IPPB2/436-423/13-2/LS - Skutki podatkowe nabycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 8 sierpnia 2013 r. (data wpływu 12 sierpnia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 12 sierpnia 2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: Nabywca lub Spółka) zamierza prowadzić działalność m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Spółka jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Spółka planuje nabyć nieruchomość (dalej: Transakcja) od spółki z siedzibą w Polsce, będącej podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: Zbywca), składającą się z budynku magazynowo-biurowego (dalej: Budynek), parkingu (dalej: Parking), budynku portierni (dalej: Budynek Portierni), na działce gruntu pozostającej w użytkowaniu wieczystym Zbywcy wraz z przynależną infrastrukturą, w tym m.in. drogą dojazdową oświetleniem i ogrodzeniem (dalej: Budowle) (dalej razem wszystkie obiekty i grunt jako: Nieruchomość). Nieruchomość stała się własnością Zbywcy w wyniku przejęcia całości majątku spółki zależnej (dalej: Spółka Przejmowana) w związku z połączeniem ze Spółką Przejmowaną (dalej: Połączenie) w maju 2013 r.

Spółka Przejmowana wybudowała Budynek, Parking, Budynek Portierni oraz Budowle na gruncie pozostającym w jej posiadaniu. Od momentu zakończenia budowy, Zbywca (wcześniej odpowiednio Spółka Przejmowana) nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku, Parkingu, Budynku Portierni, ani Budowli, których łączna wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej. Od momentu oddania Budynku do użytkowania, całość jego powierzchni była oddana w najem opodatkowany VAT, co nastąpiło ponad 2 lata temu. Parking, jako obiekt bezpośrednio związany z najmem powierzchni Budynku, także został w całości oddany w najem opodatkowany VAT, co nastąpiło ponad 2 lata temu. Powyższe oznacza, że nie ma takiej powierzchni Budynku ani Parkingu, która nie podlegałaby w ogóle wynajęciu (poza częściami z definicji nie oferowanymi do najmu, tj. np. powierzchniami wspólnymi, które są jednak wykorzystywane przez najemców zgodnie z ich przeznaczeniem). Jednocześnie, Budynek Portierni oraz Budowle jako obsługująca Budynek infrastruktura nie były i nie są od momentu ich wybudowania przedmiotem odrębnego najmu, jednakże są wykorzystywane przez najemców dla celów bieżącego korzystania z Nieruchomości.

Zbywca (wcześniej odpowiednio Spółka Przejmowana) z uwagi na związek z wykonywaniem czynności opodatkowanych (usługi najmu gospodarczego) miał prawo i odliczył podatek VAT naliczony w związku z wydatkami poniesionymi na budowę i ulepszenie Nieruchomości. Obecnie, Zbywca posiada kredyty bankowe oraz pożyczki wewnątrzgrupowe. Zbywca (oprócz Nieruchomości) posiada również aktywa w postaci dwóch działek gruntu pozostających w użytkowaniu wieczystym Zbywcy, na których jest posadowiony budynek biurowy wraz z przynależną infrastrukturą który jest wynajmowany przez Zbywcę w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (dalej: Inna Nieruchomość) oraz w postaci udziału w polskiej spółce osobowej (dalej: Spółka Zależna).

Zbywca jest stroną umów umożliwiających właściwe użytkowanie Nieruchomości, m.in. w zakresie zarządzania Nieruchomością dostawy mediów (woda, energia, itp.). Zbywca, w celu umożliwienia jego przedsiębiorstwu funkcjonowania, korzysta także z usług księgowych, wsparcia administracyjnego oraz usług doradczych.

W ramach planowanej Transakcji, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce Zbywcy. Dodatkowo Zbywca przeniesie na Nabywcę jako integralną część Budynku i jego wartości w ramach ustalonej ceny prawa i obowiązki wynikające z gwarancji budowlanych, gwarancji związanych z umowami najmu.

Jednocześnie, zgodnie z intencją stron, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę wszystkich praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości. W szczególności, Zbywca nie zamierza przenosić na Nabywcę umowy w zakresie zarządzania Nieruchomością czy dostawy mediów (jako że Nabywca urnowy w tym zakresie zawrze we własnym zakresie). W okresie przejściowym po Transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania Nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Nabywcę. Dodatkowo na Nabywcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in.: usług księgowych, bieżącego doradztwa podatkowego.

Planowana Transakcja nie obejmie również przeniesienia należności Zbywcy (w tym w szczególności ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości powstałych przed Transakcją), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi - z mocy prawa - umowami najmu). Transakcja nie będzie również obejmować innych aktywów Zbywcy w tym w szczególności nie obejmie Innej Nieruchomości, ani udziału w Spółce Zależnej.

Intencją Zbywcy i Nabywcy jest, aby przedmiotem Transakcji była Nieruchomość, nie obciążona kredytami bankowymi, jako że Zbywca planuje spłacić zobowiązanie z tego tytułu we własnym zakresie. Niemniej, ze względu na fakt, że finansowanie bankowe jest zobowiązaniem ściśle i nierozerwalnie związanym z Nieruchomością (jest m.in. zabezpieczone hipoteką na Nieruchomości), sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę będzie wymagać uzgodnienia z bankiem. Spółka nie wyklucza zatem, że bank będzie wymagać od Zbywcy (lub będzie to bardziej racjonalno ekonomicznie dla stron, np. ze względu na ewentualne opłaty i prowizje banku przy wcześniejszej spłacie), aby Nabywca przejął wraz z Nieruchomością umowy kredytów (lub ich część) i wynikające z nich zobowiązania.

Nabywca nie przejmie żadnych innych zobowiązań Zbywcy, w szczególności pożyczek związanych z Nieruchomością oraz istniejących w dniu Transakcji zobowiązań handlowych.

Zbywca w ramach kontynuowania działalności w szczególności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nie przenoszonych na Nabywcę, a także będzie kontynuował prowadzenie działalności gospodarczej związanej z Inną Nieruchomością (zgodnie z informacją uzyskaną od Zbywcy planowana jest jej sprzedaż innemu podmiotowi) oraz posiadać będzie udział w Spółce Zależnej.

Jednocześnie, Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem nie nastąpi także przeniesienie zakładu pracy. Przedmiot Transakcji, zarówno cała Nieruchomość, jak też żadna z jej części, nie były i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, finansowym lub funkcjonalnym, w szczególności nie stanowiły i nie stanowią oddziału/ów.

W odniesieniu do Nieruchomości Zbywca (po spełnieniu przez Zbywcę i Nabywcę odpowiednich warunków) wybierze opcję opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W świetle planowanego zdarzenia przyszłego, Nabywca pragnie dokonać potwierdzenia (i) prawa do odliczenia VAT naliczonego w związku z Transakcją w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.; dalej: ustawa o VAT) oraz (ii) klasyfikacji Transakcji z punktu widzenia podatku od czynności cywilnoprawnych (ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 r., Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.; dalej: ustawa o p.c.c.). Spółka zwraca uwagę, że analogiczne zapytanie w odniesieniu do Transakcji zostanie sformułowane również przez Zbywcę, którego celem będzie potwierdzenie klasyfikacji Transakcji dla celów VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1. Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w konsekwencji opodatkowania tej transakcji podstawową stawką VAT (obecnie 23%), jako odpłatnej dostawy towarów.

2. Czy Nabywca zobowiązany jest do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu Nieruchomości.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 11 października 2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-802/13-2/PR.

Zdaniem Wnioskodawcy, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o p.c.c. "nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług". W rezultacie, ze względu na podleganie przepisom ustawy o VAT i opodatkowaniu Transakcji stawką podstawową VAT po wyborze przez Zbywcę opcji opodatkowania (w odniesieniu do tej części Nieruchomości, wobec której zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT), nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż M. Sp. z o.o. (dalej: Nabywca lub Spółka) zamierza prowadzić działalność m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Spółka jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka planuje nabyć nieruchomość (dalej: Transakcja) od spółki z siedzibą w Polsce, będącej podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: Zbywca), składającą się z budynku magazynowo-biurowego (dalej: Budynek), parkingu (dalej: Parking), budynku portierni (dalej: Budynek Portierni), położonych w Warszawie na działce gruntu pozostającej w użytkowaniu wieczystym Zbywcy wraz z przynależną infrastrukturą, w tym m.in. drogą dojazdową oświetleniem i ogrodzeniem (dalej: Budowle) (dalej razem wszystkie obiekty i grunt jako: Nieruchomość). Nieruchomość stała się własnością Zbywcy w wyniku przejęcia całości majątku spółki zależnej (dalej: Spółka Przejmowana) w związku z połączeniem ze Spółką Przejmowaną (dalej: Połączenie) w maju 2013 r.

W interpretacji indywidualnej z dnia 11 października 2013 r. Nr IPPP1/443-802/13-2/PR dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, iż: "W związku z powyższym odnosząc się do kwestii opodatkowania opisanej Transakcji należy stwierdzić, że skoro sprzedaż wymienionych we wniosku obiektów znajdujących się na Nieruchomości podlega opodatkowaniu według podstawowej stawki podatku VAT (w przypadku wyboru opcji opodatkowania), stawka ta ma również zastosowanie w stosunku do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym te obiekty są posadowione. Zatem dostawa opisanej we wniosku Nieruchomości (Transakcja) podlega w całości opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT."

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.