IPPB2/415-57/07-2/IAŚ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 31 lipca 2007 r. (data wpływu 6 sierpnia 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży w ramach działalności developerskiej domów mieszkalnych wraz z gruntem - jest nieprawidłowe.

W dniu 6 sierpnia 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży w ramach działalności developerskiej domów mieszkalnych wraz z gruntem.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni, prowadząca działalność gospodarczą (podatek liniowy - 19%), jest właścicielką gruntów niezabudowanych w kilku lokalizacjach w okolicach X.

Właścicielem takich gruntów jest także jej mąż - osoba niebędąca przedsiębiorcą.

Grunty te nabyto ponad 5 lat temu, tj. przed 2002 r. jako grunty rolne.

W dniu 7 stycznia 2003 r. małżonkowie ustanowili rozdzielność majątkową.

Stanowiące obecnie własność wnioskodawczyni, jak i jej męża grunty wykorzystywano od momentu zakupu do działalności rolniczej. Nie były związane z prowadzoną działalnością gospodarczą wnioskodawczyni i nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Aktualnie - według miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego - grunty te mają charakter budowlanych.

Wnioskodawczyni zamierza jesienią 2007 r. rozpocząć działalność developerską wykorzystując w niej niezabudowane obecnie powyższe nieruchomości. Zamierza sukcesywnie realizować budowę domów jednorodzinnych na poszczególnych nieruchomościach - także na będących własnością jej męża, dokonując uprzednio podziałów geodezyjnych w taki sposób, aby każdy budowany dom posadowiony został na odrębnej działce ewidencyjnej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy wnioskodawczyni oraz jej mąż dokonując sprzedaży zabudowanego domem mieszkalnym gruntu korzystać będą ze zwolnienia podatkowego w odniesieniu do gruntu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Czy termin sprzedaży - przed 1 stycznia 2009 r. i po tej dacie - będzie miał wpływ na powyższe zwolnienie.

Zdaniem wnioskodawczyni zbywcą domów wraz z gruntem byłby właściciel gruntów, gdyż do niego należałyby wszelkie naniesienia (art. 143 Kodeksu cywilnego).

W przypadku wnioskodawczyni opodatkowanie dochodu ze sprzedaży w części dotyczącej gruntu powinno korzystać ze zwolnienia określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast w części dotyczącej domu winna przyjąć zasady opodatkowania, jakie stosuje w prowadzonej działalności gospodarczej (podatek liniowy - 19%).

Uważa też, iż w umowie należy rozgraniczyć wartość działki i wartość domu.

Możliwość skorzystania ze zwolnienia łączy z faktem, że grunty zostały nabyte przed 2002 r., czyli upłynęło już ponad 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Dokonanie rozdzielności majątkowej pomiędzy małżonkami na początku 2003 r. nie ma wpływu na to zwolnienie i może z niego skorzystać już w 2007 r.

Przychód ze sprzedaży domu i koszty uzyskania tego przychodu uwzględni odpowiednio w ewidencji prowadzonej działalności gospodarczej.

Mąż wnioskodawczyni - niebędący przedsiębiorcą, zbywając własną zabudowaną działkę także korzystałby na analogicznych zasadach ze zwolnienia od opodatkowania dochodu ze sprzedaży w odniesieniu gruntu. Dochód ze sprzedaży samego domu, który wybudowała wnioskodawczyni i od której uprzednio ten dom nabył, winien natomiast opodatkować 19% stawką obowiązującą przy odpłatnym zbyciu nieruchomości zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Za przychód z działalności gospodarczej w myśl art. 14 ust. 1 ww. ustawy uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Z opisu przedstawionego we wniosku jednoznacznie wynika, że planowana przez Panią działalność developerska, w tym sprzedaż własnych, zabudowanych działek odbywać się będzie w wykonywaniu działalności gospodarczej. Grunty, których jest Pani właścicielką i które nie są wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, staną się towarem handlowym, będącym częścią składową sprzedawanego produktu, czyli zabudowanej nieruchomości w postaci działki z domem mieszkalnym.

Na podstawie przepisów ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i stosowanej wykładni w praktyce najczęściej wyróżnia się trzy sytuacje, w których sprzedaż nieruchomości wiązać się będzie z powstaniem przychodu z działalności gospodarczej, a mianowicie:

Dla dalszego wyjaśnienia sprawy, zasadne jest wskazać co rozumie się pod pojęciem nieruchomości.

Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, w takiej sytuacji należy odwołać się do przepisów prawa cywilnego, tj. do ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego mówi, iż cyt.: "Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki na trwałe z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności".

Ponadto zgodnie z przepisem art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego częścią składową rzeczy jest wszystko co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości. Dlatego budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego.

Nie można więc traktować w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również Kodeksu cywilnego odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku. Może to tylko nastąpić w wypadku budynku postawionego na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika (art. 235 k.c.), a taka sytuacja Pani nie dotyczy.

W świetle powyższego błędem jest przyjęcie przez Panią założenia, że przy sprzedaży przedmiotowych działek w odrębny sposób należy potraktować opodatkowanie gruntów i w odrębny sposób opodatkowanie wybudowanych na tych działkach domów.

Sprzedaż nieruchomości w wykonywaniu działalności gospodarczej podlega innym zasadom opodatkowania niż dokonywana przez osoby prywatne. Poza tym, że nie jest traktowana jako samodzielne źródło przychodów, nie korzysta z ulg i zwolnień przewidzianych dla osób prywatnych. Do tego typu sprzedaży nie odnosi się bieg pięcioletniego terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym stanie rzeczy nie ma znaczenia dla Pani data nabycia działek i to, czy sprzedaż nastąpi przed 1 stycznia 2009 r., czy też po tej dacie - w przeciwieństwie do konieczności posiadania przez Panią wymaganego na gruncie przepisów prawa cywilnego tytułu prawnego do dokonywania aktów sprzedaży przedmiotowych działek (kwestia uregulowania stosunków własności z mężem).

Również w art. 30e ust. 6 ww. ustawy wskazana jest odrębność sposobów opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez osoby prywatne oraz gdy sprzedaż taka stanowi przedmiot działalności gospodarczej.

Transakcja taka będzie podlegać ogólnym zasadom opodatkowania obowiązującym w działalności gospodarczej.

Reasumując: w związku z faktem, że jest Pani podatnikiem podatku liniowego sprzedaż przedmiotowych nieruchomości należy opodatkować zgodnie z zasadami przyjętymi dla tego podatku w art. 30c ww. ustawy, stawką 19%.

Jak wskazano już wyżej, w Pani przypadku nie mają zastosowania preferencje wynikające z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również bez znaczenia w sensie podatkowym jest to, czy sprzedaż nieruchomości nastąpi przed 1 stycznia 2009 r., czy też po tej dacie.

Ponadto wyjaśnia się, że w świetle znowelizowanych przepisów powołanej na wstępie ustawy - Ordynacja podatkowa, w szczególności art. 14a § 1 tejże ustawy, interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego. Wniosek skierowany przez Panią obejmuje także odrębną indywidualną problematykę sposobu opodatkowania przez jej męża, który nie jest przedsiębiorcą i z którym pozostaje Pani w rozdzielności majątkowej. Z tych względów, sprawa w części opodatkowania męża podlega rozpatrzeniu w odrębnym trybie, w przypadku gdy mąż zwróci się z takim wnioskiem i uiści wymaganą opłatę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.