IPPB2/415-47/07-3/AZ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 27 lipca 2007 r. (data wpływu 27 lipca 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości przed upływem 5-ciu lat w związku ze zwolnieniem spod prawa dożywocia - jest nieprawidłowe.

W dniu 27 lipca 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości przed upływem 5-ciu lat w związku ze zwolnieniem spod prawa dożywocia.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 15 listopada 2002 r. na podstawie aktu notarialnego Repertorium A XXX (umowa dożywocia) wszedł Pan wraz z małżonką w posiadanie nieruchomości położonej w XXX.

W dniu 8 kwietnia 2003 r. sprzedaliście Państwo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (Akt notarialny Repertorium XXX.), a pieniądze uzyskane ze sprzedaży ww. lokalu, przeznaczyliście na wybudowanie domu murowanego jednorodzinnego w stanie surowym zamkniętym na działce otrzymanej w drodze umowy dożywocia.

Ciotka, od której w zamian za umowę dożywocia otrzymał Pan tę nieruchomość, zobowiązała się ustnie do partycypowania w kosztach ukończenia ww. domu celem wspólnego zamieszkania.

Na wiosnę 2006 r. ww. oświadczyła, że nie chce w tym przedsięwzięciu uczestniczyć.

Nie mając środków na ukończenie inwestycji postanowił Pan sprzedać tę nieruchomość, lecz zapis w Dziale III KW Nr X skutecznie to uniemożliwiał. O powyższej sytuacji poinformował Pan telefonicznie swoją ciotkę. Po kilku tygodniach otrzymał Pan od zatrudnionego przez nią prawnika odpowiedź, że istnieje możliwość wykreślenia z Działu III KW X dożywocia, w zamian za kwotę 1.300,00 zł renty miesięcznej do chwili śmierci i zamierza wystąpić z taki pozwem do Sądu Rejonowego w XXX. Jednak po kilku dniach otrzymał Pan od pełnomocnika ciotki kopię złożonego do Sądu Rejonowego w XXX pozwu o jednorazowe odszkodowanie w kwocie 150.000,00 zł plus 3.000,00 zł zwrotu kosztów procesu i zastępstwa prawnego.

Po uprawomocnieniu wyroku Sądu Rejonowego dożywotnica została wykreślona z Działu III KW nr XXX.

W dniu 29 września 2006 r. Aktem notarialnym Repertorium A Nr XXX przedmiotowa nieruchomość została sprzedana za kwotę 485.000,00 zł.

Podpisanie i wydanie aktu notarialnego mogło nastąpić w momencie przedstawienia przez nabywcę dokumentu przelewu na konto dożywotnicy kwoty 153.000,00 zł. Natomiast na konto Pana wpłynęła kwota 332.000,00 zł (§ 4 aktu).

W dniu 4 października 2006 r. udali się Państwo do Urzędu Skarbowego w XXX w celu złożenia oświadczeń. Po skopiowaniu aktu notarialnego i wyroku sądowego urzędniczka urzędu po konsultacji z prawnikiem i kierownikiem uznała bowiem, iż sumą do rozliczenia i opodatkowania jest kwota 332.000,00 zł - które to oświadczenia Pan wraz z małżonką wypełnił i podpisał w obecności urzędniczki Urzędu Skarbowego w XXX.

Po wykonaniu zobowiązań wynikających z ww. oświadczeń między innymi nabyciu mieszkania, dowiedział się Pan, że Urząd Skarbowy chce go obciążyć dodatkowym obowiązkiem podatkowym od kwoty 153.000,00 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wobec zaistniałej sytuacji oraz obowiązujących przepisów prawnych kwota 153.000,00 zł podlega opodatkowaniu.

Zdaniem wnioskodawcy kwota 153.000,00 zł nie powinna być obciążona podatkiem, gdyż w rzeczywistości kwotę tę otrzymała ciotka.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłami przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie do brzmienia art. 19 ust. 1 przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

W myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym (w brzmieniu obowiązującym w 2006 r.), podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników, którzy stosownie do art. 28 ust. 2a w tym samym terminie złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym.

Przepis ten stanowi, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

Ponadto należy stwierdzić, iż z treści art. 6 ust. 2 ww. ustawy wynika, że do sumy dochodów, od których ustala się podatek na imię obojga małżonków nie wlicza się dochodów (przychodów) opodatkowanych w sposób zryczałtowany na zasadach określonych w tej ustawie. Oznacza to, że przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości objętej wspólnością majątkową małżonkowie nie mogą rozliczyć łącznie. W odniesieniu do tych przychodów ustawodawca postanowił o zastosowaniu opodatkowania w formie ryczałtu. Majątek wspólny oraz osiągane z niego przychody stanowią bowiem łączną, czyli bez udziałową współwłasność małżonków, a z art. 35 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.) wynika, że w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Przy ustalaniu przychodów osiąganych z majątku wspólnego, znajduje zastosowanie przepis art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z którego wynika, że oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Przepisy o wspólności majątkowej małżonków nie dają podstaw do wyłączenia obowiązującej w prawie podatkowym reguły oddzielnego opodatkowania małżonków osiągających dochody (przychody) ze wspólnego źródła przychodów.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że aktem notarialnym Repertorium A Nr XXX została zawarta umowa dożywocia, w wyniku której wszedł Pan wraz z małżonką w posiadanie nieruchomości położonej w XXX.

W myśl przepisu art. 908 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Przedmiotem świadczenia ze strony zbywcy (dożywotnika) jest przeniesienie własności nieruchomości. Umowa dożywocia ma charakter umowy zobowiązującej, odpłatnej i wzajemnej. Zatem zawarta umowa dożywocia ma charakter świadczenia ekwiwalentnego.

Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych art. 910 § 1 k.c.

Ustanowione prawo dożywocia jest niezbywalne. Osoba względem, której zostało ono ustanowione nie może przenieść go na inną osobę, nie podlega również dziedziczeniu. Najpóźniej wygasa wraz ze śmiercią dożywotnika.

Rozwiązanie umowy dożywocia może nastąpić tylko w drodze orzeczenia sądowego. Z takim żądaniem może wystąpić każda ze stron umowy. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem, a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich może zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień, lub w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika będącego zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę dożywocia. W następstwie wydania wyroku rozwiązującego umowę dożywocia, własność nieruchomości przechodzi z powrotem na zbywcę, a prawo dożywocia wygasa.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż dożywotnica wystąpiła do Sądu Rejonowego przeciwko Państwu, o zmianę uprawnień wynikających z umowy dożywocia na jednorazowe odszkodowanie w kwocie 150.000,00 zł oraz o zasądzenie kwoty 3.000,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Nie mamy tutaj do czynienia z rozwiązaniem umowy dożywocia, bowiem na dożywotnicę nie przechodzi z powrotem własność nieruchomości, a zmiana uprawnień dożywotnicy wynikających z umowy dożywocia na jednorazowe odszkodowanie w kwocie 150.000,00 zł, wraz z zasądzonymi kosztami i jego wypłata spowodowała zniesienie obciążenia nieruchomości prawem dożywocia.

W dniu 29 września 2006 r. Aktem notarialnym A Nr X/2006 zbył Pan wraz z małżonką przedmiotową nieruchomość przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie za kwotę 485.000,00 zł. Przedmiotowa nieruchomość mogła zostać zbyta, pod warunkiem, że nabywca dokona przelewu na konto dożywotnicy kwoty zasądzonej przez Sąd Rejonowy tytułem odszkodowania i zwrotu kosztów procesu. Nabywca dokonał przelewu na konto dożywotnicy kwoty 153.000,00 zł natomiast na konto Pana kwoty 332.000,00 zł (§ 4 aktu notarialnego).

W myśl art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona wyłącznie o koszty odpłatnego zbycia. Długi i ciężary obciążające sprzedawaną nieruchomość nie mają wpływu na obliczenie podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym. Argumenty Pana, że nie otrzymaliście ze sprzedaży nieruchomości całej ceny podanej w umowie, gdyż kwota 153.000,00 zł została wypłacona bezpośrednio przez kupujących dożywotnicy nie mogą być uwzględnione. Ustawa definiując przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, używa określenia "wartość wyrażoną w cenie sprzedaży". Nie oznacza to jednak, poza wyjątkiem przewidzianym w art. 19 ust. 1 zdanie 2 ustawy i dotyczącym zaniżenia wartości nieruchomości bądź prawa, konieczności ustalania rzeczywistej wartości nieruchomości, odbiegającej od ceny wskazanej i ustalonej przez stronę w umowie.

Reasumując, rozliczenie odszkodowania zasądzonego prawomocnym wyrokiem sądu i zmiana uprawnień wynikających z umowy dożywocia nie mają wpływu na ocenę wielkości uzyskanego przychodu ze zbycia nieruchomości, który po pomniejszeniu o koszty odpłatnego zbycia podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowych, chyba, że podatnicy przeznaczą uzyskany przychód w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy. Dla wystąpienia przychodu wystarczy bowiem samo zawarcie umowy sprzedaży, która musi określać cenę z mocy art. 535 k.c. Ta specyficzna konstrukcja powstania przychodu wyłącza przewidziany w art. 11 ust. 1 ww. ustawy wymóg otrzymania lub postawienia do dyspozycji podatnika pieniędzy czy wartości pieniężnych, co wynika z brzmienia art. 11, który przewiduje inne unormowanie powstania przychodu w art. 19 ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w przypadku interpretacji dotyczącej zdarzenia przyszłego - stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.