IPPB2/436-280/11-2/AF - Ustalenie podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn w sytuacji nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 19 lipca 2011 r. (data wpływu 25 lipca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie zniesienia współwłasności nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 25 lipca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie współwłasności nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem w 90% nieruchomości położonej w W. Nieruchomość składa się z lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, piwnicy, miejsca postojowego pod budynkiem oraz gruntów i udziałów w częściach wspólnych, w tym drogach. Drugim współwłaścicielem w 20% jest osoba fizyczna należąca do III grupy podatkowej (zgodnie z przepisami ustawy o podatku od spadków i darowizn). Nieruchomość jest zabezpieczona hipoteką w kwocie 664.875 zł (lokal) oraz 43.200 zł (miejsce postojowe) na rzecz Banku jako zabezpieczenie z tytułu udzielonego kredytu na zakup nieruchomości. Stroną umowy kredytu są współwłaściciele nieruchomości.

Współwłaściciele zamierzają w najbliższym czasie podpisać ugodę w formie aktu notarialnego, zgodnie z którą nastąpi nieodpłatne (bez spłat i dopłat) zniesienie współwłasności dla prawa własności i/lub darowizna dla prawa użytkowania wieczystego (drogi) dla opisanej nieruchomości na rzecz Wnioskodawczyni, z jednoczesnym przejęciem wszystkich obciążeń wynikających z umowy kredytu.

Kredyt jest denominowany w złotych polskich. Wartość zadłużenia (kwota główna i odsetki) wynosi na dzień złożenia wniosku 460.000 PLN.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn wartość nieruchomości może być pomniejszona o wartość hipoteki, którą obciążona jest nieruchomość, czy też o faktyczną wartość zadłużenia z tytułu kredytu, ustaloną na dzień zawarcia ugody.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Nieodpłatne zniesienie współwłasności podlega opodatkowaniu po stronie osoby na rzecz której przechodzi własność udziału w nieruchomości na zasadach opisanych w przepisach ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 7 tej ustawy podstawą opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn jest wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Biorąc pod uwagę fakt, że zgodnie z ugodą, wraz z nieodpłatnym zniesieniem współwłasności na obdarowanego przejdą wszystkie obciążenia z tytułu umowy kredytu, które są zabezpieczone hipoteką, przy ustalaniu podstawy opodatkowania należy uwzględnić ciężary i długi ciążące na przedmiocie transakcji.

Faktyczna wartość zadłużenia obciążająca nieruchomość odpowiada wartości kredytu, który pozostał do spłacenia wraz z odsetkami z dnia zawarcia ugody (tj. z dnia powstania obowiązku podatkowego).

Kwota tego zadłużenia powinna pomniejszyć podstawę opodatkowania od spadków i darowizn. Podobne stanowisko przedstawił Urząd Skarbowy Warszawa-Mokotów w postanowieniu w sprawie interpretacji prawa podobnego z dnia 16 stycznia 2006 r. Nr 1433/NL/SP/432/R/19/05.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn. Dz. U. Nr 93, poz. 768) podatkowi od spadków i darowizn, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem:

Zniesienie współwłasności polega na dokonaniu podziału rzeczy wspólnej. Nowe rzeczy powstałe w wyniku podziału fizycznego stanowią wyłączną własność poszczególnych współwłaścicieli. W świetle przepisów art. 211 i 212 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) zniesienie współwłasności może nastąpić przez:

* podział fizyczny rzeczy wspólnej (podział polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej części rzeczy, np. działek, w przypadku gdy przedmiotem tej czynności cywilnoprawnej jest nieruchomość),

* przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,

* sprzedaż rzeczy wspólnej zwana podziałem cywilnym (nie mamy do czynienia z odpłatnym zniesieniem współwłasności, gdyż uzyskana wówczas cena dzielona jest odpowiednio w stosunku do udziałów we współwłasności).

Na podstawie art. 211 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że występuje sytuacja, w której podział byłby sprzeczny z przepisami społeczno - gospodarczymi, przeznaczeniem rzeczy lub skutkowałby istotną zmianą tej rzeczy, zmniejszeniem jej wartości, albo zniszczeniem.

Zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn obowiązek podatkowy przy nieodpłatnym zniesieniu współwłasności ciąży na nabywcy rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Zgodnie z art. 7 ust. 6 powyższej ustawy przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy mieć na względzie przepis art. 7 ust. 1 ustawy, w myśl którego podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Oznacza to, że z punktu widzenia ustalania podstawy opodatkowania długi i ciężary pomniejszają wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych. Pojęcie długów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Ciężarem w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza wartość rynkową tej rzeczy lub prawa.

W myśl art. 9 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn podlega nabycie przez nabywcę od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej 4.902 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem w 90% nieruchomości położonej w W. Nieruchomość składa się z lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, piwnicy, miejsca postojowego pod budynkiem oraz gruntów i udziałów w częściach wspólnych, w tym drogach. Drugim współwłaścicielem w 20% jest osoba fizyczna należąca do III grupy podatkowej (zgodnie z przepisami ustawy o podatku od spadków i darowizn). Nieruchomość jest zabezpieczona hipoteką w kwocie 664.875 zł (lokal) oraz 43.200 zł (miejsce postojowe) na rzecz Banku jako zabezpieczenie z tytułu udzielonego kredytu na zakup nieruchomości. Stroną umowy kredytu są współwłaściciele nieruchomości. Współwłaściciele zamierzają w najbliższym czasie podpisać ugodę w formie aktu notarialnego, zgodnie z którą nastąpi nieodpłatne (bez spłat i dopłat) zniesienie współwłasności dla prawa własności i/lub darowizna dla prawa użytkowania wieczystego (drogi) dla opisanej nieruchomości na rzecz Wnioskodawczyni, z jednoczesnym przejęciem wszystkich obciążeń wynikających z umowy kredytu. Kredyt jest denominowany w złotych polskich. Wartość zadłużenia (kwota główna i odsetki) wynosi na dzień złożenia wniosku 460.000 PLN.

Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

W świetle powołanych przepisów, w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, jak w niniejszej sprawie, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W konsekwencji, wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

Reasumując należy stwierdzić, iż przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn wartość nieruchomości może być pomniejszona o wartość hipoteki, którą obciążona jest nieruchomość.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się do argumentacji Wnioskodawcy opartej na treści wskazanego postanowienia organu podatkowego w uzasadnieniu własnego stanowiska, należy stwierdzić, iż postanowienie to co do zasady wiąże w sprawie, w której zostało wydane i nie jest źródłem prawa powszechnie obowiązującego. Tym samym nie stanowi podstawy prawnej przy wydawaniu interpretacji.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.