IPPB2/415-961/10-2/MS1 - Skutki podatkowe zamiany nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 18 listopada 2010 r. (data wpływu 22 listopada 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych związanych z zamianą nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 22 listopada 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych związanych z zamianą nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem w dniu 23 października 1998 r. nabyli na mocy umowy kupna sprzedaży działkę Nr 1701 o pow. 1,9422 ha. Następnie 29 kwietnia 2004 r., z inicjatywy i na wniosek gminy miejskiej M., na podstawie umowy zamiany dokonali przeniesienia własności działki Nr 1701 na rzecz gminy miejskiej M. Jednocześnie gmina miejska przeniosła na rzecz Wnioskodawczyni i jej małżonka własność niezabudowanej nieruchomości o Nr 1653 i Nr 1657 o łącznej powierzchni 0,7474 ha. W wyniku tej zamiany Wnioskodawczyni z małżonkiem otrzymali nieruchomość przeszło dwa razy mniejszą, ale przez rzeczoznawcę wycenioną na wartość wyższą niż wartość działki nabytej w 1998 r.. Wnioskodawczyni z małżonkiem akceptując warunki zamiany musiała jednocześnie uiścić do kasy gminy miejskiej M. różnicę wynikającą z wyceny. Na koniec w dniu 24 lipca 2008 r. Wnioskodawczyni z małżonkiem przenieśli umową zamiany na rzecz spółki z o.o. własność nieruchomości Nr 1653 i 1657, otrzymując w zamian prawo własności rzeczy ruchomych i innych nieruchomości w tym lokalu mieszkalnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w przedstawionym stanie faktycznym powstało zobowiązanie podatkowe związane z zamianą nieruchomości, a jeśli tak, to w którym momencie.

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Zdaniem Wnioskodawczyni zarówno przy pierwszej zamianie dokonanej w 2004 r. jak i drugiej w 2008 r. nie powstało zobowiązanie podatkowe w podatku dochodowym spowodowane odpłatnym zbyciem nieruchomości. Okres posiadania przez Wnioskodawczynię nieruchomości liczy się od daty jej nabycia na podstawie umowy kupna sprzedaży z dnia 23 października 1998 r.. Same umowy zamiany nie spowodowały de facto zmiany stanu posiadania nieruchomości.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji Podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Z tej racji, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia "nabycia", a tym bardziej nie określa szczególnych sposobów nabycia należy - mając przy tym na uwadze jego znaczenie językowe - odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

W świetle art. 155 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 94 z późn. zm.), przez nabycie należy rozumieć umowę sprzedaży, zamiany, darowizny lub inną umowę zobowiązującą do przeniesienia własności rzeczy na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie "odpłatne zbycie" obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale każdą inną umowę, na mocy której dochodzi do odpłatnego przeniesienia prawa własności w tym również umowę zamiany.

Z uwagi na fakt, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia "zamiana", należy - mając przy tym na uwadze jego znaczenie językowe - odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 ustawy - Kodeks cywilny przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy

w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. W związku z tym, skutkiem prawnym zawartej umowy zamiany - jest przeniesienie prawa własności nieruchomości. Umowa zamiany jest zatem umową o podobnym charakterze co umowa sprzedaży. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stwierdza, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące sprzedaży.

W związku z powyższym zamianę należy traktować na równi z odpłatnym zbyciem i stosować przepisy dla odpłatnego zbycia.

W świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych umowa zamiany nie jest umową nieodpłatną. Potwierdza to zapis art. 19 ust. 2 cytowanej ustawy, który stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem nabyła nieruchomość w 1998 r. a następnie zbyła tę nieruchomość w drodze zamiany w 2004 r. otrzymując w zamian inną nieruchomość składającą się z dwóch działek. Z kolei tak nabyte działki zbyła w drodze zamiany w 2008 r. otrzymując w zamian własność rzeczy ruchomych oraz innych nieruchomości w tym lokalu mieszkalnego. Zatem w przedstawionym stanie faktycznym miały miejsca określone zdarzenia prawne, które następowały odpowiednio w 1998 r., 2004 r. oraz 2008 r. Z kolei ocena skutków podatkowych powstałych w wyniku podejmowanych przez Wnioskodawczynię określonych czynności prawnych podlega przepisom ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w dacie nabycia przez Wnioskodawczynię prawa do nieruchomości.

Na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych każde odpłatne zbycie nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych o ile następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jej nabycie (art. 10 ust. 1 pkt 8).

Jak już powyżej wskazano, umowa zamiany jest jedną z form odpłatnego zbycia. W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość. Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem nabyła działkę, a następnie w 2004 r. dokonała jej zamiany z gminą miejską otrzymując w zamian dwie inne działki. Dokonana przez Wnioskodawczynię powyższa transakcja zamiany nie wywołała skutków podatkowych, jako że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, tj. 1998 r. minęło pięć lat. Niemniej jednak zauważyć należy, że w wyniku zawartej w 2004 r. umowy zamiany pomiędzy Wnioskodawczynią a gminą miejską, Wnioskodawczyni nabyła nowe prawo własności do nieruchomości (działek NR 1653 i Nr 1657), co oznacza, że z tą datą będą utożsamiane określone skutki podatkowe w przypadku odpłatnego zbycia tych działek.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem w dniu 24 lipca 2008 r. dokonała zamiany działek. Z uwagi na fakt, iż nabycie zamienianych działek miało miejsce w 2004 r. a ich odpłatne zbycie na rzecz spółki z o.o. nastąpiło przed upływem pięciu lat licząc od końca tegoż roku, skutki podatkowe tej zamiany podlegały ocenie na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 31 grudnia 2006 r..

I tak w świetle art. 28 ust. 2 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że uzyskany przychód ze sprzedaży przeznaczy na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy ma jednak zastosowanie wyłącznie do przychodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw majątkowych na podstawie zawartej umowy sprzedaży.

Zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8u każdej ze stron umowy przenoszącej własność, jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Zatem przy zamianie lokali mieszkalnych przychodem jest wartość zbywanego mieszkania wyrażona w cenie określonej w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości rynkowej (art. 19 ust. 4 ww. ustawy).

Jednakże w myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z zamiany:

Natomiast w myśl art. 21 ust. 2 ustawy (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.) przepisy m.in. art. 21 ust. 1 pkt 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

Dla skorzystania z powyższego zwolnienia decydujące znaczenie ma rodzaj i charakter zamienianych rzeczy (praw). Bowiem powyższy przepis zawiera zamknięty katalog nieruchomości i praw, których zamiana zwalnia przychody uzyskane z tej zamiany z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zatem istotne dla skorzystania ze zwolnienia podatkowego jest to, aby przedmiotem zamiany były wyłącznie nieruchomości i prawa majątkowe (lub udział w nieruchomościach i prawach), wymienione w tym przepisie. Jeżeli zaś chociażby jedna z nieruchomości (praw majątkowych) będących przedmiotem zamiany nie została wymieniona w ww. przepisie, to wówczas przychód uzyskany z zamiany podlega opodatkowaniu.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego w wyniku zamiany ze spółkąz o.o. w 2008 r., w zamian za działki Wnioskodawczyni otrzymała prawo własności rzeczy ruchomych i innych nieruchomości, w tym lokalu mieszkalnego.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy należy wskazać, iż rzeczy ruchome nie zawierają się w katalogu zawartym w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wobec czego Wnioskodawczyni nie przysługuje zwolnienie z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu zamiany.

Reasumując dokonana w 2004 r. zamiana nie spowodowała powstania po stronie Wnioskodawczyni obowiązku podatkowego ze względu na upływ pięcioletniego terminu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie zamienianej nieruchomości, tj. 1998 r. Natomiast przychód z tytułu zawarcia w dniu 24 lipca 2008 r. zamiany pomiędzy Wnioskodawczynią a spółką z o.o. będzie podlegał opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., gdyż odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Wnioskodawczynię działek będących przedmiotem zamiany, tj. 2004 r. Natomiast nie zostały spełnione przesłanki do zwolnienia z opodatkowania w myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie wskazać należy, iż zgodnie z art. 14a ustawy - Ordynacja podatkowa interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, a zatem wyjaśnić należy, że interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawczyni i skutki prawne wywołuje tylko w stosunku do niej.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.