IPPB2/415-534/08-2/AF
Pismo z dnia 8 maja 2008 r. Izba Skarbowa w Warszawie IPPB2/415-534/08-2/AF
INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 6 lutego 2008 r. (data wpływu 8 lutego 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości - jest nieprawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 8 lutego 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.
W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujący stan faktyczny:
Wnioskodawczyni 12 kwietnia 2006 r. nabyła wraz z drugą osobą po #189; części lokalu mieszkalnego i lokalu niemieszkalnego-garażu za łączną cenę po 97.500 zł (#189; z kwoty 195.000 zł). Kwota 5.000 zł stanowiła wkład własny (#189; z 10.000 zł), który stanowił zapłatę całej ceny za udział w lokalu niemieszkalnym-garażu, a zapłata za lokal mieszkalny, tj. 92.500 zł (#189; z kwoty 185.000 zł) nastąpiła ze środków pochodzących z kredytu (kredyt został udzielony 11 kwietnia 2006 r. na okres 35 lat).
W dniu 25 stycznia 2008 r. Wnioskodawczyni dokonała zbycia udziału we współwłasności ww. lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności lokalu niemieszkalnego-garażu na rzecz drugiego współwłaściciela za łączną cenę 97.500 zł.
Cena sprzedaży została zapłacona przez drugiego współwłaściciela w następujący sposób: w dniu sprzedaży tj. 25 stycznia 2008 r. Wnioskodawczyni otrzymała kwotę 5.000 zł, jako zwrot wkładu własnego, a resztę ceny, tj. kwotę 92.500 zł współwłaściciel ma zapłacić Bankowi tytułem spłaty przejętej części kredytu (w załączeniu do wniosku Wnioskodawczyni przesłała aneks do umowy o kredyt dotyczący zwolnienia z długu jednego z kredytobiorców oraz przejęcia praw i obowiązków przez pozostałego kredytobiorcę, z którego wynika, że Wnioskodawczyni została zwolniona z długu z tytułu kredytu, a całość zobowiązań z tego tytułu przejął nabywca).
W związku z powyższym zadano następujące pytanie:
Czy kwotą do rozliczenia w ciągu 2 lat od sprzedaży jest kwota 5.000 zł, którą otrzymała od drugiego współwłaściciela, czy kwota 97.500 zł, czyli cena zbycia udziału Wnioskodawczyni we współwłasności.
W przypadku jeżeli do rozliczenia byłaby kwota sprzedaży 97.500 zł, a drugi współwłaściciel przejął udział Wnioskodawczyni w spłacanym przez 35 lat kredycie, to czy Wnioskodawczyni ma do rozliczenia kwotę 5.000 zł, którą otrzymała w gotówce, czy też kwota przychodu 97.500 zł może zostać pomniejszona jedynie o spłacony przez drugiego współwłaściciela kredyt wraz z odsetkami przez okres 2 lat od daty sprzedaży.
Zdaniem Wnioskodawcy
Ad.1
Zdaniem Wnioskodawczyni, kwota do rozliczenia w ciągu 2 lat od daty sprzedaży przypadająca na nią to 5.000 zł.
Ad. 2
W przypadku, gdy drugi współwłaściciel przejął spłatę kredytu zaciągniętego na zakup ww. lokalu i go spłaca, to Wnioskodawczyni ma do rozliczenia 5.000 zł, a nie 97.500 zł.
Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Stosownie do zapisu art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.
W myśl art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.
Stosownie do art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. podatek z odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości lub ich części albo udziału w nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny w terminie 14 dni od daty sprzedaży, za wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:
w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na:
* nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
* nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
* nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
* budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej,
* rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej,
w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
W myśl art. 2. przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:
budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne,
przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.
Zgodnie z ust. 2a przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni 25 stycznia 2008 r. dokonała odpłatnego zbycia drugiemu współwłaścicielowi swojego udziału w lokalu mieszkalnym i niemieszkalnym-garaż za cenę 97.500 zł, przy czym nabywca zobowiązał się zapłacić 25 stycznia 2008 r. kwotę 5.000 zł, jako zwrot wkładu własnego, a pozostałą sumę 92.500 zł zobowiązał się zapłacić bankowi tytułem spłaty przejętej części kredytu spłacanym przez 35 lat.
Zgodnie z ujętą w przepisie art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) definicją sprzedaży przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Istotnym dla zakwalifikowania powyższej kwoty, jako przychodu, jest określenie - pomimo tego, że w związku z dokonaną sprzedażą Wnioskodawczyni nie otrzymała bądź nie dysponuje pieniędzmi czy wartościami pieniężnymi - dopuszczalnej formy, w jakiej może być ona zapłacona (jako cena sprzedaży).
Wyrażona w cenie wartość jest przychodem i to bez względu na to w jakiej formie cena ta została zapłacona. Może to nastąpić również poprzez zwolnienie sprzedającego z długu. W przypadku, gdy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie, stanowi ona źródło przychodu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla wystąpienia przychodu wystarczy więc samo zawarcie umowy sprzedaży, która musi określać cenę z mocy art. 535 Kodeksu cywilnego. Przychód z tego źródła zdefiniowany jest w art. 19 ust. 1 ustawy. Przepis ten stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest jego wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej (którą określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia) tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.
Zatem, pomimo że w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku zapłata ceny sprzedaży nastąpiła w dopuszczalnej - w świetle przytoczonych przepisów - formie innej niż pieniężna, należy uznać, iż po stronie Wnioskodawczyni wystąpił przychód w wysokości 97.500 zł. Przychód ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym i niemieszkalnym-garażu, nabytym w 2006 r. może być zwolniony od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych pod warunkiem jego wydatkowania na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż kwotą do rozliczenia w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży przedmiotowych nieruchomości jest kwota 97.500 zł. Kwota 92.500 zł, która nie została wypłacona Wnioskodawczyni, tylko zostanie przeznaczona na spłatę kredytu przejętego przez nabywcę nie jest wolna od podatku zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Końcowo należy dodać, że dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji nie podlegały analizie w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeśli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy.
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej