IPPB2/415-650/12-2/MK - Opodatkowanie przychodu z tytułu zbycia nieruchomości nabytej w 2012 r.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 12 lipca 2012 r. (data wpływu 16 lipca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości nabytej w 2012 r. - jest:

* prawidłowe - w części dotyczącej podstawy obliczenia podatku z tytułu uzyskanego przychodu ze sprzedaży mieszkania,

* nieprawidłowe - w pozostałej części.

W dniu 16 lipca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości nabytej w 2012 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W styczniu 2012 r. Wnioskodawca zakupił za gotówkę nowe mieszkanie od dewelopera. W okresie od stycznia do kwietnia mieszkanie zostało przygotowane do zamieszkania poprzez jego kompletne wykończenie. W związku z tym Wnioskodawca poniósł wydatki na których większość posiada faktury.

Obecnie sytuacja rodzinna zmusiła Wnioskodawcę do sprzedaży tego mieszkania. Chcąc je sprzedać i podając jego obecną wartość, jest ono warte więcej niż wynosiła cena zakupu i poniesione koszty na jego wykończenie. Wnioskodawca zakłada że mieszkanie sprzeda jeszcze w roku 2012.

Pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawca nie planuje wydawać na cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaki podatek powinien zapłacić Wnioskodawca po sprzedaży mieszkania w roku 2012.

Zdaniem Wnioskodawcy, Powinien zapłacić podatek od różnicy jaka powstała pomiędzy uzyskanym przychodem ze sprzedaży mieszkania, a ceną mieszkania za jaką go nabył, pomniejszonej o udokumentowane koszty poniesione na jego wykończenie.

Kwota ta powinna zostać przez Wnioskodawcę doliczona do dochodu w rozliczeniu podatkowym za rok 2012 i zgodnie z obowiązującymi stawkami podatkowymi Wnioskodawca powinien zapłacić podatek w wysokości 18% od uzyskanego przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe w części dotyczącej podstawy obliczenia podatku z tytułu uzyskanego przychodu ze sprzedaży mieszkania, natomiast w pozostałej części nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca w miesiącu styczniu 2012 r. zakupił za gotówkę nowe mieszkanie od dewelopera. W okresie od stycznia do kwietnia Wnioskodawca poniósł wydatki na jego kompletne wykończenie. Na większość poniesionych wydatków Wnioskodawca posiada faktury.

Aktualna sytuacja rodzinna zmusiła Wnioskodawcę do sprzedaży tego mieszkania. Wnioskodawca zakłada że mieszkanie sprzeda jeszcze w roku 2012. Pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawca nie planuje wydawać na cele mieszkaniowe.

W związku z planowaną sprzedażą wątpliwość Wnioskodawcy dotyczy sposobu ustalenia podstawy opodatkowania uzyskanego ze sprzedaży przychodu oraz jego rozliczenia w zeznaniu podatkowym.

Z uwagi na fakt, że nabycie mieszkania nastąpiło w 2012 r., a jego sprzedaż dokonana będzie również w 2012 r., tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży przedmiotowej nieruchomości należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Przepis art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d).

W myśl art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski" (art. 22 ust. 6f).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje dla biura nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

To oznacza, że zgodnie z ww. art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawca obliczając przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości pomniejszy cenę określoną w umowie sprzedaży o wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku, jako koszt odpłatnego zbycia. Dopiero tak ustalona różnica będzie stanowiła przychód ze sprzedaży podlegający wykazaniu w zeznaniu rocznym.

Ustawodawca rozróżnił zatem dwa rodzaje kosztów:

* koszty odpłatnego zbycia oraz

* koszty uzyskania przychodu.

Natomiast do kosztów uzyskania przychodu, o które Wnioskodawca będzie mógł pomniejszyć przychód ze sprzedaży mieszkania zaliczyć należy kwotę stanowiącą wartość kosztów jego nabycia oraz udokumentowanych fakturą VAT poniesionych nakładów na mieszkanie.

Koszt nabycia co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem. Kosztem nabycia bez wątpienia jest zatem cena jaką płaci nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży. Wnioskodawca będzie miał zatem prawo do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ceny za jaką nabył mieszkanie. Na takiej samej zasadzie Wnioskodawca może potraktować jako koszt nabycia wydatki na notariusza i pośrednika, jakie poniósł przy nabyciu tego mieszkania oraz nakłady jakie poniósł na mieszkanie.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym (PIT-39), o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Na podstawie powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 cytowanej ustawy).

Reasumując:

Przychód jaki Wnioskodawca uzyska ze sprzedaży mieszkania z uwagi na fakt, iż sprzedaż ma być dokonana przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie będzie podlegał opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach określonych w ww. art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 1 stycznia 2009 r. Kwotę uzyskaną ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania Wnioskodawca będzie mógł pomniejszyć o koszt odpłatnego zbycia oraz o koszty uzyskania przychodu, do których Wnioskodawca zaliczyć może kwotę stanowiącą wartość kosztów nabycia mieszkania oraz poniesione nakłady na przedmiotowe mieszkanie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.