IPPB2/436-425/14-2/MK1

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 31 lipca 2014 r. (data wpływu 4 sierpnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 4 sierpnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: "Wnioskodawca" lub "Nabywca") jest zarejestrowana w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: "Dostawa") od C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: "Zbywca"), zarejestrowanej w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny, nieruchomość położoną w N. Wnioskodawca planuje nabyć ww. nieruchomość w 2014 r.

W dacie Dostawy, nieruchomość obejmować będzie prawo własności następujących działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi:

* 112 objętej księgą wieczystą KW prowadzoną przez Sąd Rejonowy (dalej: "Działka 1"),

* 71/16 objętej księgą wieczystą KW prowadzoną przez Sąd Rejonowy (dalej: "Działka 2").

W dalszej części niniejszego wniosku dokonana w ramach Dostawy sprzedaż Działki 1 wraz z posadowionym na tej działce budynkami i budowlami będzie określana jako "Transakcja". Transakcja zostanie dokonana w ramach Dostawy. W dalszej części niniejszego wniosku Działka 1 wraz z posadowionymi na tej działce budynkami i budowlami będzie określana jako "Nieruchomość".

Dostawa obejmować będzie swym zakresem Transakcję (przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość) a ponadto Działkę 2. Nieruchomość jest zabudowana budynkami oraz innymi obiektami budowlanymi. Działka 2 jest niezabudowana. Na Nieruchomości zlokalizowane są dwa budynki magazynowe (dalej łącznie: "Budynki"):

* budynek magazynowy (dalej "Budynek A"),

* budynek magazynowy (dalej: "Budynek B").

Ponadto, na Nieruchomości znajdują się inne obiekty budowlane, w tym budynki i budowle, których przeznaczeniem jest wspieranie funkcji komercyjnych Budynków (dalej łącznie: "Budowle"), w szczególności:

* drogi, parkingi i place manewrowe,

* instalacja wodociągowa,

* instalacje elektryczne,

* system odprowadzania wody deszczowej,

* system odprowadzania ścieków sanitarnych,

* instalacja gazowa,

* pompownia wody pożarowej,

* zbiornik retencyjny wody deszczowej,

* ogrodzenie,

* totem,

* portiernia.

Proces inwestycyjny dotyczący Nieruchomości przeprowadził Zbywca w 2 etapach. Etap pierwszy zakończony został uzyskaniem pozwoleń na użytkowanie w sierpniu i wrześniu 2012 r. (Budynek A). Drugi etap inwestycji został zakończony uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie w październiku 2012 r. (Budynek B).

Całość powierzchni magazynowej w Budynkach była przynajmniej okresowo oddana do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu, przy czym od momentu oddania najemcom do użytkowania powierzchni magazynowej w Budynkach do dnia złożenia niniejszego wniosku nie upłynęły jeszcze dwa lata. Może się jednak okazać, że w zależności od faktycznej daty Transakcji, na dzień Transakcji upłyną już dwa lata od momentu oddania najemcom powierzchni magazynowej Budynków do użytkowania. Niewielkie powierzchnie w Budynkach (inne niż powierzchnie magazynowe, o których mowa powyżej) nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanej VAT.

Zgodnie z postanowieniami zawieranych przez Zbywcę, najemcom przysługuje również prawo do korzystania z części wspólnych Nieruchomości wraz z Działką 2 obejmujących wszelkie powierzchnie nieprzeznaczone do wyłącznego użytku przez któregokolwiek najemcę. Dodatkowo umowy przewidują, jako przedmiot najmu, oddanie najemcy do użytkowania określonych miejsc parkingowych wchodzących w skład Nieruchomości. Opłaty za korzystanie z takich obiektów są, co do zasady, zawarte w czynszu płatnym przez najemcę. W odniesieniu do części Budowli przeznaczonych do wyłącznego użytku danego najemcy, na dzień składnia niniejszego wniosku nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania. Przy czym może się jednak okazać, że w zależności od faktycznej daty Transakcji, na dzień Transakcji upłyną już dwa lata od momentu oddania najemcom Budowli do użytkowania.

W okresie po wbudowaniu Budynków, Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość byłaby równa lub przekroczyłaby 30% wartości początkowej danego Budynku. Suma wydatków poniesiona na ulepszenie poszczególnych Budowli wchodzących w skład Nieruchomości od momentu ich oddania do użytkowania nie była równa, ani nie przekroczyła 30%. Zbywca odliczał i odlicza VAT w stosunku do Budynków i Budowli.

W ramach Transakcji Zbywca przeniesie na Nabywcę prawo własności Nieruchomości.

Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964.16.93 z późn, zm., dalej: "Kodeks Cywilny" lub "k.c."), z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu.

Ponadto, w wyniku Dostawy (Transakcja jest częścią Dostawy) na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre zobowiązania i należności Zbywcy ściśle związane z Nieruchomością oraz Działką 2 oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:

* dokumentacja techniczna dotycząca Nieruchomości i Działki 2 oraz dokumentacja dotycząca statusu prawnego Nieruchomości i Działki 2 oraz umów najmu obciążających Nieruchomość

* prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców,

* gwarancje budowlane wynikające z umów budowlanych zawartych przez Zbywcę,

* ewentualne prawa i obowiązki z decyzji i pozwoleń administracyjnych ściśle związanych z Nieruchomością i Działką 2.

Planowanej Dostawie (a tym samym również Transakcji) nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych należności oraz zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców).

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Dostawy (a tym samym również w wyniku Transakcji), Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości oraz Działki 2. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Dostawy (a tym samym również w ramach Transakcji) obejmuje w szczególności:

* prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością wraz z Działką 2,

* prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:

* dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, gaz, dostawa wody i odbiór ścieków, usługi telekomunikacyjne),

* ubezpieczenia Nieruchomości (po Transakcji Nieruchomość przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu),

* odśnieżania dachu,

* usług serwisowych dla dachu płaskiego,

* wywozu zrzuconego śniegu,

* utrzymania terenów zewnętrznych,

* przeglądu konserwacyjnego klap dymowych,

* przeglądu konserwacyjnego bram,

* usług ochrony mienia,

* konserwacji urządzeń chłodniczych,

* odbioru odpadów.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości wraz z Działką 2, Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.

Po Dostawie (a tym samym również po Transakcji) na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy.

Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Ponadto, przedmiotem Dostawy (a tym samym również przedmiotem Transakcji) między Zbywcą i Nabywcą nie będą zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

* umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),

* umowy o świadczenie usług księgowych i prawnych,

* środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),

* tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców,

* księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością oraz Działką 2, które zostaną przekazane Nabywcy),

* ewentualne zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością oraz Działką 2 - Nabywca w związku z Transakcją we własnym zakresie zapewni finansowanie Dostawy (w szczególności pozyska stosowne środki finansowe),

* instrumenty finansowe zabezpieczające spłatę wyżej wymienionych kredytów / pożyczek,

* nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,

* prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników.

Budynki ani Budowle, będące przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowią formalnie organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Zbywcy w prowadzonej przez niego działalności. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Budynki ani Budowle nie będą stanowiły formalnie organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.

Po Transakcji może dojść pomiędzy Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet czynszu oraz kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości.

Budowa i wynajem powierzchni w Budynkach stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy.

Po nabyciu Nieruchomości wraz z Działką 2 od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni w Budynkach, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie.

Przed dokonaniem Transakcji, Zbywca oraz Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do całej Nieruchomości.

W stosunku do konsekwencji planowanej Dostawy w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego zamierzają wystąpić zarówno Zbywca, jak i Nabywca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikającego z Transakcji nad VAT należnym.

2. Czy na Wnioskodawcy z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: p.c.c.).

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź na pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c. w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

UZASADNIENIE stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o p.c.c., opodatkowaniu p.c.c. podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych. Natomiast w art. 2 ustawy o p.c.c. ustawodawca zawarł listę wyłączeń spod opodatkowania p.c.c. W szczególności, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c., czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany nie podlegają p.c.c., m.in. jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem VAT.

Zważywszy na fakt, że planowane zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji mieści się w katalogu czynności opodatkowanych p.c.c. zawartej w art. 1 ustawy o p.c.c., kluczowe jest dokonanie analizy skutków planowanej transakcji na gruncie ustawy o VAT. Jak zostało przedstawione w uzasadnieniu do Pytania 1, Transakcja zdaniem Wnioskodawcy będzie stanowić odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki podstawowej, która obecnie wynosi 23%.

W konsekwencji, Transakcja nie będzie podlegać podatkowi p.c.c. na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c. a na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty p.c.c. z tytułu nabycia Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca (Nabywca) jest zarejestrowany w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: "Dostawa") od C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: "Zbywca"), zarejestrowanej w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny, nieruchomość. Wnioskodawca planuje nabyć ww. nieruchomość w 2014 r. W dacie Dostawy, nieruchomość obejmować będzie prawo własności działek gruntu. Dokonana w ramach Dostawy sprzedaż Działki 1 wraz z posadowionym na tej działce budynkami i budowlami będzie określana jako "Transakcja". Transakcja zostanie dokonana w ramach Dostawy. Działka 1 wraz z posadowionymi na tej działce budynkami i budowlami będzie określana jako "Nieruchomość". Dostawa obejmować będzie swym zakresem Transakcję (przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość) a ponadto Działkę 2. Nieruchomość jest zabudowana budynkami oraz innymi obiektami budowlanymi. Działka 2 jest niezabudowana. Na Nieruchomości zlokalizowane są dwa budynki magazynowe. Ponadto, na Nieruchomości znajdują się inne obiekty budowlane, w tym budynki i budowle, których przeznaczeniem jest wspieranie funkcji komercyjnych Budynków (dalej łącznie: "Budowle"). W ramach Transakcji Zbywca przeniesie na Nabywcę prawo własności Nieruchomości. Przed dokonaniem Transakcji, Zbywca oraz Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do całej Nieruchomości.

W interpretacji indywidualnej z dnia 27 października 2014 r. Nr IPPP2/443-737/14-2/MT w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy wskazując, że w sytuacji kiedy Zbywca i Nabywca Nieruchomości złożą do właściwego dla Nabywcy naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług to przedmiotowa Dostawa w odniesieniu do tych części Budynków i Budowli, które objęte będą zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT tj. w związku z dostawą Nieruchomości w zakresie, w jakim będzie obejmować powierzchnie Budynków i Budowli wydane najemcom w ramach umów najmu w okresie przekraczającym dwa lata przed Dostawą będzie podlegać - na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług - opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT.

Zatem należy stwierdzić, że jeżeli w istocie przedstawiona we wniosku sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.