IPPB2/415-907/10-2/MS1 - Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości m.in. taksy notarialnej, opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej, spłaconych odsetek od kredytów hipotecznych, opłaty za ubezpieczenie kredytu, opłaty uiszczonej tytułem obowiązkowego ubezpieczenia na życie kredytobiorców, kosztów przewalutowania kredytu, różnicy pomiędzy kwotą kapitału spłaconego a rzeczywiście otrzymaną kwotą kredytu oraz kosztów windykacji przez bank należności wynikających z umowy kredytowej.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 3 listopada 2010 r. (data wpływu 5 listopada 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jest:

* prawidłowe w części dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ceny nabycia nieruchomości, taksy notarialnej i podatku od usługi notarialnej, opłaty sądowej za czynności notarialne proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości,

* nieprawidłowe w pozostałej części.

W dniu 5 listopada 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 8 maja 2006 r., w związku z chęcią nabycia lokalu mieszkalnego, Wnioskodawca podpisał umowę ze spółką deweloperską w W. zobowiązującą do sprzedaży/kupna nieruchomości. Umowa dotyczyła budowy i sprzedaży na rzecz kupujących mieszkania zlokalizowanego w W., z terminem realizacji w 2007 r.. Po zakończeniu inwestycji przez dewelopera, w dniu 23 listopada 2007 r. własność lokalu została przeniesiona aktem notarialnym na rzecz kupujących. Całkowita cena zakupu nieruchomości wyniosła 322.752,10 zł (trzysta dwadzieścia dwa tysiące siedemset pięćdziesiąt dwa złote 10/100). Nieruchomość została nabyta przez współwłaścicieli w udziale po #189; części oraz w całości sfinansowana przez Bank w postaci zaciągniętych kredytów.

Na zakup ww. nieruchomości w 2006 i 2007 r. zaciągnięte zostały dwa kredyty hipoteczne: na sfinansowanie nabycia lokalu mieszkalnego oraz nabycia udziału w garażu wielostanowiskowym. Kredyt na zakup lokalu mieszkalnego został udzielony przez Bank oraz nominowany do waluty obcej CHF (frank szwajcarski) wg kursu kupna waluty obowiązującego w dniu uruchomienia poszczególnych transz kredytu. W dniu 22 czerwca 2009 r. bank wypowiedział umowę kredytową dot. sfinansowania nabycia lokalu mieszkaniowego i co za tym idzie cała kwota zadłużenia z tytułu umowy została przeliczona na PLN i postawiona w stan natychmiastowej wymagalności. W związku z brakiem możliwości jednorazowej spłaty całego zadłużenia i brakiem chęci ugody ze strony Banku, jedynym możliwym rozwiązaniem spłaty całości zadłużenia stała się sprzedaż ww. nieruchomości. We wrześniu 2010 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego za łączną kwotę 514.000,00 (pięćset czternaście tysięcy złotych), co pozwoliło na całkowitą spłatę zobowiązań wobec banku. W związku z między innymi: różnicami kursowymi franka szwajcarskiego oraz odsetkami, kwota całkowitej spłaty kapitału wobec banku znacząco przekroczyła kwotę zaciągniętych kredytów. Łącznie do dnia całkowitej spłaty zobowiązań wynikających z umów kredytowych związanych z zakupem nieruchomości całkowita kwota spłaty wobec banku wyniosła w PLN 453.054,44 zł (czterysta pięćdziesiąt trzy tysiące pięćdziesiąt cztery złote 44/100). Rzeczywisty przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości, wliczając zobowiązania wobec banku oraz inne koszty poniesione w związku z nabyciem i sprzedażą nieruchomości, nie przekroczył kwoty 60.000,00 zł (sześćdziesięciu tysięcy złotych). Wnioskodawca informuje, iż nieruchomość nie została przez niego nabyta w celach zarobkowych. Jednocześnie informuje, iż nie był zameldowany w ww. nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca może zaliczyć następujące, poniesione przez niego w celu osiągnięcia przychodu, koszty: cena nabycia nieruchomości, taksa notarialna i podatek od usługi (taksy) notarialnej, opłaty sądowe w tym opłaty za założenie księgi wieczystej i wpisy do księgi wieczystej oraz wykreślenia z hipoteki, spłacone odsetki od kredytów hipotecznych w tym zaciągniętych w walutach obcych, opłata tytułem ubezpieczenia kredytu, opłaty tytułem ubezpieczenia wkładu własnego, opłaty tytułem obowiązkowego ubezpieczenia na życie kredytobiorców, kosztów przewalutowania kredytu, różnicy pomiędzy kwotą kapitału spłaconego, a rzeczywiście otrzymaną kwotą kredytu (np. w związku z niekorzystnym przewalutowaniem kredytu), kosztów windykacji przez bank należności wynikających z zobowiązania umowy kredytowej.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa podatkowego oraz w nawiązaniu do udzielonych dotychczas indywidualnych interpretacji podatkowych Wnioskodawca stwierdza, iż wymienione powyżej (w części 55), koszty zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa podatkowego można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji Podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, do źródeł przychodów zalicza się m.in. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

W świetle powyższego, zatem każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) z dniem 1 stycznia 2009 r. zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W związku z tym, iż Wnioskodawca nabył udział w przedmiotowej nieruchomości w dniu 23 listopada 2007 r. zatem w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy obowiązujące do dnia 31 grudnia 2008 r..

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć m.in.:

* koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

* wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

* koszty i opłaty sądowe.

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Artykuł ten stanowi, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Z treści wniosku wynika, że na zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego zostały poniesione koszty zaciągnięcia hipotecznych kredytów bankowych, a mianowicie: opłaty sądowe za założenie księgi wieczystej i wpisy do księgi wieczystej oraz wykreślenia z hipoteki, spłacone odsetki od zaciągniętych kredytów hipotecznych tym zaciągniętych w walutach obcych, opłata tytułem ubezpieczenia kredytu, opłaty tytułem ubezpieczenia wkładu własnego, opłaty tytułem ubezpieczenia obowiązkowego ubezpieczenia na życie kredytobiorców, koszty przewalutowania kredytu, różnica pomiędzy kwotą kapitału spłaconego, a rzeczywiście otrzymaną kwotą kredytu (np. w związku z niekorzystnym przewalutowaniem kredytu), koszty windykacji przez bank należności wynikających ze zobowiązania umowy kredytowej.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że zaciągnięte kredyty nie stanowią dla Wnioskodawcy przychodu ani kosztu jego uzyskania. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie nieruchomości. Do kosztów uzyskania przychodu nie mogą być zaliczone wydatki związane z zaciągnięciem kredytu bankowego. Wnioskodawca nie ma zatem możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wydatków związanych z zaciągnięciem i spłatą kredytów wymienionych powyżej.

Kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty spłaty kredytów zaciąganych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości. Koszty nabycia zaś określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy stają się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości.

Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Stanowisko takie jest uzasadnione faktem, iż skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest fakt, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być kosztem uzyskania przychodu. Kosztem uzyskania przychodu nie mogą również być odsetki od kredytu.

Zatem wydatki związane z kredytem zaciągniętym na nabycie zbywanej nieruchomości nie mogą być kosztami uzyskania przychodu, podobnie jak zaciągnięcie kredytu nie jest przychodem do podatkowania.

Jak wynika z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

W związku z powyższym tylko te wydatki, które miały wpływ na powiększenie wartości w okresie posiadania nieruchomości, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia.

Reasumując, należy stwierdzić, iż nie wszystkie poniesione przez Wnioskodawcę koszty (wydatki) wymienione w zapytaniu stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości w rozumieniu przepisów prawa podatkowego art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawca może zaliczyć (proporcjonalnie do wysokości posiadanych udziałów w lokalu mieszkalnym) następujące wydatki:

* cenę nabycia nieruchomości,

* taksę notarialną i podatek od usługi notarialnej

* opłatę sądową od czynności notarialnej.

Natomiast kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nie będą następujące wydatki poniesione przez Wnioskodawcę:

* opłaty sądowe za założenie księgi wieczystej i wpisy do księgi wieczystej oraz wykreślenia z hipoteki,

* spłacone odsetki od zaciągniętych kredytów hipotecznych tym zaciągniętych w walutach obcych,

* opłata tytułem ubezpieczenia kredytu,

* opłaty tytułem ubezpieczenia wkładu własnego,

* opłaty tytułem ubezpieczenia obowiązkowego ubezpieczenia na życie kredytobiorców,

* koszty przewalutowania kredytu,

* różnica pomiędzy kwotą kapitału spłaconego, a rzeczywiście otrzymaną kwotą kredytu (np. w związku z niekorzystnym przewalutowaniem kredytu),

* koszty windykacji przez bank należności wynikających z zobowiązania umowy kredytowej.

Dodatkowo, mając na uwadze, że przedmiotowa nieruchomość była własnością Wnioskodawcy i współwłaściciela, należy wyjaśnić, iż zgodnie z art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualne sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy jako występującego z wnioskiem o jej wydanie. Nie chroni ona natomiast współwłaściciela, który chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.