IPPB2/436-184/14-2/LS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 7 kwietnia 2014 r. (data wpływu 9 kwietnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 9 kwietnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

i.

Sp. z o.o. (dalej: "Nabywca" lub "Wnioskodawca") jest spółką kapitałową prawa handlowego, planującą rozpocząć działalność gospodarczą na polskim rynku nieruchomości. Przedmiotem działalności Nabywcy będzie między innymi obrót nieruchomościami oraz wynajem powierzchni podmiotom trzecim. Wnioskodawca jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (dalej: "VAT").

Obecnie, Wnioskodawca zamierza nabyć od spółki P Sp. z o.o. (dalej; "Zbywca") nieruchomość stanowiącą park biznesowo-logistyczny " C.", (dalej: "Transakcja"). Zbywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Przewiduje się, że Transakcja zostanie przeprowadzona nie później niż do końca 2014 r.

Powyższa nieruchomość obejmuje prawo własności działek gruntu o nr 231/3, 229, 230, 228 i 227 zabudowanej trzema budynkami magazynowymi (Budynek A, Budynek B i Budynek C), budynkiem technicznym, dwoma wartowniami, pompownią, stacją transformatorową oraz pozostałą infrastrukturą towarzyszącą w postaci budowli i instalacji (obejmującą m.in. zbiornik retencyjny, drogi wewnętrzne, chodniki, miejsca parkingowe, place manewrowe, miejsca parkingowe, tereny zielone, chodniki, ogrodzenia, system gazowy, system doprowadzania wody, instalacje kanalizacyjne, instalacje elektryczne i oświetleniowe). W dalszej części wniosku wszystkie wymienione powyżej elementy są określane łącznie jako "Nieruchomość".

Budynki magazynowe A i B (jak też pozostałe budynki i budowle posadowione na działkach gruntu o nr ewidencyjnych 229, 230 i 231/3) zostały oddane do użytkowania w roku 2002. Budynek magazynowy C (jak też pozostałe budynki i budowle posadowione na działkach gruntu o nr ewidencyjnych 228 i 227) zostały natomiast oddane do użytkowania w roku 2007.

Prawo własności Nieruchomości zostało nabyte przez Zbywcę w wyniku umów sprzedaży zawartych pomiędzy Zbywcą a osobą prawną (dalej: "Poprzedni Właściciel Nieruchomości"):

* w roku 2006 - w zakresie działek o nr ewidencyjnych 229, 230 i 231/3 zabudowanych budynkami magazynowymi A i B oraz pozostałymi budynkami, budowlami i instalacjami znajdującymi się na powyższych działkach,

* w roku 2007 - w zakresie działek o nr ewidencyjnych 228 i 227 zabudowanych budynkiem magazynowym C oraz pozostałymi naniesieniami znajdującymi się na powyższych działkach.

Tym samym, pomiędzy nabyciem Nieruchomości przez Zbywcę a datą Transakcji upłynie okres przekraczający 2 lata.

Powyższe transakcje były opodatkowane VAT.

Ponieważ nabycie Nieruchomości zostało dokonane z zamiarem prowadzenia na niej działalności opodatkowanej VAT, Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości.

Po dokonaniu nabycia Nieruchomości, Zbywca nie wybudował na działkach gruntu wchodzących w skład Nieruchomości żadnych dodatkowych budynków/budowli.

Zbywca nie ponosił też wydatków na ulepszenie budynków/budowli wchodzących w skład Nieruchomości na moment nabycia, których kwota przekraczałaby 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powierzchnie w budynkach magazynowych były przekazywane najemcom (będącym podmiotami trzecimi) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT zarówno - w pewnych częściach - jeszcze przez Poprzedniego Właściciela Nieruchomości (w okresie przed nabyciem Nieruchomości przez Zbywcę), jak i przez Zbywcę w okresach późniejszych.

Niemniej jednak, pewna niewielka część budynku magazynowego (np. powierzchnie przeznaczeniu technicznym), jak też przykładowo budynki wartowni nigdy nie były samodzielnym przedmiotem najmu/dzierżawy.

Dodatkowo, w skład Nieruchomości wchodzi również parking, którego poszczególne części były wydawane na rzecz najemców (w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT) zarówno - w pewnych częściach - jeszcze przez Poprzedniego Właściciela Nieruchomości (w okresie przed nabyciem Nieruchomości przez Zbywcę), jak i przez Zbywcę w okresach późniejszych. Pewne części parkingu mogły nigdy nie być wynajmowane.

Pozostałe budowle wchodzące w skład Nieruchomości stanowią infrastrukturę przeznaczoną do obsługi całości Nieruchomości i służą wszystkim najemcom, w związku z czym nigdy nie były samodzielnym przedmiotem najmu/dzierżawy lub podobnych umów.

Wynajem powierzchni w Nieruchomości stanowi obecnie główne/zasadnicze źródło przychodów Zbywcy, a Nieruchomość stanowi prawie całość aktywów Zbywcy.

Po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości, nie można wykluczyć przeprowadzenia likwidacji Zbywcy.

ii.

Przedmiotem Transakcji będzie prawo własności działek gruntu 231/3, 229, 230, 228 i 227 oraz budynków i budowli posadowionych na tym gruncie (a także urządzeń związanych z Nieruchomością).

Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy - Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm. dalej: "Kodeks cywilny"), z mocy prawa przeniesione zostaną na Nabywcę prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami. Intencją Zbywcy i Nabywcy jest, aby Zbywca dokonał rozliczenia z najemcami za okres przed Transakcją, a Nabywca dokonywał tych rozliczeń za okres po Transakcji. W przypadku, w którym Transakcja zostanie dokonana w trakcie okresu rozliczeniowego najmów, Zbywca i Nabywca dokonają stosownych rozliczeń wzajemnych związanych z najmem za ten okres rozliczeniowy.

Przewiduje się, że Nabywca przejmie także następujące elementy związane z Nieruchomością:

Ponadto, na Nabywcę mogą zostać przeniesione decyzje administracyjne związane z korzystaniem z Nieruchomości np. pozwolenie wodno-prawne.

Z drugiej strony, planowanej Transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszyło przeniesienie należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem ewentualnie tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców na podstawie umów najmu oraz zobowiązań wobec wykonawców z tytułu części wynagrodzenia zatrzymanych w charakterze kaucji gwarancyjnych).

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać także:

* jakiekolwiek znaki towarowe, licencje czy patenty związane z działalnością prowadzoną przez Zbywcę,

* prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),

* zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia Nieruchomości (w szczególności, zobowiązania z umów pożyczek/kredytów bankowych),

* środki pieniężne Zbywcy zgromadzone w kasie i na rachunkach bankowych (z zastrzeżeniem wspomnianych zabezpieczeń złożonych przez najemców na podstawie umów najmu - o ile takie będą),

* tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,

* księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

* nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,

* prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy,

* prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym np. umów o prowadzenie bieżącej obsługi księgowo-podatkowej itp.

Ponadto, w wyniku Transakcji Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, umów i innych składników majątkowych, które są związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Zbywcę oraz funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista ta obejmuje w szczególności prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:

* zarządzania Nieruchomością,

* ochrony ubezpieczeniowej Nieruchomości,

* dostawy mediów do Nieruchomości (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody itp.),

* obsługi serwisowej Nieruchomości, przeglądów konserwacyjnych Nieruchomości, usług ochrony Nieruchomości itp.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, w związku z czym wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomością, jak również funkcjonowaniem Zbywcy, są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie powyższych umów zawartych z podmiotami trzecimi.

Zbywca zamierza rozwiązać powyższe umowy w związku ze sprzedażą Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Jak zostanie jeszcze szerzej wskazane poniżej, nowe umowy w tym zakresie zostaną zawarte przez Nabywcę. Niemniej jednak, nie można wykluczyć, że część obecnie wiążących umów w zakresie bieżącej obsługi Nieruchomości zostanie przeniesiona na Nabywcę (w szczególności jeśli ich rozwiązanie mogłoby istotnie zakłócić funkcjonowanie Nieruchomości).

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji - jak też poszczególne budynki magazynowe wchodzące w skład Nieruchomości - nie stanowi finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy (w tym w szczególności w formie działu/oddziału/ wydziału), jak również nie jest finansowo wydzielona dla celów rachunkowości zarządczej.

iii.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni w budynku magazynowym i podlegającą opodatkowaniu VAT.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Mając na uwadze, że - jak nadmieniono powyżej - umowy dotyczące bieżącego zarządzania Nieruchomością oraz utrzymania Nieruchomości nie zostaną zasadniczo przeniesione na Wnioskodawcę, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej Wnioskodawca będzie zasadniczo we własnym zakresie zobowiązany m.in. do:

* zawarcia nowej umowy o zarządzanie Nieruchomością,

* zawarcia z dostawcami umów o dostawę mediów do Nieruchomości,

* objęcia Nieruchomości nową polisą ubezpieczeniową,

* zapewnienia obsługi serwisowej Nieruchomości, usług ochrony, itp.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości.

Tytułem uzupełnienia, Wnioskodawca pragnie poinformować, że w stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpił także Zbywca, tj. P Sp. z o.o.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1. Czy planowane nabycie Nieruchomości będzie zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo do wyboru opcji opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

2. Czy - jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania Transakcji podatkiem VAT według stawki 23% - po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:

i. obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT),

oraz

ii. do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

3. Czy - jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania Transakcji podatkiem VAT - przedmiotowa Transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu p.c.c. na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 13 czerwca 2014 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP2/443-336/14-2/KOM.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania Transakcji podatkiem VAT, przedmiotowa Transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu p.c.c. na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o p.c.c., podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c., opodatkowaniu p.c.c. nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawcy - Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT (jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania jej VAT). W tej sytuacji, z uwagi na fakt, że sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu p.c.c. (na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c.).

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Sp. z o.o. (dalej: "Nabywca" lub "Wnioskodawca") jest spółką kapitałową prawa handlowego, planującą rozpocząć działalność gospodarczą na polskim rynku nieruchomości. Przedmiotem działalności Nabywcy będzie między innymi obrót nieruchomościami oraz wynajem powierzchni podmiotom trzecim. Wnioskodawca jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (dalej: "VAT"). Obecnie, Wnioskodawca zamierza nabyć od spółki P Sp. z o.o. (dalej; "Zbywca") nieruchomość stanowiącą park biznesowo-logistyczny " C.", (dalej: "Transakcja"). Zbywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Przewiduje się, że Transakcja zostanie przeprowadzona nie później niż do końca 2014 r.

W interpretacji indywidualnej z dnia 13 czerwca 2014 r. Nr IPPP2/443-336/14-2/KOM w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, że " (...) nabycie Nieruchomości będzie w całości opodatkowane VAT (jeśli strony wybiorą opcję opodatkowania Transakcji VAT). A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca."

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.