IPPB2/436-249/12-2/MZ - Podatek od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych dotyczących nabycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 30 maja 2012 r. (data wpływu 31 maja 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych dotyczących nabycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 30 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych dotyczących nabycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca lub Spółka) jest czynnym podatnikiem VAT działającym na rynku nieruchomości. Spółka zamierza przeprowadzić inwestycje polegające na budowie budynków z lokalami użytkowymi przeznaczonymi na wynajem. W tym celu Spółka planuje nabyć prawo użytkowania wieczystego gruntu (dalej: Grunt) składającego się z działek ewidencyjnych: 33/3, 33/4, 33/5. Wskazane powyżej działki ewidencyjne objęte zostały księgą wieczystą o numerze WA4M/x/3 prowadzoną przez Sąd Rejonowy X Wydział Ksiąg Wieczystych, od podatnika zarejestrowanego dla celów VAT (dalej: Kontrahent lub Sprzedający).

Nabycie przez Kontrahenta prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego opisane działki oraz prawa własności zabudowy nastąpiło z dniem 5 grudnia 1990 r. z mocy samego prawa, na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (aktualnie art. 200 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami), co zostało potwierdzone stosowną ostateczną decyzją Wojewody M. z dnia 10 grudnia 2007 r. Obecnie dla obszaru, na którym znajdują się ww. działki, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a Sprzedający nie uzyskał decyzji o warunkach zabudowy. W ewidencji gruntów i budynków, działkom została nadana klasyfikacja BI - "Inne tereny zabudowane". Z wypisu ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta wynika, że działki znajdują się na terenach oznaczonych jako tereny zabudowy wielofunkcyjnej do zabudowy powyżej 30 m (C) > 30 o średnim wskaźniku intensywności zabudowy powyżej 3,5.

W listopadzie 2011 r. Spółka została wyłoniona w drodze przetargów jako nabywca prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynków znajdujących na działce 33/3 wraz ze znajdującą się na niej infrastrukturą techniczną oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu na działkach o numerach ewidencyjnych 33/4 oraz 33/5 - również ze znajdującą się na nich infrastrukturą techniczną. Po dopełnieniu stosownych procedur, pomiędzy Spółką a Sprzedającym ma dojść do zawarcia umów kupna-sprzedaży prawa wieczystego użytkowania Gruntu wraz z prawem własności znajdujących się na ww. gruntach budynków oraz infrastruktury technicznej.

Dostawa ww. nieruchomości ma nastąpić w 2012 r.

2.1. Działka

Niniejszy wniosek o udzielenie interpretacji indywidualnej dotyczy planowanej transakcji sprzedaży prawa wieczystego użytkowania jednej z wymienionych wyżej działek - działki o numerze ewidencyjnym 33/3 (dalej: Działka), wraz z infrastrukturą techniczną zlokalizowaną na tej Działce. Przedmiot planowanej transakcji sprzedaży, czyli prawo wieczystego użytkowania Działki wraz z infrastrukturą techniczną, określony jest w dalszej części niniejszego wniosku jako "Nieruchomości".

2.2.Infrastruktura techniczna

Na Działce znajduje się infrastruktura techniczna (dalej: Infrastruktura Techniczna), na którą składają się:

W odniesieniu do opisanej wyżej infrastruktury Technicznej Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie, których wysokość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Na Działce zlokalizowane są także pozostałe urządzenia infrastruktury technicznej, które zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) nie stanowią części składowej gruntu, a co za tym idzie nie są przedmiotem sprzedaży.

2.3. Budynki

Na działce zlokalizowane są także dwa budynki (dalej: Budynki), stanowiące odrębne od gruntu przedmioty własności. Dotychczas budynki te nie zostały oddane w użytkowanie pierwszemu nabywcy lub ich użytkownikowi w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Budynki nigdy nie podlegały ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, a Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy ich nabyciu lub wytworzeniu.

Ze względu na zły stan techniczny, Budynki nie są obecnie wykorzystane. Ponadto, Budynki te nie prezentują dla stron żadnej wartości ekonomicznej i prawdopodobnie po dokonaniu transakcji sprzedaży zostaną przez Spółkę rozebrane.

W związku z planowaną transakcją sprzedaży prawa wieczystego użytkowania Działki, na zlecenie Sprzedającego wykonana została przez architekta "Analiza możliwości zabudowy terenu w W.". W dokumencie tym przyjęto, ze na Działce wybudowane zostaną budynki o charakterze biurowym, handlowo-usługowym oraz mieszkalnym, o wysokości zabudowy od 2 do 33 kondygnacji. Nowy sposób zabudowy Działki nie przewiduje natomiast pozostawienia Budynków (realizacja ww. założeń architektonicznych wiąże się z koniecznością rozbiórki Budynków). Opisane założenia architektoniczne były podstawą do określenia ceny sprzedaży Nieruchomości. Zatem wartość Budynków w żaden sposób nie miała wpływu na cenę sprzedaży Nieruchomości.

Z posiadanych przez Wnioskodawcę informacji wynika, że sprzedający nie otrzymał żadnej decyzji ani nie dysponuje żadnymi informacjami, które wskazywałyby, że na Działce nie jest możliwa zabudowa wskazana w ww. dokumencie.

2.4. Umowy najmu

Część Działki objęta jest umową najmu, a ich przedmiot stanowi plac z przeznaczeniem na parking, wraz ze zlokalizowaną na działce Infrastrukturą Techniczną, w tym m.in. znajdującymi się na Działce drogą dojazdową, miejscem parkingowym, ogrodzeniami.

W dniu, w którym Kontrahent dokona sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki, upłynie więcej niż dwa lata od dnia, w którym wspomniana Infrastruktura Techniczna była wydana do używania najemcy, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

2.4. Oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT

Działając na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054) (dalej: ustawa o VAT), strony umowy sprzedaży (Spółka oraz Sprzedający) złożą, właściwemu dla Wnioskodawcy naczelnikowi urzędu skarbowego, przed dokonaniem dostawy, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości. Oświadczenie będzie zawierać wszystkie elementy określone w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

2.5. Wnioski złożone przez Sprzedającego

Jednocześnie Spółka pragnie poinformować, że Sprzedający złożył analogiczny (w zakresie stanu faktycznego) wniosek o interpretację podatkową w zakresie opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości. Właściwy wniosek został złożony w dniu 15 maja 2012 r. do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku) i nadano mu numer sprawi IP-PP3-443-517/12-2/RD. W załączeniu kopia wniosku.

Sprzedający przedstawił pytania odnośnie zakresu opodatkowania transakcji VAT (w całości bądź w części wynikającej z zastosowania proporcji). Strony uzgodniły, że Kontrahent opodatkuje dostawę Nieruchomości zgodnie ze stanowiskiem Urzędu zaprezentowanym w interpretacji udzielonej w odpowiedzi na wniosek Sprzedającego. Tym, samym faktura dokumentująca transakcję, którą otrzyma Wnioskodawca będzie zawierała podatek VAT wyliczony zgodnie z wytycznymi zawartymi w interpretacji podatkowej otrzymanej przez Sprzedającego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c., w takim zakresie w jakim nie będzie opodatkowana stawką 23% VAT zgodnie ze stanowiskiem Urzędu zaprezentowanym w interpretacji indywidualnej wydanej dla Sprzedającego.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.) (dalej: ustaw o p.c.c.), nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Z przepisu jednoznacznie wynika, że w przypadku gdy przynajmniej jedna ze stron jest faktycznie opodatkowana VAT z tytułu realizowanej transakcji, tzn. jeżeli dana czynność podlega opodatkowaniu VAT to transakcja jest wyłączona z p.c.c. Jednocześnie w przypadku zwolnienia z VAT dostawy części nieruchomości, będzie miał zastosowanie art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o p.c.c., zgodnie z którym podatkowi podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług, a przedmiotem umowy sprzedaży jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego.

Tym samym, zbycie prawa wieczystego użytkowania Działki będzie podlegać p.c.c. wyłącznie w zakresie w jakim nie zostanie - zgodnie z interpretacją otrzymaną przez Sprzedającego - opodatkowana przez strony stawką podstawową VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m.in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż P. Sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca lub Spółka) jest czynnym podatnikiem VAT działającym na rynku nieruchomości. Spółka zamierza przeprowadzić inwestycje polegające na budowie budynków z lokalami użytkowymi przeznaczonymi na wynajem.

W tym celu Spółka planuje nabyć prawo użytkowania wieczystego gruntu (dalej: Grunt), składającego się z działek ewidencyjnych: 33/3, 33/4, 33/5. Wskazane powyżej działki ewidencyjne objęte zostały księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, od podatnika zarejestrowanego dla celów VAT (dalej: Kontrahent lub Sprzedający). Działając na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054) (dalej: ustawa o VAT), strony umowy sprzedaży (Spółka oraz Sprzedający) złożą, właściwemu dla Wnioskodawcy naczelnikowi urzędu skarbowego, przed dokonaniem dostawy, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem VAT. Oświadczenie będzie zawierać wszystkie elementy określone w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

A zatem, przyjmując za Wnioskodawcą, iż nabycie Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zastosowanie znajdzie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast, jeżeli przedmiotowa Nieruchomość nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.