IPPB2/436-344/10-5/MZ - Możliwość opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych sprzedaży przez spółkę z o.o. nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 8 września 2010 r. (data wpływu 20 września 2010 r.) uzupełnionym pismem na wezwanie z dnia 22 października 2010 r. Nr IPPP1-443-968/10-3/EK i Nr IPPB2/436-344/10-3/MZ (data nadania 22 października 2010 r., data doręczenia 26 października 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie transakcji nabycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 20 września 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie transakcji nabycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące zdarzenia przyszłe.

Spółka B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: "Kupujący" lub "Wnioskodawca") prowadzi działalność m.in. w zakresie: (i) leasingu finansowego, (ii) kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, (iii) pozostałej działalności finansowej, gdzie indziej nie sklasyfikowanej, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszy emerytalnych. W zakresie działalności swojego przedsiębiorstwa, Kupujący zamierza nabyć nieruchomości od A. Sp. z o.o. z siedzibą w P. (dalej: "Spółka"). Spółka prowadzi działalność polegającą na wynajmowaniu lokali podmiotom prowadzącym działalność handlową. Spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntów, na których posadowione są pawilony handlowe będące własnością Spółki, w których najemcy wynajmują lokale na prowadzenie działalności handlowej.

Spółka zapewnia najemcom niezbędną infrastrukturę, tj. na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi i za ich pośrednictwem dostarcza do lokali handlowych gaz, energię, wodę i ogrzewanie. Na podstawie umów z dostawcami Spółka zapewnia również obsługę administracyjno-techniczną nieruchomości, wywóz nieczystości, usługi sprzątania, odśnieżania i przeglądów technicznych nieruchomości (w tym serwisu węzłów cieplnych i kotłowni oraz przeglądów kominiarskich). Pozostałe usługi związane z prowadzeniem działalności handlowej najemcy nabywają bezpośrednio od dostawców (np. usługi ochrony, usługi telekomunikacyjne, itp.).

Obecnie Spółka posiada:

Dla każdej z powyższych nieruchomości jest prowadzona odrębna księga wieczysta.

Za wyjątkiem nieruchomości w M. nabytej w dniu 25 października 2007 r. pozostałe Budynki na Własnym Gruncie, a także Budynki na Użytkowaniu Wieczystym Spółka nabyła w dniu 30 września 2007 r. w wyniku wniesienia aportem do spółki przedsiębiorstw spółek I. Sp. z o.o. oraz N. Sp. z o.o. (dalej: "Udziałowcy").

Udziałowcy wnieśli również aportem w tym dniu do Spółki:

(a) spółdzielcze własnościowe prawo do 4 lokali użytkowych, które zostały następnie przekształcone w miesiącach wrzesień 2009 r. - czerwiec 2010 r. w 4 spośród 6 Nieruchomości Lokalowych, o których mowa w pkt 3 powyżej; oraz

(b) prawo własności do jednego z Gruntów, o których mowa w pkt 4 powyżej.

Pozostałe Grunty zostały nabyte przez Spółkę w miesiącach maj-grudzień 2008 r.

Wydanie najemcom lokali handlowych, tj. pierwsze zasiedlenie Budynków na Własnym Gruncie oraz Budynków w Użytkowaniu Wieczystym nastąpiło przed lub w dniu 1 października 2007 r., z wyjątkiem jednego Budynku na Użytkowaniu Wieczystym, który został zasiedlony w czerwcu 2008 r. oraz jednego Budynku na Własnym Gruncie, który został zasiedlony w lipcu 2008 r. Trzy spośród Nieruchomości Lokalowych zostały zasiedlone przed lub w dniu 1 października 2007 r., natomiast jedna Nieruchomość Lokalowa została zasiedlona w grudniu 2008 r.

Po pierwszym zasiedleniu jak wyżej, Spółka nie ponosiła na ulepszenia nieruchomości wydatków, które byłyby równe, bądź przewyższające 30% wartości początkowej nieruchomości. Spółka posiada kredyt w Bank S.A. zaciągnięty na sfinansowanie zobowiązań zaciągniętych w celu nabycia lub finansowania nieruchomości Spółki. Z uwagi na planowane refinansowanie prowadzonej działalności Spółka planuje sprzedaż swoich nieruchomości na rzecz kilku podmiotów.

W chwili obecnej Spółka ustala warunki sprzedaży nieruchomości z podmiotami prowadzącymi działalność leasingową (w tym Kupującym) oraz jedną spółką z grupy kapitałowej, do której Spółka należy. Wszystkie podmioty, z którymi Spółka prowadzi ustalenia są zarejestrowanymi podatnikami VAT. Planowana struktura sprzedaży nieruchomości zakłada, że każdy z kupujących nabędzie określone nieruchomości spośród nieruchomości należących do Spółki.

Zbycie nieruchomości spowoduje rozwiązanie przez Spółkę umów z dostawcami mediów do tych nieruchomości (tekst jedn. gazu, energii, wody i ogrzewania) jak również rozwiązane zostaną umowy o obsługę administracyjno-techniczną tych nieruchomości, wywóz nieczystości, usługi sprzątania, odśnieżania i przeglądy techniczne nieruchomości.

Nastąpi też rozwiązanie umowy najmu z podmiotem, który należy do grupy kapitałowej Spółki i który wynajmuje największą powierzchnię handlową w zbywanych nieruchomościach (dalej: "Główny Najemca"). Możliwość przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów najmu z pozostałymi najemcami będzie uzależniona od postanowień indywidualnych umów najmu zawartych pomiędzy Spółką a tymi najemcami. Oznacza to, że w niektórych wypadkach Kupujący jako nabywca nieruchomości będzie uprawniony na podstawie zgody najemców do przejęcia praw i obowiązków Spółki w zakresie najmu lokali handlowych, podczas gdy w innych sytuacjach nie będzie to możliwe bez zawarcia nowych umów najmu.

Kupujący zamierza wykorzystać nabyte nieruchomości na potrzeby związane ze sprzedażą podlegającą podatkowi od towarów i usług. W szczególności kupujący odda nieruchomości w leasing innemu podmiotowi.

Pismem z dnia 22 października 2010 r. Nr IPPP1-443-968/10-3/EK oraz Nr IPPB2/436-344/10-3/MZ wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez:

* przedłożenie oryginału lub urzędowo poświadczonego dokumentu (pełnomocnictwa), z którego wynika prawo Pani Agnieszki W. - Doradcy podatkowego do występowania w imieniu Wnioskodawcy z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego.

* sformułowanie pytania nr 1 w zakresie podatku od towarów i usług w sposób niebudzący wątpliwości, iż zadane pytanie dotyczą interesu prawnego związanego z obowiązkiem podatkowym Wnioskodawcy występującego z wnioskiem o indywidualną interpretację przepisów prawa podatkowego i w związku z tym Wnioskodawcę można uznać za "Zainteresowanego" w rozumieniu art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej,

* wskazanie wszystkich okoliczności sprawy, w szczególności:

- które z posiadanych przez Spółkę nieruchomości (wymienionych szczegółowo w opisie zdarzenia przyszłego zamieszczonym we wniosku) zamierza nabyć Wnioskodawca,- doprecyzowanie stanu faktycznego w odniesieniu do pierwszego zasiedlenia dotyczącego nieruchomości lokalowych.

Poinformowano Wnioskodawcę, że nieuzupełnienie wniosku w wyznaczonym terminie spowoduje pozostawienie podania bez rozpatrzenia. Zaznaczono, iż w przypadku, gdy w przedłożonym w wyznaczonym terminie uzupełnieniu wniosku nie zostanie sprecyzowane, czy Wnioskodawcę można uznać za zainteresowanego w rozumieniu art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, stosownie do art. 165a § 1 w zw. z art. 14h cyt. ustawy - Ordynacja podatkowa zostanie wydane postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania w zakresie pytania 1 w podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie przesyłając dokument pełnomocnictwa, uwierzytelniony zgodnie z artykułem 137 § 3 ustawy z dnia 20 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz art. 41 ust. 4 ustawy z dnia 5 lipca 1996 r. o doradztwie podatkowym (tekst jedn. Dz. U. z 2008 r. Nr 73, poz. 443 z późn. zm.) oraz przedstawił wyjaśnienia dotyczące kwestii podniesionych w wezwaniu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

W związku z tak przedstawionym stanem faktycznym, w sytuacji, gdzie Kupujący nabędzie od Spółki opisane wyżej nieruchomości (lub część z nich) i wykorzysta je na potrzeby związane ze sprzedażą podlegającą podatkowi od towarów i usług, Kupujący zapytuje:

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy

W opinii Wnioskodawcy, o ile zostaną spełnione powyższe wymagania i sprzedaż Budynków na Własnym Gruncie, Budynków na Użytkowaniu Wieczystym oraz Nieruchomości Lokalowych podlegać będzie podatkowi od towarów i usług (nie będąc jednocześnie z tego podatku zwolniona) to zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, sprzedaż ta nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m.in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Spółka B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: "Kupujący" lub "Wnioskodawca") prowadzi działalność m.in. w zakresie: (i) leasingu finansowego, (ii) kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, (iii) pozostałej działalności finansowej, gdzie indziej nie sklasyfikowanej, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszy emerytalnych. W zakresie działalności swojego przedsiębiorstwa, Kupujący zamierza nabyć nieruchomości od A. Sp. z o.o. z siedzibą w P. (dalej: "Spółka"). Spółka prowadzi działalność polegającą na wynajmowaniu lokali podmiotom prowadzącym działalność handlową. Spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntów, na których posadowione są pawilony handlowe będące własnością Spółki, w których najemcy wynajmują lokale na prowadzenie działalności handlowej.

A zatem, w przypadku, gdy planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast w przypadku, gdy powyższa transakcja zostanie objęta zakresem podatku od towarów i usług, ale będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku, czynność ta będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży na kupującym.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.