IPPB2/415-240/08-4/AF

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 29 stycznia 2008 r. (data wpływu 6 lutego 2008 r.) uzupełnionego pismem z dnia 14 kwietnia 2008 r. (data wpływu 17 kwietnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania niezabudowanej nieruchomości nabytej w 2004 r. oraz opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nabytej po 1 stycznia 2007 r. - jest prawidłowe.

W dniu 6 lutego 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania niezabudowanej nieruchomości nabytej w 2004 r. oraz opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nabytej po 1 stycznia 2007 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W 2004 r. Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości. W umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste wysokość pierwszej raty za użytkowanie wieczyste nieruchomości została ustalona na kwotę 200.000 zł. Wysokość opłaty rocznej została natomiast ustalona na kwotę 8.000 zł. Wnioskodawca wpłacił kwotę 200.000 zł oraz uiszcza roczne opłaty w wysokości 8.000 zł poczynając od 2005 r.

W chwili obecnej Wnioskodawca zamierza sprzedać prawo wieczystego użytkowania nieruchomości za kwotę 1.500.000 zł oraz zobowiązał się, w terminie 14 dni od dnia sprzedaży nieruchomości, do przeznaczenia całej kwoty na zakup innej nieruchomości, której nabycie zwolni Wnioskodawcę od zapłaty 10% podatku od kwoty 1.500.000 zł.

Po zakupie nieruchomości w celu wypełnienia zobowiązania, o którym mowa powyżej Wnioskodawca zamierza ją sprzedać. Cena sprzedaży będzie zapewne zbliżona do ceny, za którą Wnioskodawca zakupi nieruchomość.

Pismem z dnia 4 kwietnia 2008 r. Nr IPPB2/415-240/08-2/AF wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku odnośnie dokonania dodatkowej opłaty, sprecyzowania jakich innych podatków dotyczy zadanie pytanie 3 oraz przedstawienia własnego stanowiska w związku z tym. Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wniósł o wykreślenie pytania nr 3 dotyczącego kwestii związanych z obowiązkiem zapłaty innych podatków od wskazanych transakcji we wniosku wydanie interpretacji indywidualnej z dnia 29 stycznia 2008 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Zdaniem Wnioskodawcy nie będzie on zobowiązany do zapłaty podatku 10% od przychodu jaki uzyska ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jeżeli zobowiąże się w terminie 14 dni od dnia sprzedaży do przeznaczenia całości ceny sprzedaży w ciągu dwóch lat na inne cele mieszkaniowe.

Jeżeli Wnioskodawca nabędzie nieruchomość w celu wykonania zobowiązania w terminie dwóch lat, a następnie sprzeda tę nieruchomość za cenę przewyższającą cenę nabycia to będzie zobowiązany zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19% od różnicy pomiędzy ceną sprzedaży a ceną nabycia nieruchomości. Jeżeli Wnioskodawca sprzeda nieruchomość za cenę niższą niż cena nabycia lub taką samą cenę za jaką nieruchomość nabył, to będzie zwolniony z zapłaty podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8, ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) do źródeł przychodów zalicza się m.in. odpłatne zbycie:

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych przed 1 stycznia 2007 r.

W niniejszej sprawie Wnioskodawca w 2004 r. nabył prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości, które zamierza zbyć.

W myśl art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Jeżeli odpłatne zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to stosownie do art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. podatek z odpłatnego zbycia ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny w terminie 14 dni od daty sprzedaży, za wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

W myśl art. 2 przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

Zgodnie z ust. 2a przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca nabył w 2004 r. prawo wieczystego użytkowania gruntu, które zamierza zbyć. Przychód uzyskany ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu zamierza przeznaczyć na zakup innej nieruchomości, którą zamierza w krótkim czasie zbyć.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, pod warunkiem wydatkowania ww. przychodu na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

W przypadku gdy Wnioskodawca nie wydatkuje środków na powyżej wymienione cele, wówczas uzyskany przychód ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej będzie podlegał opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza wydatkować uzyskany przychód ze sprzedaży wieczystego użytkowania nieruchomości niezabudowanej na nabycie innej nieruchomości, którą zamierza sprzedać.

W myśl ww. ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw do nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 r. mają zastosowanie zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Jak wynika z art. 30e ww. ustawy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości i praw. Powiększenie to może dotyczyć nieruchomości wynajmowanych i amortyzowanych poza działalnością gospodarczą.

W rozpatrywanym przypadku ustalenia kosztów uzyskania przychodu należy dokonać na podstawie art. 22 ust. 6c, w myśl którego koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W art. 22 ust. 6e ustawodawca precyzyjnie wskazał na podstawie jakich dokumentów określa się wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, tj. na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o VAT oraz innych dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Podatek płatny jest w terminie złożenia zeznania rocznego, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Ww. dochodu nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Stosownie do ust. 6. ww. przepisy nie mają zastosowania, jeżeli:

Natomiast z art. 21 ust. 1 pkt 126 wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

Zwolnienie o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Powyższe zwolnienie ma zastosowanie do obojga małżonków.

Przychód ze sprzedaży gruntu lub udziału w gruncie związanego z danym lokalem lub budynkiem wymienionym w art. 21 ust. 1 pkt 126 podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej po 1 stycznia 2007 r. podstawę obliczenia 19% podatku stanowić będzie różnica pomiędzy przychodem uzyskanym z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku sprzedaży nieruchomości za cenę niższą niż cena nabycia nieruchomości lub za taką samą cenę za jaką nieruchomość zostanie nabyta nie powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Osiągnięty przychód i poniesione koszty uzyskania przychodu należy wykazać w zeznaniu podatkowym składanym za rok podatkowy, w którym nastąpi odpłatne zbycie nieruchomości.

Reasumując:

* w przypadku pierwszej transakcji - sprzedaży przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa wieczystego użytkowania nieruchomości niezabudowanej - przychód uzyskany z tego tytułu podlega opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym, jeśli nie zostanie wydatkowany na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

* w przypadku drugiej transakcji - nabycia nieruchomości po 1 stycznia 2007 r., a następnie jej sprzedaży - dochód uzyskany z tego tytułu przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.