IPPB2/415-819/10-2/MS1 - Skutki podatkowe sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 27 września 2010 r. (data wpływu 1 października 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe.

W dniu 1 października 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W 2010 r. Wnioskodawca sprzeda nieruchomość (lokal mieszkalny) będący jego własnością. W lokalu tym zamieszkiwał przez ponad 10 lat (był tam zameldowany ponad 10 lat). W lokalu tym zamieszkuje obecnie matka Wnioskodawcy. Środki finansowe uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawca przeznaczy przed upływem dwóch lat od dnia sprzedaży na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość, a także na nabycie udziału w gruncie albo udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu związanym z tym lokalem. Lokal mieszkalny Wnioskodawca nabędzie wspólnie z matką, przy czym udział Wnioskodawcy wyniesie około 80%, a udział matki około 20%. Całość środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczona na zakup lokalu mieszkalnego (udziału w lokalu mieszkalnym).

Rodzicom Wnioskodawcy przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, które należało do majątku wspólnego rodziców. W 1996 r. zmarł ojciec Wnioskodawcy. Po zmarłym ojcu Wnioskodawca odziedziczył 1/6 spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. W 2000 r. umową darowizny sporządzoną w formie aktu notarialnego matka i brat Wnioskodawcy przekazali mu swoje udziały wynoszące łącznie 5/6 w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego. W 2000 r. przysługiwało Wnioskodawcy zatem całe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

W dniu 3 czerwca 2005 r. Wnioskodawca zawarł w formie aktu notarialnego ze spółdzielnią mieszkaniową umowę przeniesienia własności lokalu. Przeniesienie na odrębną własność lokalu mieszkalnego nastąpiło w trybie art. 17 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 Nr 119 poz. 1116 z późn. zm.). Od czerwca 2005 r. przysługuje Wnioskodawcy zatem prawo własności do lokalu mieszkalnego, do którego przysługiwało mu od 2000 r. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

W terminie 14 dni od dnia zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawca złoży w urzędzie skarbowym oświadczenie, o którym mowa w art. 28 ust. 2a u.p.d.o.f. w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r..

Odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie m.in.:

Należy jednak podkreślić, że stosownie do art. 7 ust. 1 nowelizacji u.p.d.o.f. - do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży prawa do lokalu mieszkalnego decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ma moment jego nabycia.

W sytuacji - jak to ma miejsce w opisanym zdarzeniu przyszłym - gdy podatnik nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, a następnie nastąpiło przeniesienie własności tego lokalu na rzecz podatnika w trybie ustawy z dnia 19 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) za datę nabycia lokalu (nieruchomości) od której upływa 5-letni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy uznać datę nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest to prawo zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Umożliwia ono korzystanie z lokalu oraz rozporządzanie tym prawem, z pewnymi ograniczeniami, na zasadach zbliżonych do prawa własności. Świadczy o tym chociażby umiejscowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w Księdze Drugiej "Własność i inne prawa rzeczowe" ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

W związku z powyższym należy stwierdzić, że sprzedaż lokalu mieszkalnego stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, a nie od końca roku w którym nastąpiło przeniesienie własności tego lokalu.

Ponieważ w przypadku Wnioskodawcy minęło już pięć lat od daty nabycia lokalu (1/6 lokalu nabył w 1996 r., 5/6 lokalu nabył w 2000 r.), na który przeniesiono tytuł własności, odpłatne zbycie tego mieszkania nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu ww. przepisu i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na potwierdzenie swojego stanowiska wnioskodawca wskazał na interpretacje indywidualne wydane przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w imieniu Ministra Finansów: Nr IPPB1/415-432/10-2/MT z dnia 22 czerwca 2010 r. i Nr IPPB2/415-283/07-2/IŚ z dnia 28 stycznia 1918 roku.

Ad. 2

W przypadku stwierdzenia, że przychody ze sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego), która to sprzedaż nastąpi w 2010 r., będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, przychody te będą zwolnione z opodatkowania.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 nowelizacji u.p.d.o.f. - do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 u.p.d.o.f. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

Należy zauważyć, że nabycie lokalu mieszkalnego (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego) nastąpiło w części w drodze spadku (1/6) oraz w części w drodze darowizny (5/6). Należy zatem stwierdzić, że w przypadku stwierdzenia, że przychody ze sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego), która to sprzedaż nastąpi w 2010 r., będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, przychody te będą zwolnione z opodatkowania, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) u.p.d.o.f. w związku z art. 7 ust. 1 nowelizacji u.p.d.o.f.

Należy jednocześnie stwierdzić, że w przypadku stwierdzenia, że przychody ze sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego), która to sprzedaż nastąpi w 2010 r., będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, przychody te będą zwolnione z opodatkowania również na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) u.p.d.o.f. w związku z art. 7 ust. 1 nowelizacji u.p.d.o.f.

Ponieważ środki finansowe uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawca przeznaczy przed upływem dwóch lat od dnia sprzedaży na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość, a także na nabycie udziału w gruncie albo udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu związanym z tym lokalem, przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego) będą zwolnione z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) u.p.d.o.f. w związku z art. 7 ust. 1 nowelizacji u.p.d.o.f.

Należy podkreślić, że zwolnienie z podatku, o który mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) u.p.d.o.f. nie jest uzależnione od faktu złożenia przez podatnika w terminie 14 dni od dnia sprzedaży oświadczenia, o którym mowa w art. 28 ust. 2a u.p.d.o.f. Niemniej Wnioskodawca pragnie podkreślić, że złoży oświadczenie, o którym mowa w art. 28 ust. 2a u.p.d.o.f. w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży.

Podsumowując Wnioskodawca uważa, że odpłatne zbycie nieruchomości (lokalu mieszkalnego) nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W przypadku uznania, że przychody ze sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego), która to sprzedaż nastąpi w 2010 r., będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, przychody te będą zwolnione z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 u.p.d.o.f. w związku z art. 7 ust. 1 nowelizacji u.p.d.o.f.

Wnioskodawca uprzejmie prosi o potwierdzenie prawidłowości swojego stanowiska oraz o jak najszybsze wydanie interpretacji indywidualnej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji Podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, do źródeł przychodów zalicza się m.in. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Jak wynika z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego w roku 1996 po zmarłym ojcu Wnioskodawca odziedziczył 1/6 spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. W 2000 r. umową darowizny sporządzoną w formie aktu notarialnego matka i brat Wnioskodawcy przekazali mu swoje udziały wynoszące łącznie 5/6 w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego. W 2000 r. przysługiwało Wnioskodawcy zatem całe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

W dniu 3 czerwca 2005 r. Wnioskodawca zawarł w formie aktu notarialnego ze spółdzielnią mieszkaniową umowę przeniesienia własności lokalu. Od czerwca 2005 r. przysługuje Wnioskodawcy zatem prawo własności do lokalu mieszkalnego, do którego przysługiwało mu od 2000 r. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście zapytania ujętego w przedmiotowym wniosku należy określić moment nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia przez Wnioskodawcę spadku jest data śmierci spadkodawcy. Zatem datą nabycia udziału w 1/6 części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jest data śmierci ojca Wnioskodawcy czyli 1996 rok.

Datą nabycia pozostałych udziałów w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego jest data otrzymania przez Wnioskodawcę darowizny czyli 2000 rok.

W związku z powyższym Wnioskodawcy od 2000 r. przysługiwało spółdzielcze prawo do całego lokalu mieszkalnego.

Podkreślić należy, iż w sytuacji, w której podatnik nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, a następnie nastąpiło ustanowienie na jego rzecz prawa odrębnej własności w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.), za datę nabycia ww. lokali, od której liczy się 5-letni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy uznać datę nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest to prawo zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Umożliwia ono korzystanie z lokalu oraz rozporządzanie tym prawem, z pewnymi ograniczeniami, na zasadach zbliżonych do prawa własności. Natomiast ustanowienie prawa odrębnej własności powoduje, że osoba, której przysługuje to prawo, uzyskuje pełnię uprawnień właścicielskich do lokalu mieszkalnego i użytkowego oraz prawo do udziału w związanej z tym lokalem nieruchomości.

Wobec powyższego, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i użytkowego jest tylko inną formą własności, a nie nowym nabyciem. Tym samym przekształcenie lokalu mieszkalnego w odrębną własność w formie aktu notarialnego jest jedynie zmianą formy prawnej dysponowania ww. lokalemi. Tak więc na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy datę nabycia lokalu mieszkalnego oraz lokalu użytkowego należy utożsamiać z chwilą pierwotnego nabycia prawa do tego lokalu mieszkalnego oraz lokalu użytkowego, tj. z datą nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego. Zatem w przedmiotowej sprawie należy uznać rok 1996 za datę nabycia udziału 1/6 w lokalu mieszkalnym oraz rok 2000 za datę nabycia udziału 5/6 w przedmiotowym lokalu.

Mając na uwadze powyższe, odnośnie skutków podatkowych sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

I tak na podstawie art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Jednakże należy podkreślić, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy generuje zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości dokonana przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. A zatem, odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie, bieg pięcioletniego terminu należy liczyć od końca 1996 i 2000 r.. Zatem pięcioletni termin, określony Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy od osób fizycznych, upłynął z końcem 2001 i 2005 r..

Reasumując sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jego nabycie, zatem przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, czyli nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W efekcie powyższego bezprzedmiotowa stała się odpowiedź na pytanie oznaczone Nr 2 we wniosku.

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji przepisów prawa podatkowego należy wyjaśnić, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach innych wnioskodawców i nie mogą stanowić źródła praw i obowiązków dla innych podatników.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.