierzchni Budynków, na dzień Dostawy upłyną już dwa lata od momentu oddania jej najemcom do użytkowania). Pozostałe niewielkie powierzchnie w Budynkach (inne niż powierzchnie magazynowe, o których mowa powyżej) nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanej VAT.

Ponadto, zgodnie z postanowieniami zawieranych przez aktualnego właściciela umów najmu, najemcom przysługuje również prawo do korzystania z części wspólnych Nieruchomości obejmujących wszelkie powierzchnie nieprzeznaczone do wyłącznego użytku któregokolwiek z najemców. Co istotne, postanowienia niektórych umów najmu przewidują, że w ramach czynszu najmu zawarta jest również opłata za wyłączne korzystanie z niektórych Budowli (dotyczy to w szczególności miejsc parkingowych, placów załadunkowych). W odniesieniu do części ze wskazanych Budowli (przeznaczonych do wyłącznego użytku danego najemcy) na dzień Dostawy upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcy do użytkowania a w stosunku do części z tych Budowli dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania jeszcze nie upłyną.

W okresie po wytworzeniu Budynków, aktualny właściciel nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej danego Budynku. Suma wydatków poniesiona na ulepszenie części z Budowli wchodzących w skład Nieruchomości od momentu ich oddania do użytkowania przekroczyła 30% indywidualnie w odniesieniu do wartości początkowej każdej z takich Budowli a w stosunku do części z Budowli nie przekroczyła 30% indywidualnie w odniesieniu do wartości początkowej każdej z takich Budowli. Aktualny właściciel odliczał i odlicza VAT w stosunku do Budynków i Budowli.

W ramach sprzedaży aktualny właściciel przeniesie na Zbywcę prawo własności Nieruchomości. W chwili nabycia Nieruchomości przez Zbywcę z mocy prawa zostaną na niego przeniesione prawa i obowiązki aktualnego właściciela wynikające z umów najmu, Zbywca i aktualny właściciel złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (tekst jedn.: przed dokonaniem dostawy), oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, że w zakresie, w jakim do sprzedaży Nieruchomości będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, będzie ona podlegała opodatkowaniu VAT. W pozostałym zakresie sprzedaż Nieruchomości będzie obligatoryjnie podlegała VAT. Powyższe zostało potwierdzone w interpretacji indywidualnej otrzymanej przez aktualnego właściciela w dniu 4 kwietnia 2014 r. (sygn. IPPP2/443-184/14-2/MM).

Po nabyciu Zbywca odliczy VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości. Ponadto, po nabyciu Zbywca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie poszczególnych Budynków lub Budowli wchodzących w skład Nieruchomości przekraczających 30% ich wartości początkowej i dokona dostawy Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964.16.93 z późn. zm., dalej: "Kodeks Cywilny" lub "k.c."), z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu.

Ponadto, w wyniku Dostawy na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre zobowiązania i należności Zbywcy ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:

* dokumentacja techniczna dotycząca Nieruchomości oraz dokumentacja dotycząca statusu prawnego Nieruchomości oraz umów najmu obciążających Nieruchomość,

* prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców,

* gwarancje budowlane wynikające z umów budowlanych zawartych przez Zbywcę,

* ewentualne prawa i obowiązki z decyzji i pozwoleń administracyjnych ściśle związanych z Nieruchomością.

Planowanej Dostawie nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych należności oraz zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców).

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Dostawy, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Dostawy obejmuje w szczególności:

* prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością,

* prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:

* dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, gaz, dostawa wody i odbiór ścieków, usługi telekomunikacyjne),

* ubezpieczenia Nieruchomości (po Dostawie Nieruchomość przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu),

* odśnieżania dachu

* konserwacji sprzętu,

* przeglądu konserwacyjnego klap dymowych,

* przeglądu konserwacyjnego bram,

* ochrony mienia,

* obsługi serwisowej pokrycia dachowego,

* konserwacji serwisowej dźwigu osobowego

* serwisu dachu płaskiego,

* monitoringu systemu alarmowego pożarowego.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.

Po Dostawie na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione, Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy,

Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez strony Dostawy i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Ponadto, przedmiotem Dostawy między Zbywcą i Nabywcą nie będą zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

* umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),

* umowy o świadczenie usług księgowych i prawnych,

* środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),

* tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców,

* księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),

* ewentualne zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością - Nabywca w związku z Transakcją we własnym zakresie zapewni finansowanie Dostawy (w szczególności pozyska stosowne środki finansowe),

* instrumenty finansowe zabezpieczające spłatę wyżej wymienionych kredytów / pożyczek,

* nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,

* prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników.

Budynki, będące przedmiotem planowanej Dostawy, nie stanowią formalnie i organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Zbywcy w prowadzonej przez niego działalności.

Po przeprowadzeniu planowanej Dostawy Budynki nie będą stanowiły formalnie i organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.

Po Dostawie może dojść pomiędzy Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości.

Budowa i wynajem powierzchni w Budynkach stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą obejmującą wynajem powierzchni w Budynkach, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie.

Przed dokonaniem Dostawy, Zbywca oraz Nabywca złożą, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do całej Nieruchomości.

W stosunku do konsekwencji planowanej Dostawy w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego zamierzają wystąpić zarówno Zbywca, jak i Nabywca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1. Czy w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej Dostawę oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej Dostawę nad VAT należnym.

2. Czy w okolicznościach przedstawionych z opisie zdarzenia przyszłego na Wnioskodawcy z tytułu Dostawy będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: p.c.c.).

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 30 października 2014 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP2/443-739/14-2/RR.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż Dostawa nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c. w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. "a" ustawy o p.c.c. opodatkowaniu p.c.c. podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych. Natomiast w art. 2 ustawy o p.c.c. ustawodawca zawarł listę wyłączeń spod opodatkowania p.c.c. W szczególności, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c., czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany nie podlegają p.c.c., m.in. jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem VAT.

Zważywszy na fakt, że planowana Dostawa mieści się w katalogu czynności opodatkowanych p.c.c. zawartej w art. 1 ustawy o p.c.c., kluczowe jest dokonanie analizy skutków planowanej transakcji na gruncie ustawy o VAT. Jak zostało przedstawione w uzasadnieniu do Pytania 1, Dostawa zdaniem Wnioskodawcy będzie stanowić odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki podstawowej, która obecnie wynosi 23%.

W konsekwencji, Dostawa nie będzie podlegać podatkowi p.c.c. na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c. a na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty p.c.c. z tytułu nabycia Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Sp. z o.o. (dalej: "Wnioskodawca" lub "Nabywca") jest zarejestrowana w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: "Dostawa") od I. Sp. z o.o. (dalej: "Zbywca"), zarejestrowanej w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny, nieruchomość (dalej: "Nieruchomość").

W interpretacji indywidualnej z dnia 30 października 2014 r. Nr IPPP2/443-739/14-2/RR dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: "Z wniosku wynika, że zarówno Wnioskodawca jak i Zbywca Nieruchomości są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. A zatem jeżeli przed dniem dokonania transakcji Wnioskodawca oraz Zbywca złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy części Nieruchomości, której dostawa podlegała zwolnieniu z VAT, Sprzedający może opodatkować tę dostawę stawką podatku VAT w wysokości 23%. Oświadczenie musi zawierać elementy wymienione w art. 43 ust. 11 ustawy. W odniesieniu do zbycia gruntu objętego prawem użytkowania wieczystego należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli lub ich części trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z przepisu tego wynika, że w przypadku gdy budynek lub budowla jest trwale związana z gruntem to w stosunku do dostawy gruntu ma zastosowanie ta sama stawka podatku VAT, która obowiązuje przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych. W analizowanej sprawie części Budynków i Budowle znajdujące się na działkach mogą korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bądź też są opodatkowane stawką VAT w wysokości 23%, w sytuacji złożenia przez Strony transakcji oświadczenia, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy dostawa działek objętych prawem użytkowania wieczystego gruntu będzie opodatkowana stawką VAT w wysokości 23% w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy."

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.