IPPB2/436-425/10-3/AF - Opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych transakcji sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 5 listopada 2010 r. (data wpływu 8 listopada 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie transakcji nabycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 8 listopada 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie transakcji nabycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące zdarzenia przyszłe.

C. mbH z siedzibą w W., Niemcy, (dalej: "Nabywca" lub "Wnioskodawca") jest spółką reprezentującą interesy niemieckiego funduszu inwestycyjnego dokonującego inwestycji, między innymi, w nieruchomości położone w Polsce celem ich wynajmu na rzecz innych podmiotów.

W chwili obecnej, Wnioskodawca nie jest zarejestrowany w Polsce dla celów podatku od towarów i usług jako podatnik czynny (proces rejestracji jest obecnie w toku). Wnioskodawca zostanie jednak zarejestrowany w Polsce dla celów podatku od towarów i usług jako podatnik czynny przed dniem dokonania planowanej transakcji.

Wnioskodawca zamierza nabyć od R. Sp. z o.o. (dalej: "Zbywca" lub "R.") nieruchomość zlokalizowaną w W. przy ul. M. Powyższa nieruchomość obejmuje działkę gruntu (oznaczoną numerem 17/2) o powierzchni 3.928 metrów kwadratowych, w stosunku do której przysługuje Zbywcy prawo użytkowania wieczystego (dalej "Nieruchomość") oraz posadowiony na powyższej działce budynek biurowy znany jako "Marynarska Point" będący własnością Zbywcy (dalej "Budynek").

Budowa budynku została ukończona przez jednego z poprzednich właścicieli (tzn. P. Sp. z o.o.) co znalazło potwierdzenie w pozwoleniu na użytkowanie wydanym w dniu 30 kwietnia 2008 r.

Przekazanie pierwszej powierzchni w Budynku na rzecz najemcy w wykonaniu umowy najmu nastąpiło w lutym 2008 r. (powierzchnia została udostępniona najemcy w celu przystosowania dla potrzeb najemcy w lutym 2008 r. natomiast rozpoczęcie świadczenia usług najmu miało miejsce w kwietniu 2008 r.). W chwili obecnej powierzchnia w Budynku jest wynajmowana przez Zbywcę na rzecz 8 najemców. Ponadto, Zbywca jest stroną kilku umów na mocy których udostępnił lub podnajął pewne części Nieruchomości na potrzeby umieszczenia sprzętu telekomunikacyjnego.

Nieruchomość wraz z posadowionym na niej Budynkiem została nabyta przez Zbywcę od spółki D. Sp. z o.o. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 15 grudnia 2009 r. Powyższa transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 22%. Zbywca skorzystał z prawa odliczenia kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości i Budynku od kwoty podatku należnego.

Prawo do odliczenia przez Zbywcę kwoty podatku naliczonego było przedmiotem kontroli organów podatkowych. Wnioskowana kwota nadwyżki podatku naliczonego nad kwotą podatku należnego została zwrócona na rachunek Zbywcy. Nieruchomość wraz z Budynkiem nie stanowi finansowo i organizacyjnie wyodrębnionej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

Przed datą nabycia Nieruchomości wraz z Budynkiem, Zbywca uzyskał interpretację indywidualną prawa podatkowego, zgodnie z którą sprzedaż przez ówczesnego właściciela Nieruchomości wraz z posadowionym nań Budynkiem o przeznaczeniu biurowym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT wg stawki 22% i w konsekwencji Zbywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy powyższym nabyciu, o ile Zbywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość i Budynek do działalności opodatkowanej VAT w postaci wynajmu lub sprzedaży.

Po nabyciu Nieruchomości wraz z Budynkiem, Zbywca nie wybudował na tej Nieruchomości żadnych dodatkowych budynków. Nie poniósł również wydatków na ulepszenie Budynku lub budowli położonych na Nieruchomości, stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Przedmiotem planowanej transakcji będzie nabycie Nieruchomości wraz z prawem odrębnej własności Budynku. W wyniku powyższej transakcji, na mocy art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny, Nabywca przejmie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami. Ponadto, na Nabywcę przejdą ściśle związane z Budynkiem

W ramach przedmiotowej transakcji, Nabywca zamierza nabyć również prawo do korzystania z zarejestrowanego znaku towarowego "M.". Nabyciu Nieruchomości i Budynku nie będzie towarzyszył zakup innych środków trwałych z wyjątkiem centrali telefonicznej stanowiącej wyposażenie budynku (środek niskocenny).

Planowana transakcja nie będzie obejmowała przejęcia jakichkolwiek należności i zobowiązań Zbywcy, w tym bieżących należności i zobowiązań Zbywcy związanych z prowadzonym wynajmem, jak również zobowiązań Zbywcy związanych z finansowaniem nabycia Nieruchomości wraz z Budynkiem. Jednocześnie, na Nabywcę nie zostaną przeniesione:

* prawa i zobowiązania Zbywcy wynikające z kluczowych umów dotyczących bieżącej obsługi Budynku (umów serwisowych obejmujących, w szczególności usługi zarządzania nieruchomością, ochronę, obsługę techniczną, sprzątanie, wywóz nieczystości, itd.),

* środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę,

* tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, ani też know-how, związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,

* księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia pracowników, jako że wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Budynku są wykonywane przez podmioty trzecie na podstawie umów serwisowych.

Zgodnie z informacjami uzyskanymi przez Wnioskodawcę od Zbywcy, po sprzedaży Nieruchomości wraz z Budynkiem, może zostać podjęta decyzja o postawieniu Zbywcy w stan likwidacji.

Z kolei Wnioskodawca - po uzyskaniu rejestracji dla celów podatku od towarów i usług w Polsce oraz po dokonaniu przedmiotowego nabycia Nieruchomości wraz z Budynkiem, będzie prowadzić działalność obejmującą wynajem powierzchni w Budynku podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Działalność tę Wnioskodawca planuje wykonywać jednak przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny - wypracowany już w tym zakresie - know-how.

Dodatkowo, biorąc pod uwagę fakt, iż - w ramach planowanej transakcji - na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione kluczowe umowy dotyczące bieżącej obsługi Nieruchomości i Budynku, Wnioskodawca zawrze nowe umowy z podmiotami świadczącymi poszczególne czynności niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania (np. usługi zarządzania nieruchomością, ochronę, obsługę techniczną, sprzątanie, wywóz nieczystości, itp.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 25 stycznia 2011 r. została wydana interpretacja Nr IPPP3/443-1087/10-3/KT.

Zdaniem Wnioskodawcy

Brak opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli strony zdecydują się na wybór opodatkowania VAT omawianej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości wraz z Budynkiem nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem p.c.c., na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o p.c.c., podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o p.c.c., opodatkowaniu p.c.c. nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, za wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano w pkt 1 powyżej - zdaniem Wnioskodawcy - stronom transakcji sprzedaży Nieruchomości wraz z Budynkiem przysługiwać będzie prawo do ich opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT. Zatem, jeżeli strony planowanej transakcji dokonają wyboru opodatkowania tej transakcji podatkiem VAT i spełnią wymogi przewidziane w art. 43 pkt 10 i 11 Ustawy o VAT, wspomniana transakcja nie będzie podlegać p.c.c. na podstawie artykułu 2 pkt 4 Ustawy o p.c.c.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca jest spółką reprezentującą interesy niemieckiego funduszu inwestycyjnego dokonującego inwestycji, między innymi, w nieruchomości położone w Polsce celem ich wynajmu na rzecz innych podmiotów. W chwili obecnej, Wnioskodawca nie jest zarejestrowany w Polsce dla celów podatku od towarów i usług jako podatnik czynny (proces rejestracji jest obecnie w toku). Wnioskodawca zostanie jednak zarejestrowany w Polsce dla celów podatku od towarów i usług jako podatnik czynny przed dniem dokonania planowanej transakcji. Wnioskodawca zamierza nabyć od R. Sp. z o.o. (nieruchomość zlokalizowaną w W.). Powyższa nieruchomość obejmuje działkę gruntu o powierzchni 3.928 metrów kwadratowych, w stosunku do której przysługuje Zbywcy prawo użytkowania wieczystego oraz posadowiony na powyższej działce budynek biurowy będący własnością Zbywcy. Przedmiotem planowanej transakcji będzie nabycie Nieruchomości wraz z prawem odrębnej własności Budynku. W wyniku powyższej transakcji, na mocy art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny. Nabywca przejmie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami. Ponadto, na Nabywcę przejdą ściśle związane z Budynkiem

W ramach przedmiotowej transakcji, Nabywca zamierza nabyć również prawo do korzystania z zarejestrowanego znaku towarowego "M.". Nabyciu Nieruchomości i Budynku nie będzie towarzyszył zakup innych środków trwałych z wyjątkiem centrali telefonicznej stanowiącej wyposażenie budynku (środek niskocenny). Wnioskodawca po uzyskaniu rejestracji dla celów podatku od towarów i usług w Polsce oraz po dokonaniu przedmiotowego nabycia Nieruchomości wraz z Budynkiem, będzie prowadzić działalność obejmującą wynajem powierzchni w Budynku podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Działalność tę Wnioskodawca planuje wykonywać jednak przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny - wypracowany już w tym zakresie - know-how.

A zatem, w przypadku, gdy planowana transakcja nabycia Nieruchomości wraz z Budynkiem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast w przypadku, gdy powyższa transakcja zostanie objęta zakresem podatku od towarów i usług, ale będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku, czynność ta będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży na kupującym.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.