IPPB2/415-401/08-4/AK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 26 lutego 2008 r. (data wpływu 3 marca 2008 r.) oraz piśmie z dnia 2 czerwca 2008 r. (data nadania 4 czerwca 2008 r. data wpływu 5 czerwca 2008 r.) uzupełniającym własne stanowisko na wezwanie Nr IPPB2/415-401/08-2/AK z dnia 19 maja 2008 r. (data nadania 20 maja 2008 r., data doręczenia 29 maja 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze zbycia udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu - jest prawidłowe.

W dniu 3 marca 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze zbycia udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 19 listopada 2007 r. Wnioskodawcy została zwrócona nieruchomość (grunt niezabudowany), własność przejęta uprzednia przez Skarb Państwa, dekretem z 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na terenie M. W... (Dz. U. Nr 50, poz. 279). Zwrot nastąpił w drodze umowy notarialnej w formie prawa do użytkowania wieczystego na podstawie decyzji prezydenta M. W... z dnia 21 marca 2006 r. na rzecz 26 udziałowców. Wobec tak dużej liczby udziałowców podjęto zamiar sprzedaży prawa do użytkowania wieczystego.

Uzyskane przez Wnioskodawcę informacje odnośnie obowiązku podatkowego od sprzedaży odzyskanego gruntu "dekretowego" pozyskiwane z różnych źródeł są niezgodne. W związku z powyższym Wnioskodawca prosi o wyczerpujące informacje w tej sprawie.

Pismem z dnia 19 maja 2008 r. nr IPPB2/415-408/08-2/AK wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w związku z zadanymi pytaniami. Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie (data wpływu uzupełnienia 5 czerwca 2008 r.).

Wnioskodawca uważa, iż w opisanym przez niego przypadku powinien zostać zwolniony z obowiązku podatkowego zarówno fakt odzyskania nieruchomości, jak i jej sprzedaży, ze względu na straty jakie poniósł właściciel na skutek nacjonalizacji nieruchomości dekretem z 1945 r.

* właściciel gruntu przez ponad 60 lat był pozbawiony możliwości władania tą nieruchomością, a zwłaszcza w okresie 12 letnich starań o odzyskanie własności w warunkach wolnej Polski. Przewlekłe postępowanie administracyjne spowodowało nie tylko koszty (opłaty skarbowe, postępowania sądowe, porady prawne, koszty notarialne i inne), ale również naraziło Wnioskodawcę na straty w postaci utraty dochodów z ewentualnej dzierżawy działki.

* przed przejęciem nieruchomości przez Państwo, nieruchomość była własnością hipoteczną, a po odzyskaniu Wnioskodawca posiada tytuł użytkowania wieczystego, co m.in. powoduje konieczność uiszczania rocznego czynszu dzierżawnego i de facto obniża wartość działki,

* nieruchomość w momencie przejęcia przez Państwo miała powierzchnię 787m2, a odzyskany grunt tylko 256m2. Pozostałą większą część gruntu przejęto na cele publiczne bez odszkodowania,

* nieruchomość przed przejęciem była działką budowlaną (na działce znajdował się budynek mieszkalny spalony podczas Powstania Warszawskiego). Obecnie w myśl miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2002 r. działka została przekształcona na grunt pod usługi komunikacyjne, bez prawa zabudowy (w praktyce grunt może zostać przeznaczony tyko na parking). Obniża to zasadniczo wartość nieruchomości,

* Wnioskodawca uważa, że wymieniony katalog strat w pełni uzasadnia wniosek o odstąpienie od wymierzenia podatku od nabycia i zbycia nieruchomości.

W przypadku, gdy przychód ze sprzedaży jest niższy od wartości gruntu wycenionego przez miasto, Wnioskodawca uważa, że podatek jest nienależny (a zaistniała sytuacja powinna być potraktowana jako strata).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania Nr 1, 2, 3 zawarte w złożonym wniosku.

Pytania Nr 4, 5, 6 zostaną rozpatrzone w odrębnym postanowieniu.

Zdaniem wnioskodawcy:

Wnioskodawca uważa, iż wprowadzone ostatnio przepisy mają na celu utrudnienie w spekulacyjnym obrocie nieruchomościami. Z tego powodu znalazł się zapis o pięcioletnim okresie, przed upływem którego sprzedaż jest obciążona wysokim podatkiem, w tym przypadku o zjawisku spekulacyjnym nie może być mowy. Świadczy o tym tryb uzyskania nieruchomości oraz powód sprzedaży, ponieważ występują ogromne trudności w zarządzaniu nieruchomością przy dużej liczbie udziałowców.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest między innymi odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W opisanym stanie faktycznym, należy mieć na uwadze nie tylko przepisy podatkowe, ale przede wszystkim Kodeksu cywilnego, na podstawie których określane są czynności cywilnoprawne czy też kształtowane prawa, które rodzą obowiązki podatkowe.

Nabycie i utrata własności (własności nieruchomości) jest opisana w art. 155-231 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). U podstaw nabycia i zbycia rzeczy oraz nieruchomości, w rozumieniu kodeksowym, leży wola nabywcy. Swoboda zawierania umów jest naczelną zasadą Kodeksu cywilnego. U podstaw zwrotu wywłaszczonej nieruchomości leży wola poprzedniego właściciela.

Żeby jednak mogło dojść do zwrotu takiej nieruchomości, musiało poprzedzać je wywłaszczenie nieruchomości.

Zgodnie z art. 112-126 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.) wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego do nieruchomości.

W praktyce wywłaszczenie nieruchomości sprowadza się najczęściej do odjęcia prawa własności nieruchomości w tym zwłaszcza nieruchomości gruntowej.

Ustawodawca regulując instytucję wywłaszczenia nieruchomości ustanowił równocześnie gwarancję, że wywłaszczona nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie zgodnie z celem, na który dokonano wywłaszczenia. Gwarancją tą jest instytucja zwrotu nieruchomości, jeżeli nieruchomość będzie zbędna z punktu widzenia celu, na który dokonano wywłaszczenia. Celem gwarancji jest więc przywrócenie stanu stosunków własnościowych panujących przed wydaniem decyzji o wywłaszczeniu, przez zniesienie skutków, jakie ta decyzja wywołała, a zatem zwrot nieruchomości będzie restytucją, czyli przywróceniem stosunków prawnych sprzed wywłaszczenia.

W rozpatrywanej sprawie z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca, nabył udział w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości aktem notarialnym. Ustanowienie udziału nastąpiło w wyniku decyzji wydanej przez Prezydenta Miasta X z dnia 21 lutego 2006 r.

Oddanie w użytkowanie wieczyste"gruntu X" skomunalizowanego dekretem z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. X, w wypadku spełnienia przesłanek przewidzianych w tym akcie prawnym przez ubiegającego się o to dotychczasowego właściciela tego gruntu lub jego następców prawnych, miało niewątpliwie charakter rekompensacyjny. Przepis art. 7 ust. 1 dekretu przewidywał, że:

* dotychczasowy właściciel gruntu, prawni następcy właściciela, będący w posiadaniu gruntu, lub osoby prawa jego reprezentujące, mogą w ciągu 6 miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez gminę zgłosić wniosek o przyznanie na tym gruncie jego dotychczasowemu właścicielowi prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną; - gmina uwzględni wniosek, jeżeli korzystanie z gruntu przez dotychczasowego właściciela da się pogodzić z przeznaczeniem gruntu według planu zabudowania;

* w razie uwzględnienia wniosku gmina ustali, czy przekazanie gruntu nastąpi tytułem wieczystej dzierżawy, czy na prawie zabudowy, oraz określi warunki, pod którymi umowa może być zawarta;

* w przypadku nieuwzględnienia wniosku, gmina zaofiaruje uprawnionemu, w miarę posiadania zapasu gruntów - na tych samych warunkach dzierżawę wieczystą gruntu równej wartości użytkowej, bądź prawo zabudowy na takim gruncie;

* w razie niezgłoszenia wniosku, przewidzianego w ust. 1, lub nieprzyznania z jakichkolwiek innych przyczyn dotychczasowemu właścicielowi wieczystej dzierżawy albo prawa zabudowy, gmina obowiązana jest uiścić odszkodowanie w myśl art. 9. Zgodnie z art. 9 dekretu, odszkodowanie miało być wypłacone w"miejskich papierach wartościowych", które jednak nigdy nie zostały wyemitowane.

Jak wynika z przytoczonej regulacji, prawodawcy niewątpliwie chodziło o zrekompensowanie dotychczasowym właścicielom przejścia na własność gminy m.X gruntów stanowiących dotąd ich własność. W dekrecie od razu uregulowano kwestię stosownych rekompensat. Odzyskanie prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną (art. 7 ust. 1 dekretu, obecnie prawa wieczystego użytkowania) było ustawowo zagwarantowaną formą rekompensaty.

Z odniesienia powyższych przepisów do przedstawionego stanu faktycznego wynika, że nie powinno się oceniać ustanowienia na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego w kategoriach nabycia, o jakich stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie może być utożsamione ze zwrotem własności, jednakże stanowi swoisty substytut zwrotu własności, w sytuacji, w której ubieganie się o zwrot własności jest niemożliwe ze względu na brak do tego podstaw prawnych w dekrecie komunalizacyjnym. Ustanowienie w tej sytuacji użytkowania wieczystego, należy traktować, jako swoistą restytucję stosunków własnościowych sprzed komunalizacji.

Reasumując, jeśli wywłaszczona nieruchomość została zwrócona na rzecz byłego właściciela, to czynność ta, jest jedynie przywróceniem stanu własności sprzed wywłaszczenia więc nie może być utożsamiana z jakąkolwiek formą nabycia w rozumieniu kodeksu cywilnego. Zwrot nieruchomości nie stanowi więc nabycia nieruchomości, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne do sprawy będącej przedmiotem zapytania stwierdzić należy, że odpłatne zbycie nieruchomości wywłaszczonej a następnie zwróconej poprzedniemu właścicielowi, nie rodzi obowiązku podatkowego.

Wobec tego, jeśli nastąpi sprzedaż udziału w nieruchomości, zwróconej Panu na podstawie decyzji administracyjnej, jako poprzedniemu właścicielowi czynność ta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.