IPPB2/415-177/11-2/AS - Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 10 lutego 2011 r. (data wpływu 15 lutego 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

W dniu 15 lutego 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni, na mocy ugody zawartej przed Sądem Rejonowym dnia 18 czerwca 2009 r. w sprawie o podział majątku wspólnego nabyła prawo do wkładu mieszkaniowego związanego z lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego. Jednocześnie zobowiązała się spłacić byłego męża kwotą 100.000,00 złotych. W dniu 26 listopada 2009 r. Wnioskodawczyni zawarła ze spółdzielnią umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego przeniesienia, mocą której nabyła lokal stanowiący odrębną nieruchomość wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w związku z tym iż przysługiwało jej lokatorskie prawo do opisanego lokalu mieszkalnego. W dniu 28 stycznia 2011 r. (czyli przed upływem 5 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie) Wnioskodawczyni sprzedała opisany lokal mieszkalny za 300.000,00 złotych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy kwotę zapłaconą mężowi tytułem spłaty można potraktować jako koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów).

Zdaniem Wnioskodawcy:

Obowiązek spłaty byłego męża można wliczyć w koszt uzyskania przychodu, jako że gdyby małżonkowie nie dokonali podziału w zakresie wkładu mieszkaniowego, Wnioskodawczyni nie byłaby w stanie zawrzeć ze spółdzielnią umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności (z uwagi na wymóg, iż prawo do takiego lokalu może przysługiwać tylko jednej osobie). A z kolei Sąd nie podzieliłby małżonków wkładem mieszkaniowym bez zabezpieczenia interesów byłego męża poprzez przyznanie spłaty na jego rzecz w wysokości połowy wartości rynkowej tego wkładu, jako że lokatorskie prawo do opisanego lokalu stanowiło majątek wspólny małżonków i wycenione zostało na 200.000,00 złotych. Można więc przyjąć, iż kwota 100.000,00 złotych tytułem spłaty stanowiła koszt nabycia przez Wnioskodawczynię opisanego lokalu, tak więc dochód podlegający opodatkowaniu wynosi 200.000,00 złotych.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zatem wszelkie dochody podatnika nie wymienione enumeratywnie w katalogu zwolnień przedmiotowych podlegają opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Podstawową formą nabycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości jest zawarcie umowy kupna-sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy, w której dotychczasowy właściciel zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności do nieruchomości na jej nabywcę. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni dniu 26 listopada 2009 r. zawarła ze spółdzielnią umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego przeniesienia, mocą której nabyła lokal stanowiący odrębną nieruchomość wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w związku z tym iż przysługiwało jej lokatorskie prawo do opisanego lokalu mieszkalnego. W dniu 28 stycznia 2011 r. Wnioskodawczyni sprzedała opisany lokal mieszkalny.

W opisanej sytuacji nie upłynął pięcioletni okres, określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W świetle powyższego dokonanie odpłatnego zbycia nabytego w 2009 r. lokalu mieszkalnego stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ten sposób, że zgodnie z art. 8 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r. Natomiast do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009 r. zastosowanie mają przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009 r.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można np. opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomości, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawczyni może uznać jako koszt odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wydatki poniesione z tytułu opłat notarialnych, tj. koszty notarialne i wynagrodzenie notariusza oraz prowizję pośrednika przy sprzedaży lokalu, o ile takie wydatki poniosła.

Należy wyjaśnić, iż kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania zostały uregulowane w art. 22 ust. 6c i 6d.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5).

Jak stanowi art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości.

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Z treści wniosku wynika, iż w związku z podziałem majątku dorobkowego małżonków, Wnioskodawczyni dokonała spłaty na rzecz byłego męża kwoty stanowiącej połowę wkładu mieszkaniowego związanego z lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego, które przysługiwało małżonkom.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że dokonana spłata na rzecz byłego męża nie stanowi dla Wnioskodawczyni przychodu ani kosztu jego uzyskania. Wnioskodawczyni nie ma możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wydatków związanych ze spłatą na rzecz byłego męża wkładu mieszkaniowego.

Nabycie własności lokalu mieszkalnego nastąpiło w drodze przeniesienia własności na rzecz osoby, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. W takiej sytuacji za koszty nabycia lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy uznać nie tylko koszty poniesione w związku z przeniesieniem własności lokalu mieszkalnego, ale również wkład mieszkaniowy wniesiony w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym stanie faktycznym spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wraz z wkładem mieszkaniowym należały do majątku wspólnego małżonków. W związku z podziałem majątku prawo to wraz z wkładem mieszkaniowym uzyskała Wnioskodawczyni z obowiązkiem spłaty na rzecz byłego męża.

Uwzględniając powyższe do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zaliczyć należy wkład mieszkaniowy wniesiony w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, który po podziale majątku wspólnego małżonków przypadł w całości Wnioskodawczyni.

Natomiast spłata dokonana przez Wnioskodawczynię na rzecz byłego męża jest wydatkiem Wnioskodawczyni dokonanym z tytułu podziału majątku wspólnego małżonków w wyniku ustania małżeńskiej wspólnoty majątkowej. Nie stanowi natomiast wydatku na nabycie przedmiotowego lokalu.

Jak wynika z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania. W związku z powyższym tylko te wydatki, które miały wpływ na powiększenie wartości w okresie posiadania nieruchomości, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia.

Spłata dokonana przez Wnioskodawczynię na rzecz byłego męża z tytułu podziału majątku wspólnego małżonków nie ma nic wspólnego z ceną nabycia lokalu mieszkalnego ani tym bardziej nie są nakładem na nieruchomość dokumentowanym fakturą VAT i zwiększającym wartość tej nieruchomości.

Reasumując, należy stwierdzić, że:

Kwotę zapłaconą byłemu mężowi tytułem spłaty w związku z podziałem majątku wspólnego nie można potraktować jako koszt uzyskania przychodu dla ustalenia podstawy opodatkowania od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z przepisem art. 14f § 1 i § 2 Ordynacji podatkowej wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40,00 zł, którą należy wpłacić w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku. W przypadku wystąpienia w jednym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej odrębnych stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych pobiera się opłatę od każdego przedstawionego we wniosku odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Oznacza to, że wszystkie wnioski, które wpływają do organów podlegają opłacie w wysokości 40 zł Z uwagi na fakt, iż Strona opłaciła wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w kwocie 70 zł w dniu 9 lutego 2011 r. różnica w kwocie 30 zł, zgodnie z art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej, zostanie zwrócona na rachunek Wnioskodawcy.

Ponadto informuje się, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny załączonych do wniosku dokumentów; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem. Dlatego dokumenty dołączone przez Panią do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja Nr 10, 09-402 Płock.