IPPB2/415-140/09-4/JB

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 19 lutego 2009 r. (data wpływu 27 lutego 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości przeznaczonego na nabycie budynku mieszkalnego wchodzącego w skład gospodarstwa rolnego oraz remont tego budynku - jest prawidłowe.

W dniu 27 lutego 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości przeznaczonego na nabycie budynku mieszkalnego wchodzącego w skład gospodarstwa rolnego oraz remont tego budynku.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 31 stycznia 2007 r. aktem notarialnym Rep. A nr..... Wnioskodawca dokonał sprzedaży udziału w wys. 1/3 we własności nieruchomości lokalowej - mieszkania położonego w W. Określona w umowie i zapłacona przez kupującego pełna cena sprzedaży nieruchomości wynosiła 750.000 złotych. Przychód Wnioskodawcy wyniósł więc 249.750 złotych. Ponieważ ww. nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę 7 stycznia 2003 r. od przychodu uzyskanego z jej sprzedaży należało zapłacić podatek.

W dniu 14 lutego 2007 r. Wnioskodawca złożył we właściwym Urzędzie Skarbowym oświadczenie o zamiarze przeznaczenia uzyskanego ze sprzedaży przychodu na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dnia 28 sierpnia 2007 r. Wnioskodawca zawarł warunkową umowę sprzedaży nieruchomości aktem notarialnym Rep. A....., mocą której, tu cyt.:"Stanisław K. sprzedał Rafałowi D. zabudowana nieruchomość położoną w Z., gmina W., o obszarze 3ha 6900 m² oznaczoną numerami 48/2, 48/3 i 539, za cenę 340.000 złotych - pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych działająca na rzecz Skarbu Państwa nie dokona prawa pierwokupu".

Wobec nieskorzystania przez Agencję Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w L. z prawa pierwokupu dnia 19 września 2007 r. Wnioskodawca aktem notarialnym Rep.A 3..... - umowa przeniesienia własności nieruchomości nabył własność ww. nieruchomości.

Zgodnie z treścią umowy przenoszącej własność nieruchomości tu cyt.: "działka nr 48/2 zabudowana jest dwukondygnacyjnym domem mieszkalnym, murowanym, krytym eternitem, w stanie surowym, zaś działka nr 48/3 zabudowana jest stodołą drewnianą, kryta eternitem, oborą murowaną i domem mieszkalnym parterowym, murowanym, 3 izbowym, krytym blachą, przeznaczonymi do remontu".

Po nabyciu nieruchomości Wnioskodawca przeprowadził remont domu mieszkalnego usytuowanego na działce ozn. nr 48/3 i mieszka w nim, co potwierdza czasowy meldunek w ww. budynku, a na gruntach wchodzących w skład nieruchomości, zgodnie z ich przeznaczeniem i oświadczeniem złożonym w akcie notarialnym, prowadzi gospodarstwo rolne.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Wnioskodawca pismem z dnia 27 kwietnia 2009 r. (data wpływu 4 maja 2009 r.) poinformował, iż rezygnuje z pytania oznaczonego we wniosku nr 2.

Zdaniem Wnioskodawcy przepisy ustawy, których dotyczy zapytanie wymieniają jako jeden z przypadków kwalifikujących określone wydatki jako wydatki na cele mieszkaniowe - nabycie budynku mieszkalnego. W żaden sposób przepisy ustawy nie zawierają wyłączenia z tej kategorii budynków mieszkalnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Podstawowy cel tych przepisów to zwolnienie z opodatkowania przychodów pochodzących ze zbycia nieruchomości jeśli przeznaczone one zostaną na cele mieszkaniowe. W opinii strony także w komentarzach do tego przepisu nazewnictwo wskazuje na wydatki mieszkaniowe, na cele mieszkaniowe.

W świetle powyższego Wnioskodawca uważa, że z uwagi na fakt, iż zamieszkuje w nabytym i wyremontowanym budynku, w pełni kwalifikuje się do zastosowania przepisów art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 21 grudnia 2006 r., które znajduje zastosowanie w przedmiotowej sprawie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z brzmieniem art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można np. opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomości.

Stosownie do art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

W przypadku nie wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wówczas, stosownie do treści art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż Wnioskodawca 31 stycznia 2007 r. dokonał sprzedaży udziału w wys. 1/3 we własności nieruchomości lokalowej - mieszkania położonego w W. W związku ze sprzedażą przedmiotowego lokalu 14 lutego 2007 r. (data nabycia 7 stycznia 2003 r.) Wnioskodawca złożył we właściwym Urzędzie Skarbowym oświadczenie o zamiarze przeznaczenia uzyskanego ze sprzedaży przychodu na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Następnie 19 września 2007 r. Wnioskodawca aktem notarialnym nabył na własność zabudowaną nieruchomość położoną w Zawadzie, gmina Wąwolnica, o obszarze 3ha 6900 m² oznaczoną numerami 48/2, 48/3 i 539, za cenę 340.000 złotych. Wnioskodawca przeprowadził remont domu mieszkalnego usytuowanego na działce ozn. nr 48/3 i mieszka w nim, co potwierdza czasowy meldunek w ww. budynku, a na gruntach wchodzących w skład nieruchomości, zgodnie z ich przeznaczeniem i oświadczeniem złożonym w akcie notarialnym, prowadzi gospodarstwo rolne.

Na tle powyższego wskazać należy, iż zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie gospodarstwa rolnego na jej gruncie jest rozumiane zgodnie z definicją zawartą w art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, a ta obejmuje jedynie grunty, bez ich części składowych, co uprawnia do stwierdzenia, że Wnioskodawca zakupił gospodarstwo rolne oraz budynek mieszkalny.

Do podobnych wniosków prowadzi uwzględnienie definicji gospodarstwa rolnego zawartej w art. 553 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Zgodnie z nim za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami i obowiązkami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Budynek mieszkalny jest w nim traktowany jako część składowa gospodarstwa rolnego. Budynek mieszkalny nie traci swojego charakteru z uwagi na to, że położony jest na terenie gospodarstwa rolnego.

Z literalnego brzmienia cyt. wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wyliczenie zawartych w nim tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot uzyskanego przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny), a nie przykładowy.

Dla zastosowania przedmiotowego zwolnienia istotne jest, aby nabyty budynek był budynkiem mieszkalnym. O statusie budynku mieszkalnego decyduje jego przeznaczenie dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wyłącza okoliczności, że budynek mieszkalny może stanowić części gospodarstwa rolnego. Wobec czego nie ma przeszkód do ustalenia ceny nabycia samego budynku mieszkalnego, mimo, że w akcie notarialnym może być podana cena całego gospodarstwa. Ustalona wartość budynku mieszkalnego będzie stanowić podstawę do zwolnienia od zryczałtowanego podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży w 2007 r.

Także przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości lokalowej przeznaczony na remont budynku mieszkalnego, jako wymieniony w art. 21 ust. 1 pkt 23 lit. a) ustawy podatkowej korzysta ze zwolnienia z opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony przez Wnioskodawcę stan faktyczny oraz wskazane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, iż przychód ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym, wydatkowany w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na nabycie budynku mieszkalnego położonego na nieruchomości rolnej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego oraz na remont tego budynku, korzysta ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże podkreślić należy, iż w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.