IPPB2/415-721/09-3/AK - Możliwość zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, wydatkowanego na zakup lokali mieszkalnych oraz spłatę kredytów wraz z odsetkami, zaciągniętych na zakup lokali mieszkalnych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 15 listopada 2009 r. (data wpływu 27 listopada 2009 r.) do którego zostało skierowane wezwanie Nr IPPB2/415-721/09-2/AK z dnia 16 lutego 2010 r. o uzupełnienie stanu faktycznego (data nadania 16 lutego 2010 r., data doręczenia 22 lutego 2010 r., na które Wnioskodawca nie udzielił odpowiedzi) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie - jest:

W dniu 27 listopada 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 6 grudnia 2005 r. (akt notarialny) Wnioskodawca zakupił mieszkanie w W. za kwotę 180.000 zł. Na zakup mieszkania zaciągnął kredyt 150.000 zł. Dnia 8 lutego 2008 r. mieszkanie to zostało sprzedane za kwotę 360.000 zł W związku ze sprzedażą Wnioskodawca złożył w dniu 12 lutego 2008 r. w Urzędzie Skarbowym PIT 23 oraz oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży zostanie wydatkowany w ciągu 2 lat na cele mieszkaniowe oraz rozliczony do dnia 7 lutego 2010 r.

W dniu 8 lutego 2007 r. Wnioskodawca zakupił mieszkanie w P za kwotę 275.000 zł, na który to zakup zaciągnął kredyt bankowy na kwotę 285.000 zł. Ponadto w dniu 24 sierpnia 2007 r. Magdalena K, wówczas przyszła żona Wnioskodawcy (ślub nastąpił w dniu 8 września 2007 r.) zakupiła działkę za kwotę 210.000 zł, której zakup został sfinansowany kredytem bankowym w wysokości 220.000 zł. Kredyt ten Wnioskodawca z żoną spłacają wspólnie. Na zakupionej działce, również wspólnie, systemem gospodarczym Wnioskodawca wraz z małżonką wybudowali dom. Wnioskodawca i jego żona nie korzystali z ulgi odsetkowej, nie ustanawiali rozdzielności majątkowej. Obecnie Wnioskodawca zamierza rozliczyć sprzedaż mieszkania w W. z dnia 8 lutego 2008 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Wnioskodawca nie udzielił odpowiedzi na powyższe wezwanie. W związku z tym pytanie oznaczone we wniosku Nr 1 pkt e, tj. "Czy obliczając przychód ze sprzedaży, podlegający 10 % zryczałtowanemu podatkowi dochodowemu Wnioskodawca może pomniejszyć go o, kwotę spłaty kredytu wraz odsetkami za działkę, kupioną na nazwisko żony, dokonaną już wspólnie po dniu 8 lutego 2008 r." zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie - postanowienie o pozostawieniu wniosku bez rozpatrzenia Nr IPPB2/415-721/09-4/AK.

Zdaniem wnioskodawcy:

Wnioskodawca uważa, że:

Ad. 1

Obliczając przychód ze sprzedaży, podlegający 10 % zryczałtowanemu podatkowi dochodowemu Wnioskodawca może pomniejszyć go o następujące wydatki, uznane za wydatki na cele mieszkaniowe:

Ad. 2

W celu odliczenia wydatków na spłatę działki, formalnie kupionej na żonę Wnioskodawcy, Wnioskodawca nie musi ustanawiać współwłasność tej działki wraz z domem i może odliczyć wszystkie wydatków na spłatę działki dokonane po dniu 8 lutego 2008 r.

Ad. 3

Za wydatki na cele mieszkaniowe (pomniejszające podstawę opodatkowania podatkiem 10%) można uznać wydatki na zakup materiałów na trwałą zabudowę kuchni i szaf wnękowych w garderobie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

Zgodnie z brzmieniem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) stanowi, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Należy zauważyć, że do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych do dnia 31 grudnia 2006 r. zastosowanie mają przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. Powyższe wynika z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588), zgodnie z którym do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z przepisem art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. - podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Jednakże w myśl ust. 3 tegoż artykułu powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej transakcji złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) (tzw. cele mieszkaniowe).

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a: w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

Wyliczenia zawarte w tych przepisie mają charakter wyczerpujący, w związku z tym tylko realizacja jednego z powyższych celów pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego przez Wnioskodawcę ze sprzedaży nieruchomości.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca 6 grudnia 2005 r. (akt notarialny) zakupił mieszkanie w W., na zakup którego zaciągnął kredyt. Dnia 8 lutego 2008 r. mieszkanie to zostało sprzedane. W związku ze sprzedażą Wnioskodawca złożył w dniu 12 lutego 2008 r. w Urzędzie Skarbowym PIT 23 oraz oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży zostanie wydatkowany w ciągu 2 lat na cele mieszkaniowe oraz rozliczony do dnia 7 lutego 2010 r.

W dniu 8 lutego 2007 r. Wnioskodawca zakupił mieszkanie w P, na który to zakup zaciągnął kredyt bankowy. Ponadto w dniu 24 sierpnia 2007 r. przyszła żona Wnioskodawcy (ślub nastąpił w dniu 8 września 2007 r.) zakupiła działkę za kwotę 210.000, której zakup został sfinansowany kredytem bankowym, kredyt ten Wnioskodawca z żoną spłacają wspólnie. Na zakupionej działce, również wspólnie, systemem gospodarczym Wnioskodawca wraz z małżonką wybudowali dom. Wnioskodawca i jego żona nie korzystali z ulgi odsetkowej, nie ustanawiali rozdzielności majątkowej.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, iż z punktu widzenia powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na nabycie określonych w tym przepisie rzeczy lub praw jest data faktycznego wydatkowania przychodu. A zatem aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła skorzystać ze zwolnienia, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub, co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatków, o których mowa w tym przepisie.

Skoro w rozpatrywanej sprawie strona zakupu mieszkania w P dokonała w 2007 r., to nie można uznać, że środki pieniężne, które Wnioskodawca uzyska w przyszłości - z tytułu sprzedaży nieruchomości w W., której sprzedaż nastąpiła w 2008 r. - będą przeznaczone na zakup lokalu mieszkalnego w P, bowiem zakup był dokonany przed zbyciem.

Natomiast mając na uwadze przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazać należy, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tej pożyczki (kredytu). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu mieszkaniowego.

Skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych jest związany z terminem wydatkowania tych środków na cel określony w ustawie. Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości jest moment spłaty kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Nie ma więc przeszkód, aby skorzystać ze zwolnienia w sytuacji, gdy podatnik przed sprzedażą zaciągnął kredyt na sfinansowanie celu mieszkalnego wymienionego w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, a następnie spłaca ten kredyt ze środków uzyskanych ze sprzedaży. Ważny jest bowiem moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym, przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania w W., wydatkowany w części na spłatę kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego na zakup mieszkania zarówno w P jak i W, będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, co oznacza, iż należy skorzystać z definicji nieruchomości zawartej w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.

Tak więc biorąc pod uwagę konstrukcję ww. przepisu stwierdzić należy, iż budynek trwale związany z nieruchomością gruntową stanowi jej część składową, co oznacza, że właścicielem zarówno gruntu jak i budynku wzniesionego na tym gruncie jest zawsze właściciel nieruchomości, na której budynek ten został wybudowany.

Z treści zadanego pytania jak i stanowiska wynika, iż grunt zakupiony został przez narzeczoną Wnioskodawcy przed ślubem.

Wskazać należy, iż stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 1994 r. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

I tak w myśl art. 33 pkt 2 Kodeksu, odrębny majątek każdego z małżonków stanowią przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

Stosownie natomiast do art. 47 § 1 Kodeksu małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.

Umowa rozszerzająca wspólność ustawową małżeńską ma na celu ustanowienie ustroju majątkowego między małżonkami w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowa ta jest czynnością prawną organizacyjną, która reguluje stosunki majątkowe małżonków podczas trwania ich związku małżeńskiego.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca poniósł zatem wydatki na budowę budynku na cudzym gruncie. Tymczasem z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tiret czwarte ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że ze zwolnienia z opodatkowania może korzystać przychód wydatkowany nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży m.in. na budowę własnego budynku mieszkalnego.

Jednocześnie w art. 21 ust. 1 pkt 16 ustawy zapisano, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o którym mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

W przedmiotowej sprawie własność budynku należy do właściciela gruntu czyli małżonki Wnioskodawcy, którego zakupu dokonała przed ślubem. Oznacza to, że Wnioskodawca nie wybudowała własnego budynku, a jedynie poniosła nakłady na cudzy budynek.

Ustosunkowując się natomiast do możliwości skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania, przychodu ze sprzedaży nieruchomości, w części związanej z wydatki związanymi z zakupem materiałów na trwałą zabudowę kuchni i szaf wnękowych w garderobie, stwierdzić należy, iż wydatki związane z ulepszeniem mieszkania nie zostały wskazane w ustawie, jako podlegające zwolnieniu z opodatkowania a nawet, gdyby miały do nich zastosowanie przepisy art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), to Wnioskodawca nie mógłby skorzystać z tej ulgi, bowiem jak już wskazano powyżej, grunt na którym wybudowany został dom nie stanowi własności Wnioskodawcy czy też współwłasności.

Sam fakt posiadania przez Wnioskodawcę imiennych faktur dokumentujących wydatkowanie środków pieniężnych otrzymanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na budowę budynku mieszkalnego (oraz jego wykończenie) na cudzym gruncie nie daje podstaw prawnych do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) w zw. z art. 21 ust. 16 ww. ustawy.

W związku z powyższym do chwili zawarcia przez małżonków umowy rozszerzającej wspólność ustawową małżeńską właścicielem zarówno działki jak i budynku na niej wzniesionego jest małżonka Wnioskodawcy a Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do skorzystania ze zwolnienia wynikającego z treści art. 21 ust. 1 pkt 32a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w części przeznaczonej na wydatki związane z budową i wykończeniem budynku.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, iż przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży nieruchomości w 2008 r. będzie korzystał ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w części przeznaczonej na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania w W. oraz P dokonany po dniu 8 lutego 2008 r., Wnioskodawca nie może natomiast odliczyć całej kwoty wydanej za zakup mieszkania w P. Zwolnieniu nie będzie podlegać również przychód przeznaczony na zakup działki pod budowę domu, którego to zakupu dokonała narzeczona Wnioskodawcy obecnie żona a w związku z tym, iż działka stanowi własność żony również z powyższego zwolnienia nie będą korzystały również wydatki poniesione na budowę i wykończenie domu.

Ponadto informuje się, że zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Wszelkie ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania - skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.