IPPB2/436-398/13-2/LS - Skutki podatkowe nabycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 30 lipca 2013 r. (data wpływu 1 sierpnia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 1 sierpnia 2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: "Nabywca" lub "Wnioskodawca") jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Wnioskodawca zamierza podjąć działalność na polskim rynku nieruchomości.

Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja zakładająca wybudowanie budynku biurowego w Poznaniu, znanego jako "M.". Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość od spółki M. Sp. z o.o., która prowadzi inwestycję, lub od spółki komandytowo-akcyjnej, w którą ma zostać przekształcona M. Sp. z o.o. (dalej: "Zbywca").

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia obejmuje własność działki gruntu nr ewidencyjny 1/17 wraz z budynkiem biurowym wzniesionym na tej działce (dalej określane łącznie jako "Nieruchomość"). Dla Nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta.

Zbywca nabył własność działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/17 wraz z infrastrukturą towarzyszącą na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 16 listopada 2010 r. od spółki G. Sp. z o.o. (po nabyciu Nieruchomości, infrastruktura towarzysząca została zlikwidowana). Transakcja ta była opodatkowana podatkiem VAT według stawki 22%, a Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu nieruchomości.

Następnie, Zbywca wzniósł na wyżej wymienionej działce gruntu budynek biurowy (obecnie, inwestycja znajduje się w finalnym etapie realizacji), który docelowo w całości ma być przeznaczony na wynajem innym podmiotom. Wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku spodziewane jest w lipcu 2013 r. Po uzyskaniu pozwolenia, powierzchnia biurowa stopniowo będzie wydawana najemcom.

W związku z budową budynku M., Zbywca ponosi wydatki na nabycie towarów i usług podlegające opodatkowaniu VAT i przysługuje mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z nabywania tych towarów i usług.

Budynek M. przeznaczony jest pod wynajem, tj. po wybudowaniu powierzchnia biurowa w budynku będzie wynajmowana podmiotom trzecim. Zgodnie z praktyką rynkową, część umów najmu jest podpisywana jeszcze przed zakończeniem budowy nieruchomości, przy czym mają one wejść w życie po przekazaniu powierzchni biurowej do użytkowania. Spodziewane jest że w momencie sprzedaży, pozwolenie na użytkowanie budynku M. zostanie już wydane, a powierzchnia biurowa w budynku będzie wynajmowana (przynajmniej częściowo). Powierzchnia w budynku M. ma być wynajmowana innym podmiotom w ramach działalności gospodarczej Nabywcy. Działalność Wnioskodawcy w zakresie wynajmu powierzchni w budynku będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Zbycie Nieruchomości planowane jest do końca 2014 r. Przedmiotem tej transakcji będzie wzniesiony budynek biurowy (wraz z towarzyszącymi instalacjami) oraz prawo własności działki gruntu nr I/17. W przypadku, gdy umowy najmu powierzchni w budynku biurowym wejdą w życie do momentu sprzedaży, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm., dalej: "Kodeks cywilny") - z mocy prawa, na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu. Niemniej jednak, w przypadku części umów najmu może wystąpić sytuacja, iż sprzedaż Nieruchomości nastąpi po ich podpisaniu, lecz przed wejściem w życie. W związku z tym może być konieczne dokonanie cesji takich umów na Nabywcę.

Dodatkowo przewiduje się, iż Nabywca może przejąć przynajmniej niektóre z następujących elementów związanych z Nieruchomością:

* zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym gwarancje i kaucje złożone przez najemców;

* majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową budynku;

* gwarancje budowlane wynikające z umowy o wykonawstwo zawartej przez Zbywcę,

* prawa do znaku towarowego.

Z drugiej strony, planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców). Ponadto, lista składników majątku Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Nabywcy obejmuje:

* należności i zobowiązania Zbywcy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym należności i zobowiązania handlowe,

* zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem działalności,

* prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą budynku,

* środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę na rachunkach bankowych iw kasie,

* tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związany z budową budynku oraz wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,

* księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, ponieważ wszelkie czynności związane z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Zbywcy, jak również bieżąca księgowość, doradztwo prawne i podatkowe są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi.

Po nabyciu Nieruchomości, powierzchnia w budynku M. ma być wynajmowana innym podmiotom w ramach działalności gospodarczej Nabywcy. Działalność Wnioskodawcy w zakresie wynajmu powierzchni w kompleksie biurowym będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Nieruchomość nie stanowi organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

Zbywca jest zarejestrowany dla celów VAT jako podatnik VAT czynny. W dacie planowanej transakcji również Nabywca będzie miał status zarejestrowanego podatnika VAT czynnego.

Dotychczas nie podjęto decyzji co do działalności Zbywcy po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości. W zależności od sytuacji rynkowej, istnieje możliwość przeprowadzenia jego likwidacji.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1. Czy sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić dostawę opodatkowaną VAT według stawki podstawowej na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

2. Czy jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości, po dokonaniu omawianej transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT, oraz (ii) otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT.

3. Czy jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu p.c.c., na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c.

Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę, że pytanie analogiczne do pytania nr 1 jest przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, złożonego przez Zbywcę, działającego jako podmiot odpowiedzialny za zobowiązania podatkowe związane z przedmiotową transakcją (wniosek z dnia 30 lipca 2013 r., złożony przez M. Sp. z o.o.). Niemniej jednak, ze względów ostrożności, również Nabywca zdecydował się na wystąpienie z takim zapytaniem, gdyż odpowiedź będzie miała wpływ na prawo Nabywcy do odliczenia należnego podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 25 października 2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP3/443-710/13-2/k.c.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości, przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu p.c.c., na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o p.c.c., podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c., opodatkowaniu p.c.c. nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano w punkcie 1 powyżej - zdaniem Wnioskodawcy - sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej. Konsekwentnie, planowana transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c., na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż B. Sp. z o.o. (dalej: "Nabywca" lub "Wnioskodawca") jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Wnioskodawca zamierza podjąć działalność na polskim rynku nieruchomości. Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja zakładająca wybudowanie budynku biurowego w Poznaniu, znanego jako "M.". Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość od spółki M. Sp. z o.o., która prowadzi inwestycję, lub od spółki komandytowo-akcyjnej, w którą ma zostać przekształcona M. Sp. z o.o. (dalej: "Zbywca"). Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia obejmuje własność działki gruntu nr ewidencyjny 1/17 wraz z budynkiem biurowym wzniesionym na tej działce (dalej określane łącznie jako "Nieruchomość"). Dla Nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta.

W interpretacji indywidualnej z dnia 25 października 2013 r. Nr IPPP3/443-710/13-2/k.c. dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, iż: "(...) jeżeli sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie miało zastosowania żadne ze zwolnień z podatku przewidziane w ustawie a równocześnie dla planowanej transakcji nie przewidziano obniżonej stawki podatku, to uznać należy, że dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej, tj. 23%."

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.