IPPB2/436-330/14-2/AF

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 18 czerwca 2014 r. (data wpływu 20 czerwca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 20 czerwca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. jest spółką celową prowadzącą działalność gospodarczą na rynku nieruchomości (dalej "Spółka" lub "Wnioskodawca"). Obecnie Spółka planuje dokonać nabycia kilkudziesięciu niezabudowanych działek od dwóch polskich spółek. W przyszłości Spółka planuje wybudować na tych działkach centrum logistyczne, a w ramach swojej działalności gospodarczej wynajmować budynki magazynowe, które mają być na tych działkach wybudowane. Działalność gospodarcza Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

1. Nabycie nieruchomości od Sprzedającego 1

Od jednej ze spółek (zwanej dalej "Sprzedającym 1") Spółka nabędzie 31 niezabudowanych działek. Przez działkę nr 32/5 przebiega nieutwardzona droga, na której nigdy nie wykonano żadnym prac / ulepszeń (nie poniesiono w związku z tym żadnych nakładów).

Grunt 1 (z wyłączeniem działki nr 32/5) został nabyty przez Sprzedającego 1 na podstawie kilku transakcji sprzedaży zawartych z osobami fizycznymi. Transakcje te podlegały opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (p.c.c.). Działka nr 32/5 nabyta została przez Sprzedającego 1 od gminy. Transakcja ta podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Działki, które Spółka planuje nabyć od Sprzedającego 1 objęte są dwoma miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego:

Plan Zagospodarowania Przestrzennego 1 obejmuje północną część działek 61/3, 67/3, 67/5, 65/1, 62/1, 66/1, 70/1, 72/1, 71/1 i 64/1 oraz całość pozostałych działek będących własnością Sprzedającego 1. Wszystkie działki objęte Planem Zagospodarowania Przestrzennego 1 oznaczone są jako tereny zabudowy usługowo-produkcyjnej.

Plan Zagospodarowania Przestrzennego 2 obejmuje południową część działek o numerach ewidencyjnych 61/3, 67/3, 67/5, 65/1, 62/1, 66/1, 70/1, 72/1, 71/1 i 64/1. Wszystkie działki objęte Planem Zagospodarowania Przestrzennego 2 oznaczone są jako tereny usług z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej.

2. Nabycie nieruchomości od Sprzedającego 2

Od drugiej spółki (zwanej dalej "Sprzedającym 2") Spółka planuje nabyć dwie niezabudowane działki położone na terenie gminy. Transakcja obejmie działki o następujących numerach ewidencyjnych: 12/1 i 11/1, zwane dalej łącznie "Gruntem 2" (Grunt 1 i Grunt 2 zwane są dalej łącznie "Gruntem").

Grunt 2 został nabyty przez Sprzedającego 2 w wyniku transakcji zawartych z osobami fizycznymi. Transakcje te podlegały podatkowi od czynności cywilnoprawnych (p.c.c.) / opłacie skarbowej.

Działki, które mają być nabyte przez Spółkę od Sprzedającego 2, objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla gminy, przyjętym na podstawie uchwały rady miasta z dnia 30 czerwca 1993 r., z późniejszymi poprawkami z dnia 29 maja 1998 r., dnia 14 października 1999 r. i dnia 4 października 2004 r. (zwanym dalej "Planem Zagospodarowania Przestrzennego 3").

Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego 3 działki nr 12/1 i 11/1 oznaczone są jako tereny upraw rolnych.

3. Przedmioty transakcji

Oprócz Gruntu, Spółka nabędzie również właściwą dokumentację odnoszącą się do Gruntu, w tym dokumenty prawne dotyczące Gruntu oraz decyzje administracyjne.

W ramach planowanej transakcji, Spółka, co do zasady, planuje nabyć wyłącznie Grunt. Przedmiotem planowanej transakcji nie będą w szczególności:

* firma (nazwa przedsiębiorstwa) Sprzedającego 1 i Sprzedającego 2,

* umowy rachunków bankowych Sprzedającego 1 i Sprzedającego 2,

* środki pieniężne należące do Sprzedającego 1 i Sprzedającego 2,

* księgi handlowe Sprzedającego 1 i Sprzedającego 2,

* umowy i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie obsługi administracyjnej i prawnej Sprzedającego 1 i Sprzedającego 2 (nabywcy zostanie przekazana jedynie dokumentacja techniczna i prawna związana z Gruntem, wspomniana powyżej),

* należności i zobowiązania handlowe,

* rozliczenia międzyokresowe,

* zobowiązania z tytułu pożyczek (w odniesieniu do Sprzedającego 2, takie zobowiązania nie występują w przypadku Sprzedającego 1),

* instrumenty finansowe (Sprzedający 2; u Sprzedającego 1 nie występują),

* inwestycje w obce środki trwałe związane z modernizacją drogi lokalnej (Sprzedający 2, u Sprzedającego 1 nie występują).

Należy zaznaczyć, że Sprzedający 2, oprócz Gruntu 2 posiada również kilkadziesiąt działek zabudowanych budynkami i budowlami, które nie będą przedmiotem planowanej transakcji nabycia nieruchomości przez Spółkę.

Sprzedający 1 i Sprzedający 2 nie zatrudniają pracowników. W związku z tym nie będzie miało miejsca przeniesienie zakładu pracy.

Zarówno Grunty 1 jak i Grunty 2, nie są wydzielone organizacyjnie, finansowo czy funkcjonalnie w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego 1 i Sprzedającego 2 (nie stanowią wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego 1 ani Sprzedającego 2). Ani Sprzedający 1, ani Sprzedający 2 nie dokonali finansowego wydzielenia poprzez umożliwienie odpowiednich alokacji przychodów, kosztów, aktywów i zobowiązań do Gruntów 1 i Gruntów 2. Ponadto ani Grunty 1, ani Grunty 2 nie stanowią oddziału danego Sprzedającego.

Zarówno Spółka jak i Sprzedający 1 i Sprzedający 2 są zarejestrowanymi podatnikami VAT.

Pismem z dnia 14 sierpnia 2014 r. Nr IPPP1/443-703/14-2/MP wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania poprzez wskazanie:

* czy działki składające się na "Grunt 1" oraz składające się na "Grunt 2" były wykorzystywane przez Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2 w prowadzonej działalności gospodarczej... W jaki sposób.

* czy ww. Grunty były wykorzystywane przez Sprzedających do wykonywania czynności wyłącznie zwolnionych od podatku.

Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie wskazując, że głównym przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającego 1 jest realizacja projektów związanych z zagospodarowaniem nieruchomości, wynajem nieruchomości komercyjnych oraz obrót nieruchomościami. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Sprzedający 1 nabył Grunt 1 w celu przeprowadzenia na nim inwestycji (obejmującej wybudowanie budynków/budowli), która w przyszłości miała być przedmiotem wynajmu na cele komercyjne (na Gruncie 1 planowane było wybudowanie centrum logistycznego).

Na dzień złożenia przez Spółkę wniosku o uzyskanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego na Gruncie 1 nie zostały przeprowadzone żadne faktyczne prace. Sprzedający 1 zawarł jedynie umowę ze spółką gazową w zakresie przyłączy gazowych dla pierwszego planowanego budynku (żadne prace w związku z tą umową nie były dotychczas wykonywane). Ponadto, nie jest planowane, aby do dnia rozważanej transakcji jakiekolwiek prace zostały na tym gruncie przeprowadzone. Powyższe wynika z tego, iż Sprzedający 1 odłożył w czasie proces ewentualnej inwestycji na Gruncie 1. Przedmiotowa decyzja biznesowa wynikała z uwarunkowań biznesowych, w tym sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych, wewnętrznej polityki grupy kapitałowej, do której należy Sprzedający 1, poszukiwania innych możliwości inwestycyjnych, a także procesu uzyskiwania zewnętrznego źródła finansowania na zrealizowanie planowej inwestycji.

W odniesieniu do transakcji nabycia Gruntu 2, oprócz Gruntu 2 Sprzedający 2 posiada również inne działki, które w większości są zabudowane budynkami i budowlami (działki te nie będą nabywane przez Spółkę, za wyjątkiem działek 12/1 i 11/1). Cały grunt będący własnością Sprzedającego 2, w tym Grunt 2, jest wykorzystywany przez Sprzedającego 2 w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej polegającej przede wszystkim na komercyjnym wynajmie budynków i budowli zlokalizowanych na niniejszym gruncie (Sprzedający 2 posiada na przedmiotowych nieruchomościach park logistyczny). Działalność gospodarcza prowadzona przez Sprzedającego 2 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej (obecnie 23%). Grunt 2, jako element całego projektu, jest również udostępniany najemcom wynajmującym budynki/budowle należące do Sprzedającego 2 (jako element powierzchni wspólnych parku logistycznego). Należy dodać, iż pierwotnie było planowane, aby na Gruncie 2 został wybudowany przyczółek mostowy, jednakże inwestycja ta nie została ostatecznie zrealizowana przez Sprzedającego 2.

Grunt 1 oraz Grunt 2 należące odpowiednio do Sprzedającego 1 i Sprzedającego 2 nie były wykorzystywane przez żaden z tych podmiotów do wykonywania czynności zwolnionych z podatku VAT (ani w części ani w całości).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy planowana transakcja sprzedaży Gruntu opisana w zdarzeniu przyszłym będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 w powiązaniu z art. 7 Ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

2. Gdy planowana transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT oraz Sprzedający 1 (w zakresie wszystkich działek będących przedmiotem sprzedaży) naliczy podatek VAT w związku z dokonaniem tej sprzedaży, to czy Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 wynikającego z prawidłowo wystawionej faktury z tytułu zakupu przedmiotowej nieruchomości.

3. Czy w zakresie sprzedaży działek gruntu o numerach 12/1 i 11/1 znajdzie zastosowanie opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1a w zw. z art. 2 pkt 4b Ustawy o p.c.c., a w zakresie sprzedaży pozostałych Gruntów (nabywanych od Sprzedającego 1) opodatkowanie p.c.c., na podstawie art. 2 pkt 4a Ustawy o p.c.c. nie będzie miało zastosowania.

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy pytania Nr 3 w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie pytania Nr 1 i Nr 2 dotyczących podatku od towarów i usług została wydana w dniu 15 września 2014 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-703/14-4/MP.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działek o numerach 12/1 i 11/1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%, a w zakresie sprzedaży pozostałych działek Gruntu przepisy Ustawy o p.c.c. nie znajdą zastosowania.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, Spółka planuje również nabyć od Sprzedającego 2 dwie niezabudowane działki o numerach 12/1 oraz 11/1. Zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania terenu powyższe działki są przeznaczone pod tereny upraw rolnych.

Stosownie do uzasadnienia przedstawionego w pkt 1 powyżej, sprzedaż przedmiotowych działek będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT.

Jednakże, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, przy czym za tereny budowlane uznaje się grunty przeznaczone pod zabudowę, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania terenu.

Z uwagi na to, iż przeznaczenie terenu pod uprawy rolne nie może być rozumiane jako przeznaczenie pod zabudowę, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowych dwóch niezabudowanych działek będzie podlegało pod zwolnienie z VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

W konsekwencji, na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1a w zw. z art. 2 pkt 4b Ustawy o p.c.c. planowana transakcja w zakresie sprzedaży działek o numerach 12/1 i 11/1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% (stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1a Ustawy o p.c.c.).

Stosownie natomiast do art. 2 pkt 4a Ustawy o p.c.c. w zakresie sprzedaży pozostałych Gruntów przedmiotowa transakcja nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych, z uwagi na to, iż będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotem planowanej transakcji będą niezabudowane działki wykorzystywane przez Sprzedających w prowadzonej przez nich działalności gospodarczej (Grunt 1 i Grunt 2 zwane łącznie "Gruntem"). Grunt 1 (z wyłączeniem działki nr 32/5) został nabyty przez Sprzedającego 1 na podstawie kilku transakcji sprzedaży zawartych z osobami fizycznymi. Transakcje te podlegały opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Działka nr 32/5 nabyta została przez Sprzedającego 1 od gminy i podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Grunt 2 został nabyty przez Sprzedającego 2 w wyniku transakcji zawartych z osobami fizycznymi, transakcje te podlegały podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Dla opisanych nieruchomości ustalono miejscowy plan zagospodarowania terenu. Zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania terenu wszystkie Grunty (za wyjątkiem działek o numerze 12/1 i 11/1 nabytych od Sprzedającego 2) są przeznaczone pod zabudowę. Działki Nr 12/1 i 11/1 oznaczone zostały jako tereny upraw rolnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Nr IPPP1/443-703/14-4/MP z dnia 15 września 2014 r. dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy wskazując, że " (...) W analizowanej sprawie, do dostawy opisanych nieruchomości (za wyjątkiem działek o numerze 12/1 i 11/1) nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania terenu Grunty te są przeznaczone pod zabudowę. Tym samym, sprzedaż przedmiotowych Gruntów (z wyjątkiem działek 12/1 i I1/1 - oznaczonych jako tereny upraw rolnych) będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu według podstawowej stawki VAT (obecnie 23%). Ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT korzystać będzie dostawa działek oznaczonych jako tereny upraw rolnych (działki nr 12/1 i 11/1). (...) Dostawa opisanych nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej (za wyjątkiem działek o numerach 12/1 i 11/1 korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy), zatem wyłączenie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. (...)".

Zatem, skoro transakcja sprzedaży nieruchomości (za wyjątkiem działek gruntu o numerze 12/1 i 11/1) będzie podlegała opodatkowaniu według podstawowej stawki VAT, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast transakcja sprzedaży działek gruntu o numerze 12/1 i 11/1 korzystających ze zwolnienia od podatku od towarów i usług będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy i nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania powyższym podatkiem na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.