IPPB2/436-321/12-2/MZ - Opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 5 lipca 2012 r. (data wpływu 11 lipca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości G. - jest prawidłowe.

W dniu 11 lipca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości G.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Sp. z o.o. (dalej: "Wnioskodawca" lub "Nabywca") rozpoczął działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości na rzecz innych podmiotów. Wnioskodawca jest zarejestrowany w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. 25 czerwca 2012 r. Wnioskodawca nabył od M. Sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: "Zbywca") nieruchomość położoną przy ul. L. Powyższa nieruchomość obejmuje prawo własności działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 199/2 oraz 199/28, zabudowanych jednym budynkiem usługowym (składającym się z warsztatu, pomieszczeń socjalnych, magazynowych i administracyjnych), a także budowlami i instalacjami oraz innymi środkami trwałymi (w tym zbiornikiem przeciwpożarowym, zbiornikiem LPG oraz innymi zbiornikami, recepcją, platformą wystawienniczą, drogą wewnętrzną, parkingiem oraz placem manewrowym). W dalszej części wniosku wszystkie wymienione powyżej elementy są określane łącznie jako "Nieruchomość G.").

Zbywca nabył prawo własności niezabudowanych działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 199/2 oraz 199/28. Powyższa transakcja była opodatkowana VAT według stawki podstawowej i Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na tej transakcji.

Następnie, na działkach gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 199/2 oraz 199/28, Zbywca wybudował Nieruchomość G. Zbywcy przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Nieruchomości G.

Pozwolenie na użytkowanie Nieruchomości G. (stanowiące podstawę dla przekazania do użytkowania i wprowadzenia Nieruchomości G. do ewidencji środków trwałych Zbywcy) zostało wydane w dniu 28 czerwca 2010 r.

Wydatki poniesione przez Zbywcę na ulepszenie Nieruchomości G., począwszy od dnia jej wprowadzenia do podatkowej ewidencji środków trwałych Zbywcy, stanowiły mniej niż 30% jej podatkowej wartości rynkowej.

Cała Nieruchomość G. została oddana przez Zbywcę w najem na rzecz jednego najemcy będącego podmiotem trzecim (na podstawie umowy najmu zawartej przez Zbywcę z tym najemcą), począwszy od 1 lipca 2010 r. (wydanie przedmiotowej nieruchomości najemcy zostało potwierdzone protokołem odbioru nieruchomości przez najemcę z dnia 1 lipca 2010 r.). Wynajem na moment sprzedaży Nieruchomości G. przez Zbywcę, była ona jedyną wynajmowaną przez Zbywcę nieruchomością.

Przedmiotem transakcji sprzedaży była Nieruchomość G. Jednocześnie - zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm., dalej: "Kodeks cywilny") - z mocy prawa, na Nabywcę zostały przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umowy najmu. Ponadto, Nabywca przejął następujące elementy związane z Nieruchomością G.:

* zabezpieczenia ustanowione przez najemcę, w tym związane z tym poręczenie majątkowe,

* majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Nieruchomości G.,

* gwarancje budowlane wynikające z umowy o wykonawstwo zawartej przez Zbywcę.

Z drugiej strony, transakcji nie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności (powstałych przed datą transakcji) i zobowiązań Zbywcy, tj. ani bieżących (krótkoterminowych) należności i zobowiązań Zbywcy związanych z wynajmem Nieruchomości G. ani też długoterminowych zobowiązań Zbywcy. Ponadto, lista składników majątku Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Nabywcy obejmowała:

* prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości G. (w tym z umów zarządzania, umów z dostawcami mediów, ochrony, itd.),

* środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

* tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związany z budową Nieruchomości G., a także wyszukiwaniem i utrzymaniem najemców,

* księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

* nazwę przedsiębiorstwa Zbywcy.

Zbywca nie zatrudniał żadnych pracowników, ponieważ wszelkie czynności związane z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości G., jak również bieżąca księgowość, doradztwo prawne i podatkowe były wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi.

Nieruchomość G., będąca przedmiotem transakcji, nie stanowiła finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

Po nabyciu Nieruchomości G., Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą, obejmującą wynajem Nieruchomości G., podlegającą opodatkowaniu VAT.

Nabywca będzie wykonywał powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. Dodatkowo - jak wskazano powyżej - umowy dotyczące zarządzania, administracji i bieżącej obsługi Nieruchomości G. nie zostały przeniesione na rzecz Nabywcy i Nabywca zawarł lub zawrze nowe umowy z podmiotami świadczącymi poszczególne usługi (tekst jedn.: dostawę mediów, usługi ochrony, itd.), niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości G.

Zbywca nie planuje likwidacji po zawarciu planowanej transakcji. Po dokonanej sprzedaży Nieruchomości G. Zbywca zamierza dalej prowadzić działalność gospodarczą polegającą na rozwoju i komercjalizacji nieruchomości usługowych. Zbywca jest zarejestrowany w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik czynny.

W dniu 22 czerwca 2012 r. Nabywca i Zbywca złożyli właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, ze wybierają opodatkowanie VAT dostawy budynku, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości G.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 2 października 2012 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr XXX.

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości G. nie podlegała opodatkowaniu p.c.c., na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 Ustawy o p.c.c.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1a Ustawy o p.c.c., podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o p.c.c., opodatkowaniu p.c.c. nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano w punkcie 1 powyżej - zdaniem Wnioskodawcy - transakcja sprzedaży Nieruchomości G. podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Zatem, sprzedaż Nieruchomości G. była opodatkowana VAT. Konsekwentnie, transakcja nie podlegała opodatkowaniu p.c.c., na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o p.c.c.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Odnosząc się do powyższego wyjaśnić należy, że w przepisach dotyczących podatku od czynności cywilnoprawnych brak jest definicji przedsiębiorstwa, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W tym zakresie należy zatem posłużyć się właściwymi przepisami prawa zawartymi w odrębnych ustawach. Definicję "przedsiębiorstwa" zawiera przepis art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Na mocy tego przepisu przedsiębiorstwo jest to zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych, przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

Zgodnie natomiast z art. 552 Kodeksu cywilnego czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo jest więc zespołem składników, na który składają się zarówno rzeczy jak i prawa majątkowe. Umowa sprzedaży przedsiębiorstwa, co do zasady, przenosi własność każdego ze składników przedsiębiorstwa, a więc poszczególnych rzeczy i praw majątkowych.

Natomiast art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie uzależnia możliwości opodatkowania od rodzaju zawartej umowy sprzedaży. Przepis ten formułuje generalną zasadę, w myśl której opodatkowaniu podlega każda umowa sprzedaży, zarówno rzeczy jak i praw majątkowych, bez względu na to jaką formę ta umowa sprzedaży przybiera.

Umowa sprzedaży przedsiębiorstwa, czy też jego zorganizowanej części, powinna wymieniać składniki, których własność w wyniku umowy zostanie przeniesiona. Jest to uzasadnione z jednej strony brzmieniem zawartego w Kodeksie cywilnym przepisu dotyczącego zasad wykonywania zobowiązań, tj. art. 459 Kodeksu cywilnego, przewidującego obowiązek przedstawienia spisu rzeczy wchodzących w skład zbioru przez zobowiązanego do jego wydania. Z drugiej natomiast strony będzie to determinowane możliwymi konsekwencjami podatkowymi, jakie nastąpią w razie niedopełnienia tego obowiązku. Strony czynności cywilnoprawnej dotyczącej przedsiębiorstwa (jego części) powinny zatem wymienić wchodzące w jego skład rzeczy i prawa majątkowe, jednocześnie podając ich wartość rynkową, co pozwoli z kolei ustalić przy zastosowaniu odpowiednich stawek wysokość podatku.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

Stawki podatku od czynności cywilnoprawnych określone zostały w art. 7 ustawy. W przypadku umowy sprzedaży, stosownie do pkt 1 lit. a i b) wskazanego artykułu, stawki podatku wynoszą: 2% od sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym i 1% od sprzedaży innych praw majątkowych.

Jednakże, w myśl art. 7 ust. 3 pkt 1 podatek pobiera się według stawki najwyższej jeżeli podatnik dokonując czynności cywilnoprawnej, w wyniku której nastąpiło przeniesienie własności, nie wyodrębnił wartości rzeczy lub praw majątkowych, do których mają zastosowanie różne stawki - od łącznej wartości tych rzeczy lub praw majątkowych.

Powyższy przepis jednoznacznie wskazuje, że tylko wymienienie w umowie wszystkich sprzedawanych składników majątkowych wraz ze wskazaniem ich wartości powoduje opodatkowanie takiej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych wg stawek przewidzianych dla danego rodzaju rzeczy lub prawa majątkowego. Brak takiego wyodrębnienia spowoduje opodatkowanie łącznej wartości wszystkich sprzedawanych składników majątkowych wg stawki najwyższej.

Zgodnie natomiast z art. 3 ust. 1 pkt 1 obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, a przy umowie sprzedaży, stosownie do treści art. 4 pkt 1, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży on na kupującym. Podstawę opodatkowania natomiast, w myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze stan faktyczny opisany we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy nabycia składników majątkowych od Sprzedającego podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż M. Sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: "Wnioskodawca" lub "Nabywca") rozpoczął działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości na rzecz innych podmiotów. Wnioskodawca jest zarejestrowany w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. 25 czerwca 2012 r. Wnioskodawca nabył od M. Sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: "Zbywca") nieruchomość położoną przy ul. L.Powyższa nieruchomość obejmuje prawo własności działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 199/2 oraz 199/28, zabudowanych jednym budynkiem usługowym (składającym się z warsztatu, pomieszczeń socjalnych, magazynowych i administracyjnych), a także budowlami i instalacjami oraz innymi środkami trwałymi (w tym zbiornikiem przeciwpożarowym, zbiornikiem LPG oraz innymi zbiornikami, recepcją, platformą wystawienniczą, drogą wewnętrzną, parkingiem oraz placem manewrowym). W dalszej części wniosku wszystkie wymienione powyżej elementy są określane łącznie jako "Nieruchomość G.").

W interpretacji indywidualnej z dnia 2 października 2012 r. Nr IPPP3/443-699/12-2/KB dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wskazał, iż transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 w związku z art. 7 Ustawy o VAT i podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług podstawową stawką podatku w wysokości 23%. Ponadto mając na uwadze brzmienie powołanych przepisów, do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynku, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistniałego zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.