IPPB1/415-995/08-2/IF - Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu wydatków związanych z modernizacją kotłowni.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 31 sierpnia 2008 r. (data wpływu 3 września 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu wydatków związanych z modernizacją kotłowni - jest prawidłowe.

W dniu 3 września 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu wydatków związanych z modernizacją kotłowni.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W roku 2007 Wnioskodawca uzyskał przychody z tytułu najmu lokalu będącego częścią domu. W tym roku poniósł koszty uruchomienia kotłowni ogrzewającej m.in. wymieniony lokal. Modernizacja kotłowni, obniżająca znacznie koszty ogrzewania wynajmowanego lokalu znajduje się wśród remontów do których Wnioskodawca zobowiązał się w umowie najmu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Zdaniem Wnioskodawcy mając na uwadze treść art. 22 ust 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Uruchomiona kotłownia ogrzewa również wynajmowany lokal. Nie ma w nim innej instalacji grzewczej.

Zatem do kosztów poniesionych w celu uzyskania przychodu z najmu lokalu można odliczyć ułamek całego kosztu poniesionego na modernizację kotłowni w części proporcjonalnej do powierzchni.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłami przychodu są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 11 ust. 1 ww. ustawy przychodami z zastrzeżeniem art. 14-16, art. 17 ust. 1 pkt 6 i 9, art. 19 i art. 20 ust. 3 są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Podstawą generowania przychodu z tytułu najmu jest zawarcie między stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być określony w pieniądzach bądź też w świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Osoby, które osiągają przychody z tytułu umów najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, mogą wybrać sposób opodatkowania tych przychodów:

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej (na zasadach ogólnych), podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodu są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 23 tej ustawy.

Kosztami uzyskania przychodów są poniesione wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki, których celem jest osiągnięcie przychodów, bądź zagwarantowanie funkcjonowania źródła przychodów pod warunkiem, że nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Z analizy opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca dokonał modernizacji kotłowni, w związku z czym poniósł koszty.

Z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istotne jest właściwe zakwalifikowanie wymienionych we wniosku planowanych prac jako remont lub ulepszenie, ponieważ ma to przełożenie na sposób zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów.

Generalną zasadą jest bowiem, że wydatki na remont zaliczane są bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, a wydatki mające charakter ulepszeń wliczane są do wartości początkowej środka trwałego, od której dokonuje się odpisów amortyzacyjnych. Wyjątkiem jest przypadek gdy wartość początkowa budynku jest ustalona metodą uproszczoną. Wówczas do kosztów uzyskania przychodu zalicza się bezpośrednio zarówno wydatki stanowiące remont jak i ulepszenia.

W przypadku, gdy Wnioskodawca wartość początkową wynajmowanego budynku ustalił według zasady szczególnej (uproszczonej) określonej w art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to wówczas wszelkie wydatki związane z remontem i ulepszeniem wynajmowanego budynku należy zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. Jest to spowodowane tym, że w metodzie uproszczonej wartość początkowa budynku nie może być zwiększona w wyniku jego ulepszenia. Nie ma w tym przypadku zastosowania przepis art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. c)., zgodnie z treścią którego nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają ich wartość.

Wydatki poniesione na ulepszenie budynku będą zatem kosztem uzyskania przychodów w oparciu o art. 22 ust. 1 ustawy, o ile zostały poniesione w celu osiągnięcia przychodu z najmu.

W przypadku, gdy Wnioskodawca wartość początkową wynajmowanego budynku ustalił zgodnie z zasadami ogólnymi (art. 22g ust. 1-9, 11-12) tj. z uwzględnieniem sposobu nabycia środka trwałego, to wówczas bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów może zaliczyć tylko wydatki związane z remontem. W myśl art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powiększają, wartość początkową środków trwałych, stanowiących podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych. Artykuł 22g ust. 17 ustawy stanowi, że jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy rozbudowy, rekonstrukcji adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15 powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł.

Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji. W związku z powyższym wydatek poniesiony na ulepszenie środka trwałego zaliczany jest do kosztów uzyskania przychodów ale w sposób pośredni poprzez odpisy amortyzacyjne.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wyjaśnia pojęcia remontu. Należy zatem posłużyć się definicją tego pojęcia zawartą art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem remont to wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych, polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Istotą remontu są zatem wszystkie działania przywracające pierwotny stan techniczny i użytkowy środka trwałego, niezwiększające jego wartości początkowej. Remont przeprowadzany jest w toku eksploatacji środka trwałego przez podatnika i jest wynikiem tej eksploatacji (zużycia). Wymiana zużytych elementów środka trwałego na nowe ma charakter odtworzeniowy, przywracający jedynie jego pierwotną wartość użytkową i niezmieniający jego charakteru.

Do wydatków poniesionych na ulepszenie kwalifikują się takie, które zostały poniesione w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji danego środka trwałego, prowadzących do wzrostu jego wartości użytkowej. Wzrost wartości użytkowej środka trwałego mierzony jest w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami jego eksploatacji.

Różnica między nakładami poniesionymi na remont a nakładami na ulepszenie środków trwałych polega na tym, że pierwsze z nich zmierzają do odtworzenia wartości użytkowej poprzez wymianę i naprawę, natomiast drugie dotyczą budowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, które w konsekwencji powodują istotną zmianę cech użytkowych. Jeżeli wymienia się określone elementy na bardziej nowoczesne od dotychczas używanych, należy to uznać za naturalne i racjonalne, gdyż urządzenia, materiały podlegają postępowi technicznemu.

Zgodnie z treścią art. 22f ust. 4 o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana - odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

W związku z powyższym należy podkreślić, że w przypadku gdy przedmiotem najmu jest tylko część budynku to kosztami uzyskania przychodów są tylko te wydatki, które proporcjonalnie przypadają na część wynajmowaną.

Reasumując, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony stan faktyczny stwierdzić należy, iż Wnioskodawca może zaliczyć wydatki dotyczące modernizacji do kosztów uzyskania przychodów w części przypadającej na mieszkania wynajmowane - bezpośrednio albo pośrednio poprzez odpisy amortyzacyjne w zależności od charakteru tych wydatków i tego, w jaki sposób została ustalona wartość początkowa środka trwałego. Przy czym wykazanie związku poniesionych wydatków z osiągnięciem przychodów spoczywa na podatniku.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.