IPPB2/415-564/12-2/LS - Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 18 czerwca 2012 r. (data wpływu 19 czerwca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 19 czerwca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 8 marca 2007 r. Wnioskodawczyni nabyła mieszkanie w drodze darowizny. Nieruchomość sprzedała w 2011 r. Ponieważ sprzedaż przed upływem pięciu lat od dnia nabycia rodzi obowiązek opodatkowania tej transakcji, Wnioskodawczyni złożyła zeznanie i zapłaciła podatek. Jako przychód Wnioskodawczyni wykazała cenę sprzedaży natomiast nie wykazała kosztów uzyskania przychodów. Po złożeniu zeznania Wnioskodawczyni doszła do wniosku, analizując przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, że kosztem uzyskania przychodu jest wartość rynkowa rzeczy z dnia nabycia.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Co jest kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w przypadku kiedy sprzedający nabył ją w drodze darowizny.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Po 31 grudnia 2006 r. przy sprzedaży nieruchomości opodatkowany jest dochód rozumiany jako różnica pomiędzy przychodem ze zbycia a kosztami jego uzyskania. Koszty uzyskania dla przychodów zostały określone w art. 22 ust. 6c-6f. Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, poczynione w czasie ich posiadania. Zgodnie z tymi przepisami kosztem uzyskania przychodu jest wartość rynkowa rzeczy z dnia nabycia. Jeżeli (tak jak w przypadku Wnioskodawczyni) nieruchomość została nabyta w drodze darowizny, to kosztem uzyskania przychodu z późniejszego zbycia jest wartość rynkowa z dnia nabycia (czyli z 8 marca 2007 r.), powiększona o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, poczynione w trakcie jej posiadania. Koszty podwyższa się o kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Ponieważ Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych nakładów zwiększających wartość nieruchomości, ani nie była zobowiązana do zapłaty podatku od spadków i darowizn, kosztem uzyskania przychodu powinna być zdaniem Wnioskodawczyni wartość rynkowa nieruchomości z 8 marca 2007 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli sprzedaż nieruchomości lub prawa nastąpiła po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Tak więc, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Z przedstawionego we wniosku o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego stanu faktycznego wynika, że dnia 8 marca 2007 r. Wnioskodawczyni nabyła mieszkanie w drodze darowizny.

A zatem dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu mającym zastosowanie w niniejszej sprawie), od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w trakcie ich posiadania.

Jak stanowi art. 19 ust. 3 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Natomiast art. 19 ust. 1 ww. ustawy określa, że jeżeli cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, to przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Z opisu stanu faktycznego wynika, iż dnia 8 marca 2007 r. Wnioskodawczyni nabyła mieszkanie w drodze darowizny. Nieruchomość sprzedała w 2011 r. Ponieważ sprzedaż przed upływem pięciu lat od dnia nabycia rodzi obowiązek opodatkowania tej transakcji, Wnioskodawczyni złożyła zeznanie i zapłaciła podatek. Jako przychód Wnioskodawczyni wykazała cenę sprzedaży natomiast nie wykazała kosztów uzyskania przychodów. Po złożeniu zeznania Wnioskodawczyni doszła do wniosku, analizując przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, że kosztem uzyskania przychodu jest wartość rynkowa rzeczy z dnia nabycia.

Mając na uwadze wskazane powyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego stan faktyczny, stwierdzić należy, iż koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w trakcie ich posiadania.

Reasumując, w przedmiotowej sprawie kosztem uzyskania przychodów może być jedynie wartość efektywnie poczynionych wydatków na nabycie mieszkania. Natomiast kosztem uzyskania przychodu nie będzie, jak wskazała Wnioskodawczyni, wartość rynkowa nieruchomości z 8 marca 2007 r., gdyż wydatek w takiej wysokości nie został przez Wnioskodawczynię poniesiony.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.