IPPB2/415-1258/08-2/AK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 25 sierpnia 2008 r. (data wpływu 29 sierpnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 29 sierpnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 1995 r. Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży własność nieruchomości gruntowej (dwie ewidencyjne działki gruntu objęte jedną księgą wieczysta) o łącznej powierzchni 3.092 m#178;, z zamiarem wykorzystania jej na własne potrzeby mieszkaniowe. Nieruchomość ta została zabudowana w 2004 r. budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.

Z uwagi na zamiar zamieszkania wspólnie z teściami i bratem żony, Wnioskodawca postanowił wybudować bliźniak na swojej działce. W związku z tym wystąpił w dniu 23 maja 2007 r. o odpowiednie pozwolenie na budowę dwóch budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na przedmiotowej nieruchomości, które otrzymał w maju 2007 r..

Przedmiotową budowę prowadził systemem gospodarczym (nie prowadzi działalności gospodarczej w tym zakresie). Po wybudowaniu tych budynków i ich częściowym wykończeniu okazało się, że z przyczyn osobistych Wnioskodawca będzie jednak zmuszony do sprzedaży części tej nieruchomości.

W związku z powyższym wystąpił do gminy o podział nieruchomości gruntowej, tak by wydzielić części działek zajęte pod poszczególne budynki. Gmina wyraziła zgodę na taki podział działek podział ten jest już prawomocny.

W 2008 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępne umowy sprzedaży działek jakie powstaną w skutek podziału dotychczasowej nieruchomości (wraz z wybudowanymi na nich budynkami mieszkalnymi stanowiącymi części składowe tych działek). Umowy sprzedaży powinny zostać zawarte do końca 2008 r..

Ponieważ wybudowane przez Wnioskodawcę budynki mieszkalne są bardzo mocno zaawansowane w budowie, Wnioskodawca przypuszcza, że w chwili zawierania umów sprzedaży, budynki te zostaną już przez niego zgłoszone do użytkowania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w świetle art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do sprzedaży w 2008 r. działek zabudowanych domami jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej, jakie zostały wydzielone z działek nabytych przez Wnioskodawcę w 1995 r., będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., nawet jeśli budynki te zostaną zgłoszone do użytkowania w 2008 r., a zatem czy sprzedaż tych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu z uwagi na upływ 5 lat od końca roku kalendarzowego w którym zostały nabyte.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Do sprzedaży w 2008 r. działek zabudowanych domami jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej, jakie zostały wydzielone z działek nabytych przez Wnioskodawcę w 1995 r., będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., nawet jeśli budynki te zostaną zgłoszone do użytkowania w 2008 r. W rezultacie sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu z uwagi na upływ 5 lat od końca roku kalendarzowego w którym działki te zostały nabyte.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie wymienione w art. 1, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Do nieruchomości gruntowych ma zastosowanie ta część przepisu, która mówi o nieruchomościach "nabytych" nie zaś ta, która dotyczy nieruchomości "wybudowanych (oddanych do użytkowania)".

Przy nieruchomościach gruntowych przedmiotem sprzedaży jest działka - część powierzchni ziemskiej, nie zaś budynek, gdyż budynek stanowi odrębny przedmiot własności tylko wtedy, gdy przepisy szczególne tak stanowią (co dotyczy np: budynku wybudowanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste). Przy nieruchomości gruntowej, zgodnie z art. 48 k.c., budynki stanowią część składową gruntu i dzielą los gruntu (nie są odrębnym przedmiotem obrotu).

W związku z tym, przy sprzedaży zabudowanej działki gruntu mamy do czynienia jedynie ze sprzedażą nieruchomości gruntowej (bo budynek jako część składowa gruntu dzieli jego los). W rezultacie, przy ocenie skutków podatkowych związanych ze zbyciem nieruchomości gruntowej możemy odnosić się jedynie do "nabycia" takiej nieruchomości, gdyż nieruchomości gruntowej nie można "wybudować".

Ponadto, NSA w Warszawie w wyroku z dnia 17 lipca 1998 r. (sygn. III SA 5099/98, ONSA 1999/2/63) stwierdził, że bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Z 1993 r. Nr 90, poz. 416 z późn. zm.), nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

* nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

* spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

* prawa wieczystego użytkowania gruntów,

* innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W świetle przytoczonego stanu prawnego, rozstrzygającym faktem odnośnie ewentualnego opodatkowania odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości wraz z budynkiem mieszkalnym będzie miał moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, odnieść się zatem należy do przepisów prawa kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości (art. 47 k.c.), bowiem własność nieruchomości gruntowej rozciąga się co do zasady na budynki.

Z powyższego zapisu wynika zatem, iż budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. Oznacza to, iż sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

W świetle powyższego należy zauważyć, że w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości.

Przepis ten nie rozdziela więc sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym. Nie można więc traktować, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również Kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku.

Należy zatem stwierdzić, że bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Przyjąć trzeba, że bieg tego terminu liczony jest od daty nabycia własności gruntu, a data wybudowania budynku nie ma znaczenia.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy należy podkreślić, iż jest Pan właścicielem przedmiotowej nieruchomości od 1995 r. zatem pięcioletni termin, określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2000 r.

Reasumując, przychód ze sprzedaży w 2008 r. nieruchomości nabytej w 1995 r. wraz z wybudowanymi na niej budynkami jednorodzinnym nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie skutkuje obowiązkiem uiszczenia 10% zryczałtowanego podatku dochodowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.