IPPB1/4511-184/16-2/EC - Opodatkowanie przychodów z tytułu najmu.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 15 lutego 2016 r. (data wpływu 16 lutego 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z tytułu najmu - jest prawidłowe.

W dniu 16 lutego 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z tytułu najmu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Wnioskodawca jest właścicielem lokali mieszkalnych, które stanowią jego majątek prywatny, tj. nie są używane w prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, w którym panuje ustrój wspólności majątkowej. Lokale mieszkalne wchodzą w skład majątku odrębnego Wnioskodawcy oraz przychody z tytułu najmu są i będą rozliczane przez Wnioskodawcę w pełnej wysokości.

Wnioskodawca wynajmuje oraz zamierza w przyszłości wynajmować lokale mieszkalne wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca złożył oświadczenie o wyborze formy opodatkowania do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego, w którym wskazał, że w związku z zamiarem osiągania przychodów z tytułu najmu wybrał opodatkowanie przychodów ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie ustawy o podatku zryczałtowanym.

Na podstawie zawartych umów najmu, najemcy zobowiązali się oraz zobowiążą się do pokrywania czynszu najmu za korzystanie z lokali mieszkalnych, w których skład wchodzi i będzie wchodził tzw. czynsz administracyjny (m.in. koszty zarządu nieruchomością wspólną, opłaty za wodę, ogrzewanie, wywóz śmieci). Na podstawie zawartych umów najemcy są oraz będą zobowiązani do pokrywania kosztów z tytułu czynszu administracyjnego w całości, w ten sposób, że w ramach czynszu najmu najemcy przekazują oraz będą przekazywać kwoty z tytułu czynszu najmu razem z czynszem administracyjnym na rzecz Wnioskodawcy. Wnioskodawca następnie przekazuje oraz będzie przekazywał wskazane kwoty czynszu administracyjnego na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (tekst jedn.: wierzyciela).

Wnioskodawca działa w tym przypadku w charakterze pośrednika pomiędzy konkretnym najemcą a wspólnotą mieszkaniową. Aktywność Wnioskodawcy ma oraz będzie miała wyłącznie wymiar techniczny, tj. ogranicza się do przekazania należnych kwot z tytułu opłat za mieszkanie oraz jego eksploatacji.

Bezpośrednio na konto bankowe Wnioskodawcy, najemca wpłaca oraz będzie wpłacał czynsz najmu, a także opłaty stałe i eksploatacyjne (czynsz administracyjny), związane z użytkowaniem lokalu. Dodatkowo, w przypadku wystąpienia niedopłaty, najemca jest zobowiązany po przedstawieniu stosownego wyliczenia do pokrycia niedoboru wynikającego z salda kredytowego na koncie lokalu dotyczącego należności do wspólnoty mieszkaniowej.

Wnioskodawca, działając w roli pośrednika pomiędzy najemcą a wspólnotą mieszkaniową, chce uniknąć wystąpienia zaległości z tytułu zobowiązań wobec wspólnoty mieszkaniowej, w szczególności w przypadku, gdy najemca będzie osobą zagraniczną (tekst jedn.: nierezydentem).

W skład opłat obciążających najemcę nie wchodzi oraz nie będzie wchodził podatek od nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym przychodem Wnioskodawcy z tytułu najmu na podstawie ustawy o podatku zryczałtowanym jest kwota czynszu najmu pomniejszona o kwotę czynszu administracyjnego przekazywanego przez Wnioskodawcę na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Zdaniem Wnioskodawcy, przychodem Wnioskodawcy z tytułu najmu na podstawie ustawy o podatku zryczałtowanym jest kwota czynszu najmu pomniejszona o kwotę czynszu administracyjnego przekazywanego przez Wnioskodawcę na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.; dalej: "ustawa o PIT) jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, co do zasady, przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. W celu określenia wysokości przychodu z tytułu najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, należy brać pod uwagę treść art. 11 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.; dalej: "k.c.") przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Tym samym podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami danej czynności stosownej umowy. Strony umowy powinny w niej określić wysokość czynszu, który stosownie do art. 659 § 2 k.c. może być określony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Czynsz najmu, niezależnie od formy w jakiej został określony, stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu ustaw podatkowych. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki określonej w art. 11 ustawy o PIT, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu z tytułu najmu do dyspozycji podatnika.

W myśl art. 9a ust. 6 ustawy o PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o PIT, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o podatku zryczałtowanym.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy o podatku zryczałtowanym pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego - do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o podatku zryczałtowanym, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Na podstawie art. 2 ust. 1a ustawy o podatku zryczałtowanym osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do normy z art. 6 ust. 1a ustawy o podatku zryczałtowanym opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o PIT.

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt otrzymywania świadczeń w postaci czynszu w ramach zawartej umowy najmu. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a co za tym idzie generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w przywołanym powyżej art. 6 ust. 1a ustawy o podatku zryczałtowanym, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

W doktrynie prawa podatkowego oraz w praktyce stosowania prawa jednolicie przyjmuje się, że do przychodów podatkowych zaliczane są wszelkie trwałe, bezzwrotne i definitywne przysporzenia majątkowe. A zatem aby określone przysporzenie mogło zostać uznane za przychód musi w sposób efektywny wpływać majątek podatnika. Jeżeli natomiast któraś z powyższych przesłanek nie zostanie spełniona, oznaczone świadczenie nie może zostać uznane za przychód, a co za tym idzie nie będzie powiększało podstawy opodatkowania.

Mając na uwadze wskazany stan faktyczny/zdarzenie przyszłe należy uznać, że składnikiem przychodu osiąganego z tytułu najmu przez Wnioskodawcę nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, tj. czynsz administracyjny. Kwoty przekazywane przez najemców tytułem czynszu administracyjnego nie powodują powstania po stronie Wnioskodawcy trwałego i definitywnego przysporzenia majątkowego, bowiem w zakresie czynszu administracyjnego Wnioskodawca każdorazowo występuje w roli pośrednika pomiędzy najemcą a wspólnotą mieszkaniową, do której najemca powinien wnosić opłaty w tytułu czynszu administracyjnego. W konsekwencji po stronie Wnioskodawcy odnośnie do kwot z tytułu czynszu administracyjnego nie powstanie przysporzenie majątkowe skutkujące powstaniem przychodu w zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ponadto Wnioskodawca pragnie wskazać, że opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego (czynsz administracyjny) nie mieszczą się również w pojęciu świadczeń otrzymanych w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o PIT. Tym samym ponoszenie czynszu administracyjnego przez najemcę nie prowadzi oraz nie będzie prowadziło do powstania przychodu po stronie wynajmującego (tekst jedn.: Wnioskodawcy) z tytułu otrzymania świadczeń w naturze lub innych świadczeń nieodpłatnych.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach prawa podatkowego wydanych przez organy podatkowe. Przykładowo:

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny / zdarzenie przyszłe oraz przywołane przepisy prawa podatkowego, w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że określona w umowie kwota czynszu za oddanie lokalu do korzystania pomniejszona o opłaty związane z utrzymaniem lokalu (tekst jedn.: czynsz administracyjny), będzie stanowić przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym będzie generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Tym samym opłaty ponoszone z tytułu utrzymania lokalu a należne wspólnocie mieszkaniowej (tekst jedn.: czynsz administracyjny) nie będą stanowić przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy i nie będą stanowić przychodu opodatkowanego zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Opodatkowaniu podlega oraz będzie podlegać jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu pomniejszona o kwotę czynszu administracyjnego.

W konsekwencji oraz mając na uwadze przedstawione uzasadnienie wniosku, w ocenie Wnioskodawcy, nie powinno budzić wątpliwości, że przychodem Wnioskodawcy z tytułu najmu na podstawie ustawy o podatku zryczałtowanym jest kwota czynszu najmu pomniejszona o kwotę czynszu administracyjnego przekazywanego przez Wnioskodawcę na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Końcowo, odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych wskazać należy, że rozstrzygnięcia w nich zawarte nie są wiążące dla tutejszego Organu. Interpretacje organów podatkowych dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw podatników, osadzonych w określonym stanie faktycznym lub zdarzeniu przyszłym i tylko w tych sprawach rozstrzygnięcia w każdej z nich zawarte są wiążące. Nie wywołują one zatem żadnych skutków prawnych w odniesieniu do innych podatników.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.