IPPB2/415-51/08-4/AK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 7 stycznia 2008 r. (data wpływu 10 stycznia 2008 r.) oraz piśmie uzupełniającym z dnia 10 kwietnia 2008 r. (data nadania 10 kwietnia 2008 r., data wpływu 14 kwietnia 2008 r.) uzupełniającym stan faktyczny na wezwanie Nr IPPB2/415-51/08-2/AK z dnia 1 kwietnia 2008 r. (data nadania 1 kwietnia 2008 r., data doręczenia 7 kwietnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 10 stycznia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 30 maja 2000 r. Wnioskodawca nabył własnościowe spółdzielcze mieszkanie w X za cenę 63.000 zł. Na poczet kupna Wnioskodawca wraz z żoną wpłacili zaliczkę w wysokości 13.000 zł Pozostała kwota, t. j. 50.000 zł została przekazana sprzedającemu z kredytu hipotecznego udzielonego przez Bank.

W dniu 25 kwietnia 2005 r. powyższe mieszkanie zostało sprzedane za kwotę 65.000 zł. Na sumę tę składał się: zadatek w wysokości 5000 zł. kwota 35.077,52 zł która została przekazana przez kupującego na konto bankowe Wnioskodawcy oraz kwota 24.922,48 zł. która została przekazana na konto Banku na poczet spłaty zaciągniętego w 2000 r. kredytu hipotecznego.

Wnioskodawca wraz żoną w dniu 4 maja 2005 r. zakupił spółdzielcze własnościowe mieszkanie w X za kwotę 117.000 zł. Na poczet kupna lokalu została wpłacona zaliczka w wysokości 20.000 zł, 100 zł - w dniu podpisania aktu notarialnego i kwota 96.900 zł została sfinansowana z kredytu hipotecznego zaciągniętego w "Banku 1"

Po dokonaniu kupna mieszkania Wnioskodawca zgłosił się do Urzędu Skarbowego w celu złożenia oświadczenia w sprawie rozliczenia przychodu uzyskanego w dniu 25 kwietnia 2005 r. ze sprzedaży mieszkania. Składając oświadczenie uzyskał informację, iż w związku z zakupem nowego mieszkania nie zostanie obciążony podatkiem dochodowym od sprzedaży poprzedniego mieszkania. W dniu 18 października 2007 r. wezwano Wnioskodawcę do urzędu skarbowego w sprawie rozliczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania. Wnioskodawca został poinformowany, iż należny jest do zapłaty zaległy podatek dochodowy i zaległe odsetki.

Pismem z dnia 1 kwietnia 2008 r. Nr IPPB2/415-51/08-2/AK wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku przez wskazanie:

,

* czy spłaty zaciągniętego przez Wnioskodawcę kredytu dokonał sam Wnioskodawca,

* czy kredyt został spłacony przez kupującego bezpośrednio na konto banku w którym Wnioskodawca posiadała zaciągnięty kredyt hipoteczny, jeśli tak, to czy odbyło się to za zgodą i w imieniu sprzedającego oraz czy fakt ten został zapisany w akcie notarialnym kupna - sprzedaży nieruchomości....

Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie (data wpływu uzupełnienia 14 kwietnia 2008 r.) poprzez wskazanie, iż kwota 24.922,48 zł została wpłacona na konto Banku na poczet spłaty zaciągniętego w 2000 r. przez Wnioskodawcę i jego małżonkę kredytu hipotecznego. Wnioskodawca wyjaśnił, że ww. kredyt został spłacony przez kupującego bezpośrednio na konto banku, w którym Wnioskodawca posiadał zaciągnięty kredyt hipoteczny. Odbyło się to za zgodą i w imieniu Wnioskodawcy i jego małżonki. Fakt ten został zapisany w akcie notarialnym kupna - sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy można uznać w ramach rozliczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, wydatek poniesiony na spłatę kredytu hipotecznego, który ciążył na zbywanej nieruchomości.

Zdaniem wnioskodawcy:

Wnioskodawca uważa, że część przychodu uzyskana ze sprzedaży spółdzielczego - własnościowego prawa do lokalu, która została przeznaczona na spłatę ciążącego na tym mieszkaniu kredytu, korzysta ze zwolnienia w ramach art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu - z zastrzeżeniem ust. 2 - jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Należy zauważyć, że do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych do dnia 31 grudnia 2006 r. zastosowanie mają przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. Powyższe wynika z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588), zgodnie z którym do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z przepisem art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. - podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Jednakże w myśl ust. 3 tegoż artykułu powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej transakcji złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) (tzw. cele mieszkaniowe).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

W świetle przytoczonego stanu faktycznego należy stwierdzić, iż aktem notarialnym z dnia 25 kwietnia 2005 r. Wnioskodawca zbył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego za cenę 65.000 zł. Na sumę tę składał się zadatek w wysokości 5.000 zł, kwota 35.077,52 zł przekazana na konto Wnioskodawcy i kwota 24.922,48 zł wpłacona na konto w banku na poczet spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2000 r. na zakup zbywanego mieszkania

Zgodnie z ujętą w przepisie art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) definicją sprzedaży przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Natomiast w myśl art. 158 cytowanej ustawy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wnioskodawca zobowiązał się - w dacie sporządzenia aktu notarialnego - przenieść na nabywcę spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz wydać jemu objęte tym prawem mieszkanie, natomiast nabywca zobowiązał się odebrać ww. prawo do lokalu mieszkalnego oraz zapłacić sprzedającemu, w wyżej przytoczony sposób, cenę w kwocie 65.000 zł.

Istotnym dla zakwalifikowania tejże kwoty, jako przychodu, jest określenie - pomimo tego, że w związku z dokonaną sprzedażą Wnioskodawca nie otrzymał bądź nie dysponuje pieniędzmi czy wartościami pieniężnymi - dopuszczalnej formy, w jakiej może być ona zapłacona (jako cena sprzedaży). W tej materii orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego jest jednoznaczne, w szczególności stanowisko zajęte w wyroku z dnia 18 maja 1999 r., sygn. akt III SA 7/98, które głosi, iż wyrażona w cenie wartość jest przychodem i to bez względu na to w jakiej formie cena ta została zapłacona. Może to nastąpić również i poprzez zwolnienie sprzedającego z długu. Sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie, zatem, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi źródło przychodu w rozumieniu ustawy podatkowej. Wskutek tego dla wystąpienia przychodu wystarczy samo zawarcie umowy sprzedaży, która musi określać cenę z mocy art. 535 Kodeksu cywilnego. Przychód z tego źródła zdefiniowany jest w art. 19 ust. 1 ustawy. Przepis ten stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, w tym spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jest jego wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej (którą określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia) tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Natomiast do przychodów z tego źródła nie stosuje się art. 11 ww. ustawy, w myśl którego przychodami, z zastrzeżeniem art. 14 - 16, art. 17 ust. 1 pkt 6 i 9, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Zatem, pomimo że w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku zapłata ceny sprzedaży nastąpiła w dopuszczalnej - w świetle przytoczonych przepisów oraz stanowiska orzecznictwa - formie innej niż pieniężna, należy uznać, iż po stronie Wnioskodawcy wystąpił przychód. Jak wykazano uprzednio, przychód ze sprzedaży udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, nabytego w 2000 r. może być zwolniony od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych pod warunkiem jego wydatkowania na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - tzw. cele mieszkaniowe.

Reasumując, należy stwierdzić, iż w ramach rozliczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego można uznać wydatek poniesiony na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zbywane mieszkanie w przypadku, gdy spłaty tego kredytu dokonuje nabywca mieszkania. Został zachowany cel określony w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.