Pisma urzędowe
Status: Aktualne

Pismo
z dnia 16 lipca 2010 r.
Izba Skarbowa w Warszawie
IPPB2/415-437/10-4/AS
Opodatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży zabudowanej nieruchomości rolnej.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 9 kwietnia 2010 r. (data wpływu 12 kwietnia 2010 r.) uzupełnione pismem z dnia 1 lipca 2010 r. (data wpływu 5 lipca 2010 r.) na wezwanie z dnia 22 czerwca 2010 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży zabudowanej nieruchomości rolnej - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 kwietnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży zabudowanej nieruchomości rolnej.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 22 czerwca 2010 r. na podstawie art. 169 § 1 tej ustawy wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia tego wniosku w zakresie:

*

doprecyzowania przedstawionego we wniosku stanu faktycznego poprzez udzielenie informacji:

-

w którym roku Wnioskodawczyni zakupiła przedmiotową nieruchomość od gminy,

-

w którym roku nastąpiła sprzedaż nieruchomości,

-

czy Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość w udziale ???189; nieruchomości z bratem,

-

czy zakupiona nieruchomość stanowiła majątek osobisty Wnioskodawczyni, czy też w sytuacji gdy Wnioskodawczyni jest w związku małżeńskim i pomiędzy małżonkami istnieje wspólność majątkowa małżeńska, nieruchomość ta weszła do majątku wspólnego małżonków, czy też stanowiła jej majątek odrębny,

-

czy przedmiotowa nieruchomość stanowiła gospodarstwo rolne, jeżeli tak, to czy w związku z jej sprzedażą nieruchomość ta utraciła charakter rolny,

-

czy w skład tej nieruchomości wchodziły także lasy,

*

uiszczenia stosownej kwoty opłaty odpowiadającej ilości przedstawionych we wniosku stanów faktycznych,

*

wskazanie, czy przedmiotowa interpretacja ma być udzielona w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli nie to organ podatkowy prosi o wskazanie stosownej ustawy podatkowej,

*

wskazanie organu podatkowego właściwego dla Wnioskodawczyni za względu na sprawę będącą przedmiotem interpretacji (Naczelnika Urzędu Skarbowego właściwego dla Wnioskodawczyni),

*

podanie Numeru Identyfikacji Podatkowej (NIP) Wnioskodawczyni,

w terminie 7 dni pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wniosek uzupełniono w terminie, tj. pismem z dnia 1 lipca 2010 r. (data wpływu 5 lipca 2010 r., data nadania w placówce pocztowej 2 lipca 2010 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni wraz z bratem, jest spadkobierczynią zmarłego 12 listopada 1986 r. ojca (Postanowienie Sądu Rejonowego z dnia 23 listopada 1987 r.).

Zasadniczą częścią masy spadkowej jest dworek z otaczającym go parkiem, o powierzchni 2,57 ha, położony we wsi należącej do powiatu skierniewickiego. Przedmiotowy dworek z parkiem i gospodarstwem rolnym należał do ojca Wnioskodawczyni do dnia 1 marca 1945 r. Na podstawie dekretu PKWN o przeprowadzeniu reformy rolnej z dnia 6 września 1944 r. przejęto cały majątek ziemski o pow. 141 ha.

Dopiero po 1990 r. zaistniała dla spadkobierców byłego właściciela możliwość ubiegania się o zwrot nieremontowanego od 1945 r. zaniedbanego i zdewastowanego dworku będącego we władaniu gminy. Rodzina dwukrotnie kierowała sprawę do Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA), którego wyroki były dla nich korzystne. Ministerstwo Rolnictwa występowało ze skargą kasacyjną. Sprawy toczyły się do 11 kwietnia 2008 r., pomiędzy rodziną Wnioskodawczyni, Wojewodą i Min. Rolnictwa. W tym czasie, z uwagi na toczące się postępowanie dworek, opuszczony przez ostatnich, przypadkowych lokatorów, podlegał dalszej dewastacji.

Spadkobiercy, skorzystali z propozycji gminy, która zaproponowała im kupno dworku z parkiem za cenę obliczoną przez oficjalnego rzeczoznawcę, przy zastosowaniu bonifikaty, tj. 88.886 zł. Wnioskodawczyni wraz z bratem postanowili sprzedać posiadłość za cenę 146.500 zł dla każdego ze spadkobierców, razem za kwotę 295.930 zł, (akt notarialny w załączeniu).

Ponadto w piśmie z dnia 1 lipca 2010 r. (data wpływu 5 lipca 2010 r.) Wnioskodawczyni wyjaśniła:

1.

przedmiotowa nieruchomość została zakupiona od gminy w 2009 r. i w tym samym roku została zbyta,

2.

nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła wraz z bratem po ???189; części (udziału),

3.

zakupiona nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawczynię do majątku osobistego, jako nabycie przez spadkobiercę po byłym właścicielu,

4.

przedmiotową nieruchomość stanowił park wpisany do rejestru zabytków wraz z budynkiem dworku nie objętym wpisem do rejestru zabytków, przy czym zgodnie z ewidencją gruntów park sklasyfikowany był m.in. jako lasy, łąki trwałe, grunty orne, nieużytki rolne, użytki rolne zabudowane, co pozwala na uznanie ich za nieruchomość rolną,

5.

dla obszaru, gdzie położona jest nieruchomość nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, co nie pozwała na jednoznaczne określenie przeznaczenia gruntu,

6.

według wiedzy Wnioskodawczyni na terenie nieruchomości nie była prowadzona działalność rolnicza, jak i leśna, z uwagi na zabytkowy charakter parku,

7.

łączna powierzchnia użytków rolnych wynosiła znacznie poniżej 1 ha,

8.

Wnioskodawczyni (jak i jej brat) nie spełniała warunków określonych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego,

9.

zestawienie informacji wskazanych w pkt 6-8 pozwalana na stwierdzenie, że przedmiotowa nieruchomość nie mogła zostać uznana za gospodarstwo rolne, w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego,

10.

nieruchomość została nabyta przez spadkobiercę poprzedniego właściciela w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami i po zastosowaniu bonifikaty wynoszącej 98 % wartości parku.

Wnioskodawczyni jednocześnie doprecyzowała, iż przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, która wchodziłaby w skład spadku po zmarłym ojcu Wnioskodawczyni. Pogarszający się stan nieruchomości, długotrwale postępowania spowodowały, iż Wnioskodawczyni zdecydowała się na nabycie nieruchomości (razem z bratem) nie czekając na zakończenie wieloletnich postępowań, korzystając z rozwiązań przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawczyni powinna płacić podatek od przychodu ze sprzedaży osobie fizycznej przedmiotu spadku, który uprzednio musiała kupić od gminy.

Zdaniem Wnioskodawczyni:

W świetle opisanej sytuacji Wnioskodawczyni nie powinna płacić podatku, zważywszy, że cena obiektu, a więc przychód ze sprzedaży, był istotnie zaniżony ze względu na stan tego obiektu, do czego doprowadziła zła wola i opieszałość urzędników, a spadkobiercy w końcu musieli przedmiot spadku kupić, aby móc go sprzedać w obawie przed doszczętnym zrujnowaniem.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm. i obowiązujący od dnia 31 marca 2010 r. Dz. U. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Zatem wszelkie dochody podatnika nie wymienione enumeratywnie w katalogu zwolnień przedmiotowych podlegają opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a.

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b.

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c.

prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podstawową formą nabycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości jest zawarcie umowy kupna-sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy, w której dotychczasowy właściciel zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności do nieruchomości na jej nabywcę. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego Wnioskodawczyni przedmiotowy udział w nieruchomości zakupiła od gminy w 2009 r. i w tym samym roku udział ten zbyła.

W opisanej sytuacji nie upłynął pięcioletni okres, określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W świetle powyższego dokonanie odpłatnego zbycia nabytego w 2009 r. udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ten sposób, że zgodnie z art. 8 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r. Natomiast do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009 r. zastosowanie mają przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. W myśl art. 30e ust. 4 pkt 2 po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać dochody o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy za wydatki na cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na:

a.

nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b.

nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c.

nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d.

budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e.

rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Z powołanego przepisu wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Jednakże podkreślić należy, że w myśl art. 21 ust. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.

nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2.

budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że dochód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego od gminy w 2009 r. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jednakże dochód z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu w przychodzie z ich odpłatnego zbycia, może korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych, pod warunkiem że przychód uzyskany ze zbycia przedmiotowych nieruchomości zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Ponadto, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 2009 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Jednak Wnioskodawczyni w uzupełnieniu przedstawionego stanu faktycznego wyjaśniła, iż przedmiotowa nieruchomość nie mogła zostać uznana za gospodarstwo rolne, w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Wobec powyższego przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości nie korzysta z ww. zwolnienia przedmiotowego, gdyż tylko w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek zawartych w tym przepisie, przychód uzyskany ze sprzedaży takiego gruntu jest zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym w wysokości 19 % podstawy obliczenia podatku.

Ponadto należy stwierdzić, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia opodatkowania dochodu (przychodu) od okoliczności i przesłanek związanych z nabyciem nieruchomości. Dla celów opodatkowania ważna jest data nabycia zbywanej nieruchomości. Wobec powyższego, starania Wnioskodawczyni o przyznanie nieruchomości w drodze spadku po rodzicu, pozostają bez wpływu na sposób opodatkowania uzyskanego dochodu z odpłatnego jej zbycia.

Reasumując: Dochód uzyskany ze sprzedaży w 2009 r. udziału w nieruchomości nabytego od gminy 2009 r. stanowi przychód i podlega opodatkowaniu w wysokości 19 % podstawy obliczenia podatku na podstawie art. 30e ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dochód ten Wnioskodawczyni winna wykazać w odrębnym zeznaniu podatkowym składanym do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym i w tym samym terminie uiścić należny podatek.

Do wniosku Wnioskodawczyni dołączyła kopie dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem. Dlatego dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja Nr 10, 09-402 Płock.

Opublikowano: http://sip.mf.gov.pl