IPPB2/415-1373/08-2/AS - Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 września 2008 r. (data wpływu 25 września 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe.

W dniu 25 września 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Aktem notarialnym Rep. A Nr (...) z dnia 2 marca 2007 r. nabyła Pani nieruchomość w postaci samodzielnego lokalu użytkowego wraz z udziałem części budynku i innych urządzeń oraz w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu za łączną kwotę 385.300 zł, na którą składały się:

Nabyty lokal zgodnie z aktem notarialnym znajdował się na trzech poziomach: na parterze, w piwnicy oraz na pierwszej kondygnacji nadziemnej i zajmował łącznie 400,48 m² powierzchni. Powierzchnia poszczególnych poziomów przedstawiona została w akcie notarialnym następująco:

Akt notarialny nie zawiera informacji na temat ceny za poszczególne części sprzedanego lokalu, czyli osobno za parter, piwnicę i pierwsze piętro, a jedynie wskazuje na łączną cenę sprzedaży 385.300 zł. Następnie aktem notarialnym Rep. A Nr (...) z dnia 26 czerwca 2008 r. ustanowiła Pani odrębną własność lokalu mieszkalnego i użytkowego oraz dokonała jego podziału na trzy nowe lokale, na co otrzymała Pani zgodę Wspólnoty Mieszkaniowej.

Zgodnie z zapisami aktu notarialnego wydzielono:

Łączna powierzchnia lokalu po podziale pozostała bez zmian i wynosiła 400,48 m². Na podstawie tego samego aktu notarialnego dokonała Pani sprzedaży lokalu mieszkalnego na parterze razem z piwnicą o łącznej powierzchni 142,76 m² za cenę 220.000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

W jaki sposób w przedstawionym stanie faktycznym ustalić koszty uzyskania przychodów związane ze sprzedażą lokalu mieszkalnego...

Zdaniem Wnioskodawcy, zbycie nieruchomości w przestawionym stanie faktycznym powoduje powstanie obowiązku podatkowego z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat. W myśl art. 30e ust. 2 tej ustawy podstawą obliczenia podatku w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi na podstawie art. 22 ust. 6c. Koszty uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowią udokumentowane koszty nabycia. W Pani opinii, w przedstawionym stanie faktycznym, koszty nabycia nieruchomości udokumentowane są aktem notarialnym Rep. A (...). Uważa Pani, iż skoro w akcie wskazana jest jedynie ogólna wartość za jaką nabyła Pani nieruchomość, czyli kwota 385.300 zł, jak również fakt, że w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i użytkowego aktem notarialnym Rep. (...) nie zmieniła się powierzchnia całkowita nieruchomości, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego razem z piwnicą należy ustalić proporcjonalnie do jego powierzchni. Zatem, Pani zdaniem jeżeli lokal mieszkalny zajmuje powierzchnię 142,76 m², a powierzchnia całej nieruchomości wynosi 400,48 m², to koszt uzyskania przychodu z tytułu jego sprzedaży wyniesie 137.348 zł 75 gr (385.300 zł/400,48 m² x 142,76 m²).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Oznacza to zarazem, iż nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych od dnia 1 stycznia 2007 r.

Z analizy wniosku wynika, iż w przedmiotowej sprawie należy odnieść się do przepisów określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Można do takich kosztów zaliczyć m.in.:

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 2 marca 2007 r. nabyła Pani nieruchomość o powierzchni 400,48 m² w postaci samodzielnego lokalu użytkowego wraz z udziałem części budynku i innych urządzeń oraz w prawie użytkowania wieczystego gruntu za łączną kwotę 385.300 zł. Następnie w dniu 26 czerwca 2008 r. ustanowiła Pani odrębną własność lokalu mieszkalnego i użytkowego. Dokonała Pani podziału nieruchomości nabytej w 2007 r. na trzy odrębne lokale, z których jeden lokal mieszkalny wraz z piwnicą o łącznej powierzchni 142,76 m² sprzedała za cenę 220.000 zł.

Uwzględniając stan faktyczny opisany we wniosku i powyższe uregulowania prawne należy stwierdzić, iż odliczeniu od przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego Nr 33 wraz z piwnicą podlegają koszty nabycia ustalone proporcjonalnie, tj. w części jaką stanowi powierzchnia sprzedanego lokalu mieszkalnego i piwnicy do całkowitej powierzchni nieruchomości nabytej przez Panią w 2007 roku.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż zajęte przez Wnioskodawcę stanowisko w kwestii ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia lokalu mieszkalnego wraz z piwnicą jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Na mocy ustawy z dnia 10 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o swobodzie działalności gospodarczej oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 888), która zmieniała treść art. 14f § 1 ustawy - Ordynacja Podatkowa od dnia 20 września 2008 r. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł. Oznacza to, że wszystkie wnioski, które wpływają do organów od wymienionej daty podlegają opłacie w wysokości 40 zł. Z uwagi na fakt, iż Strona opłaciła wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w kwocie 75 zł w dniu 15 września 2008 r. różnica w kwocie 35 zł zostanie zwrócona zgodnie z § 18 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie gospodarki finansowej jednostek budżetowych, zakładów budżetowych i gospodarstw pomocniczych oraz trybu postępowania przy przekształceniu w inną formę organizacyjno - prawną (Dz. U. Nr 116, poz. 783), na wskazany przez Stronę Nr rachunku bankowego: XXX

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.