IPPB1/415-950/10-4/MT - Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z posiadaniem i utrzymaniem trzech lokali przeznaczonych na wynajem.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 26 października 2010 r. (data wpływu 29 października 2010 r.) oraz piśmie (data nadania 12 stycznia 2011 r.), (data wpływu 14 stycznia 2011 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB1/415-950/10-2/JB z dnia 4 stycznia 2011 r. (data nadania 4 stycznia 2011 r., data doręczenia 10 stycznia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu - jest prawidłowe.

W dniu 29 października 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest właścicielem 3 lokali użytkowych o Nr 21, 26, 1 położonych w M. Celem nabycia lokali było przeznaczenie ich na wynajem. Od dnia 1 stycznia 2010 r. do chwili obecnej Wnioskodawca uzyskuje dochody z tytułu najmu 2 lokali o Nr: 1, 21, który opodatkowany jest na zasadach ogólnych. Trzeci lokal o Nr 26 również pozostawiony jest do dyspozycji najemcy, o czym świadczą udokumentowane ogłoszenia prasowe, lokalne i ogólnopolskie oraz ogłoszenia w lokalnej telewizji kablowej. Zgodnie z ogólną zasadą zawartą w art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła dochodu. A zatem Wnioskodawca zalicza do nich opłaty za energię elektryczną, co, fundusz remontowo-budowlany, podatek od nieruchomości oraz czynsz na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej. W toku przeprowadzonej przez pracowników Urzędu Skarbowego kontroli zostały stwierdzone nieprawidłowości polegające na zawyżeniu kosztów uzyskania przychodu poprzez zaliczenie wszystkich opłat ww. poniesionych na 3 lokale, a zdaniem kontrolujących Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia kosztów za 2 wynajmowane lokale, ponieważ trzeci nie wynajmowany lokal nie stanowił źródła przychodów.

Wynajmowane lokale nie są składnikami majątku związanego z działalnością gospodarczą. Wnioskodawca jest rolnikiem i nie prowadzi działalności gospodarczej.

W odpowiedzi na wezwanie z dnia 4 stycznia 2011 r. Nr IPPB1/415-950/10-2/JB Wnioskodawca uzupełnił swój wniosek pismem z dnia 11 stycznia 2011 r. o brakujący podpis.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy osoba fizyczna posiadająca 3 lokale użytkowe i uzyskująca dochody z tytułu najmu 2 lokali może do kosztów uzyskania przychodu zaliczyć wszystkie rzetelnie udokumentowane wydatki dotyczące posiadanych lokali.

Zdaniem Wnioskodawcy zgodnie z treścią art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodu są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ww. ustawy. W ocenie Wnioskodawcy odliczane przez niego koszty były bezpośrednio związane ze źródłem przychodu (najem), służyły osiągnięciu przychodu, zostały faktycznie poniesione i udokumentowane, poniesienie ich służyło osiągnięciu przychodu lub zachowaniu i zabezpieczeniu źródła przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Należy podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca jest właścicielem 3 lokali użytkowych. Wnioskodawca osiąga przychody z tytułu najmu 2 lokali. Trzeci lokal również pozostawiony jest do dyspozycji najemcy o czym świadczą udokumentowane ogłoszenia. Przychody z najmu Wnioskodawca opodatkowuje na zasadach ogólnych wg. skali podatkowej. Mimo, iż jeden z lokali stał pusty z powodu braku najemcy Wnioskodawca w tym czasie ponosił koszty związane z posiadaniem i utrzymaniem tego lokalu. Wydatki te Wnioskodawca zaliczał do kosztów uzyskania przychodu.

W świetle powołanego na wstępie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy podkreślić, że skoro kosztem uzyskania przychodu mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości, to przypadku czasowego braku najemcy lokalu, jeżeli Wnioskodawca w istocie udowodni, że czynił starania dla pozyskania najemcy, czyli nie zrezygnował z najmu i lokal nie służył zaspakajaniu własnych potrzeb, koszty poniesione w tym okresie w związku z utrzymaniem tego lokalu mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.

Reasumując mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, iż Wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatki związane z posiadaniem i utrzymaniem 3 lokali (w tym lokalu w okresie, kiedy poszukiwany jest dla niego najemca).

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.