IPPB2/415-1122/08-4/JK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 25 lipca 2008 r. (data wpływu 28 lipca 2008 r.) oraz w piśmie z dnia 3 listopada 2008 r. (data nadania 3 listopada 2008 r., data wpływu 5 listopada 2008 r.) uzupełniające wezwanie z dnia 16 października 2008 r. (data nadania 16 października 2008 r., data otrzymania 29 października 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 28 lipca 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 20 października 1992 r. aktem notarialnym, żona Wnioskodawcy U nabyła za kwotę 145 000 000 starych złotych spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego w segmencie o powierzchni użytkowej 33,97 m². Jednocześnie w Sądzie Rejonowym w C Wydział Ksiąg Wieczystych dokonano wpisu o treści następującej "spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego przysługuje U".

W dniu 17 października 2003 r. został sporządzony akt notarialny na podstawie którego przedstawiciele spółdzielni mieszkaniowej przenieśli nieodpłatnie na rzecz Wnioskodawcy i jego żony prawo wieczystego użytkowania gruntu. Dokonano tego w oparciu o sporządzone dokumenty w postaci mapy geodezyjnej z opisem zmian gruntowych sporządzonej przez geodetę uprawnionego z dnia 24 października 2000 r. z klauzulą zatwierdzającą podział nieruchomości przez Prezydenta Miasta z dnia 26 lutego 2002 r. Nr.... i wykaz zmian gruntowych wydanych przez starostę ciechanowskiego z dnia 20 marca 2002 r.

W dniu 3 września 2004 r. - w drodze aktu notarialnego małżonkowie nabyli za kwotę 1.734,94 zł plus VAT - 381,69 zł, na własność grunt o powierzchni 0,0081 ha przekształcając dotychczasowe prawo wieczystego użytkowania na prawo własności. Nastąpiło to w oparciu o uchwałę Nr.... Rady Miejskiej w C z dnia 28 maja 1997 r. w sprawie sprzedaży na własność działek komunalnych będących w użytkowaniu wieczystym.

W dniu 18 października 2007 r. małżonkowie zmuszeni byli sprzedać opisaną powyżej nieruchomość za kwotę 120.000 zł. Zostali oni poinformowani w urzędzie skarbowym, że sprzedaż przed upływem pięciu lat licząc od końca roku w którym nastąpiło nabycie podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Ustawodawca stworzył jednak możliwość zwolnienia od opodatkowania, jeżeli sprzedający przeznaczy kwotę uzyskaną ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. W terminie dwóch dni zażądano od Wnioskodawcy zapłacenia podatku lub złożenia oświadczenia o przeznaczeniu połowy kwoty uzyskanej ze sprzedaży w ciągu dwóch lat na cele mieszkaniowe. Pod presją czasu Wnioskodawca oświadczenie takie złożył, wypełniając przy pomocy urzędników przygotowany do tego druk. Wątpliwości jednak pozostały.

Pismem z dnia 16 października 2008 r. tut. Organ wezwał Wnioskodawcę o uzupełnienie tego wniosku poprzez:

Pismem z dnia 3 listopada 2008 r. (data wpływu 5 listopada 2008 r.) Wnioskodawca uzupełnił przedmiotowy wniosek, informując:

Ad. 1 Żona Wnioskodawcy U nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z własnego odrębnego majątku akt notarialny z 20 października 1992 r. § 2. Akt ten wyraźnie interpretuje - "że przedmiot umowy kupuje oraz że nabycia dokonuje za fundusze osobiste, co mąż jej A potwierdza".

Ad. 2 Między małżonkami istnieje wspólność majątkowa. Żadna rozdzielność (intercyza) majątkowa nie była zawarta.

Ad. 3 Lokal kupiony w dniu 20 października 1992 r. jako własność spółdzielcza przysługuje tylko członkom spółdzielni. Członkiem spółdzielni była tylko żona Wnioskodawcy i tylko ona posiadała tam wkład budowlany i spółdzielcze prawo do lokalu. Tylko ona mogła zakupić ten lokal. Jest to mały lokal o powierzchni 33,97 m² - parterowy, w którym była prowadzona działalność gospodarcza. Podatki wobec Urzędu Skarbowego zawsze były płacone regularnie bez żadnych zaległości. Pawilon usługowy stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności żony Wnioskodawcy. Na grunt sporządzony był oddzielny akt notarialny 17 października 2003 r. którego właścicielami są małżonkowie.

Ad. 4 Pod pojęciem spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego Wnioskodawca rozumie, iż nie jest to lokal mieszkalny i może być przeznaczony na działalność gospodarczą. Ponadto może być sprzedany bez zgody spółdzielni.

Prezydent miasta C sprzedał grunt małżonkom aktem notarialnym 3 września 2004 r. Wnioskodawca jest współwłaścicielem gruntu. Lokal był własnością żony Wnioskodawcy.

Ponadto Wnioskodawca poinformował, iż jest już emerytem w wieku 70 lat schorowanym z niewielką emeryturą, niejednokrotnie brakuje mu pieniędzy na lekarstwa i pewne przepisy prawne nie są mu znane.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy i w jakiej wysokości Wnioskodawca powinien zapłacić 10 % zryczałtowany podatek od sprzedaży nieruchomości.

Artykuł 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych nakłada obowiązek zapłacenia podatku z tytułu przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku w którym nastąpiło nabycie. Prawa do lokalu Wnioskodawca nie nabył, wspólnie z żoną Wnioskodawca nabył zaś grunt, który sprzedał przed upływem okresu wynikającego z przytoczonego przepisu prawa.

Zdaniem Wnioskodawcy, opodatkowaniu podlegać powinna #189; wartości działki o ile kwoty uzyskanej ze sprzedaży Wnioskodawca nie przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca uważa, że nie powinien płacić podatku od sprzedaży budynku z dwóch powodów. Po pierwsze nie był własnością Wnioskodawcy tylko jego żony. Po drugie od jego zakupu w dniu 20 października 1992 r. do sprzedaży w dniu 18 października 2007 r. minęło nie jedno pięć lat. Natomiast grunt w dniu 3 września 2004 r. małżonkowie kupili wspólnie, w związku z tym do dnia sprzedaży, tj. 18 października 2007 r. nie upłynęło pięć lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 31 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 1994 r. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.) z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy ustawy powstaje wspólność majątkowa, obejmująca ich dorobek (wspólność ustawowa) i ma ona charakter współwłasności łącznej (bezudziałowej). Natomiast w myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ten sposób, że zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

W przedmiotowej sprawie - dla określenia właściwej podstawy normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, stanowiącej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego oraz grunt, na którym posadowiony jest ww. lokal - istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę oraz jego żonę do majątku dorobkowego małżeńskiego. Tym samym nabycie przedmiotowej nieruchomości należy rozpatrzyć, w dwóch datach, równoznacznych z nabyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego oraz nabyciem prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego zostało nabyte w dniu 20 października 1992 r. W piśmie z dnia 3 listopada 2008 r. stanowiącym uzupełnienie stanu faktycznego Wnioskodawca ogólnie nadmienił, iż lokalem użytkowym jest pawilon usługowy w którym była prowadzona działalność gospodarcza. Nie przedstawił natomiast żadnych innych bardziej szczegółowych informacji w tym temacie. Uznano więc, iż sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, zatem zastosowanie w przedmiotowej sprawie będzie miał art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Biorąc pod uwagę powyższe, uznać należy, iż termin pięcioletni określony zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) tej ustawy w brzmieniu obowiązującej do 31 grudnia 2006 r. upłynął z końcem 1997 r. W związku z tym odpłatne zbycie tej nieruchomości nie będzie stanowiło źródła przychodów w rozumieniu ww. przepisów.

W dniu 17 października 2003 r. został sporządzony akt notarialny, na podstawie którego przedstawiciele spółdzielni mieszkaniowej przenieśli nieodpłatnie na rzecz Wnioskodawcy i jego żony prawo wieczystego użytkowania gruntu do wspólności ustawowej. W dniu 3 września 2004 r. w drodze aktu notarialnego małżonkowie nabyli na własność ww. grunt przekształcając dotychczasowe prawo wieczystego użytkowania na prawo własności.

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego. Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności, niż praw rzeczowych ograniczonych. Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Użytkownik wieczysty może więc rozporządzać swoim prawem zarówno w drodze czynności prawnej inter vivo, jak i mortis causa. Nie można być natomiast jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Możliwe jest jednak przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności. Zasady i tryb takiego przekształcenia reguluje ustawa z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności (Dz. U. Nr 123, poz. 781 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy decyzję w sprawie przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności wydaje właściwy organ, do którego wpłynął wniosek o dokonanie takiego przekształcenia. Decyzja ta stanowi podstawę do wpisu do księgi wieczystej.

Stosownie do art. 46 - 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) budynek trwale związany z gruntem, jako jego część składowa, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Jednak zgodnie z art. 235 Kodeksu cywilnego odmienna sytuacja występuje w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, ponieważ budynek wzniesiony na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa lub gminy stanowi własność wieczystego użytkownika, jest zatem przedmiotem odrębnej od gruntu własności. Przy czym prawo użytkowania wieczystego i m.in. prawo własności budynków są prawami związanymi, co oznacza, że mogą być one przenoszone tylko łącznie. W związku z powyższym, prawo własności budynku wybudowanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest ściśle związane z tym prawem, jednakże oba te prawa stanowią oddzielny przedmiot władania.

Analizując powyżej wskazane przepisy art. 46 - 48 Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, iż w przypadku prawa wieczystego użytkowania bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku.

Za datę nabycie nieruchomości, od której upływa pięcioletni termin określony w powołanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu notarialnego jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości.

Bieg terminu pięcioletniego winien zatem być liczony od daty zawarcia umowy o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego czyli w niniejszym przypadku będzie to 17 października 2003 r. Zatem do ustalenia skutków podatkowych dotyczących sprzedaży gruntu należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące do 31 grudnia 2006 r.

Podatek od przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw nabytych do 31 grudnia 2006 r. stosownie do art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W myśl powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży.:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

Należy dodać, iż w myśl art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) - podatek płatny jest najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

Zgodnie z art. 28 ust. 4 ww. ustawy w terminie płatności podatku Wnioskodawca jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (druk PIT-23).

Biorąc zatem powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż przychód uzyskany ze sprzedaży gruntu w dniu 18 października 2007 r. podlega opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Reasumując, należy stwierdzić, iż Wnioskodawca nie jest obowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży znajdującego się na tym gruncie lokalu użytkowego, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu. Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży gruntu będzie zwolniony z podatku dochodowego pod warunkiem, że Wnioskodawca wydatkuje kwotę uzyskaną ze sprzedaży działki na cele mieszkaniowe oraz w terminie 14 dni od daty sprzedaży gruntu złoży oświadczenie do urzędu skarbowego, iż kwotę uzyskaną ze sprzedaży przeznaczy w ciągu dwóch lat na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ww. ustawy.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) Minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

W związku z powyższym w celu uzyskania pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dla żony Wnioskodawcy, w imieniu której Wnioskodawca zadał pytanie, winna ona złożyć odrębny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.

Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Wnioskodawcę do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy przedstawionego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.