IPPB1/415-936/10-2/MT - Opodatkowanie najmu ryczałtem.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 14 października 2010 r. (data wpływu 26 października 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie wyboru formy opodatkowania - jest prawidłowe.

W dniu 26 października 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie wyboru formy opodatkowania.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną polskim rezydentem dla celów podatkowych (Podatnik). Wnioskodawczyni pozostaje w związku małżeńskim z osobą fizyczną, również polskim rezydentem dla celów podatkowych (Mąż). Wnioskodawczyni wraz z mężem objęci są ustawową wspólnością majątkową. Wnioskodawczyni prowadzi działalność w zakresie gastronomii (restauracje), w formie spółki cywilnej. Działalność taką prowadzi również mąż Wnioskodawczyni w formie indywidualnej działalności gospodarczej oraz spółek osobowych (np. spółek jawnych, cywilnych) (Spółki osobowe) z udziałem innych osób. Przedmiotem działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawczynię oraz jej męża nie jest wynajem nieruchomości (w szczególności przedmiot taki nie widnieje w ewidencji spółki cywilnej, której Wnioskodawczyni wspólnikiem).

Podstawową, główną i przeważającą działalnością prowadzoną przez spółki osobowe jest również prowadzenie restauracji; sporadycznie w przeszłości spółki te mogły podpisać umowy najmu (np. jeśli akurat dysponowały niewykorzystywaną powierzchnią).

Razem z mężem Wnioskodawczyni nabyła kilka lat temu nieruchomość (tj. prawo wieczystego użytkowania gruntu, na którym postawiony jest budynek wykorzystywany kiedyś przez poprzednich właścicieli na działalność (głównie hotelową) (dalej: Nieruchomość) wraz z pozwoleniem na budowę celem remontu. Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego Wnioskodawczyni i jej męża, jako lokata kapitału. Nieruchomość w dacie nabycia była w bardzo złym stanie technicznym i praktycznie, aż do dzisiaj nie nadawała się do używania.

Nieruchomość nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych (Ewidencja) w żadnej działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawczynię lub jej męża (zarówno indywidualnej, jak i prowadzonej w formie spółki osobowej, w tym cywilnej); amortyzacja pomniejszała jedynie przychody z tzw. najmu prywatnego. Aby móc pokryć koszty utrzymania Nieruchomości Wnioskodawczyni wraz z mężem wynajmowali powierzchnię/ściany Nieruchomości na zawieszenie dużych plansz reklamowych i uzyskiwali z tego tytułu wynagrodzenie; był to tzw. najem prywatny, opodatkowany na zasadach ogólnych podatkiem dochodowym od osób fizycznych (p.d.o.f.) opłacanym wg skali podatkowej; amortyzacja części Nieruchomości pomniejszała przychód z tego wynajmu. W 2009 r. przychody z tego wynajmu były opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych (zryczałtowanym p.d.o.f.) na podstawie ustawy o zryczałtowanym p.d.o.f. Ponadto, w niewielkiej części Nieruchomości działały dwie restauracje prowadzone przez spółki osobowe (w których mąż Wnioskodawczyni był wspólnikiem).

Poza tym Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawczynię (w formie spółki cywilnej) lub jej męża (tj. zarówno indywidualnej, jak w formie spółek osobowych). Wnioskodawczyni oraz jej mąż nie są w stanie samodzielnie - nie mają stosownej wiedzy ani umiejętności - i bez olbrzymiego kredytu bankowego wyremontować Nieruchomości; banki niechętnie udzielają kredytu osobom fizycznym. Wnioskodawczyni wraz z mężem nie znają się też na komercjalizacji budynków, ani ich bieżącym zarządzaniu i administracją. Dlatego mają nadzieję, że ktoś inny będzie w stanie profesjonalnie/zawodowo wykonywać te czynności. Dlatego planują, poza działalnością gospodarczą (nie w ramach działalności gospodarczej), zawrzeć umowę wynajmu Nieruchomości (umowa Najmu), na podstawie której Nieruchomość zostanie wynajęta innemu podmiotowi będącemu osobą prawną (Sp. z o.o/SA) lub spółką osobową (Spółka komandytowa, jawna lub komandytowo-akcyjna) (Inwestor) w zamian za umówiony czynsz. Wnioskodawczyni oraz jej mąż mają nadzieję, że Inwestor będzie w stanie wyremontować Nieruchomość, pozyskać finansowanie wykorzystywać ją w swojej działalności gospodarczej prowadząc w budynku hotel lub wynajmując go. Przychody z wynajmu Nieruchomości mają stanowić dla Wnioskodawczyni oraz jej męża zabezpieczenie na przyszłość, a sama Nieruchomość jest lokatą kapitału na tzw. czarną godzinę.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy do przychodów uzyskiwanych na podstawie umowy najmu Nieruchomości Wnioskodawczyni będzie mogła stosować nadal zryczałtowany podatek dochodowy od osób fizycznych na podstawie ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zdaniem Wnioskodawczyni, przychód uzyskiwany z wynajmu Nieruchomości na podstawie umowy najmu będzie mógł podlegać opodatkowaniu 8,5% zryczałtowanym p.d.o.f., pod warunkiem, że Wnioskodawczyni złoży odpowiednie oświadczenie o wyborze takich zasad opodatkowania.

Ustawa o zryczałtowanym u.p.d.o.f. reguluje bowiem opodatkowanie niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne "osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy łub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej" (art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym p.d.o.f.). Podobnie - art. 2 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym p.d.o.f. wskazuje, że osoby fizyczne mogą opłacać zryczałtowany p.d.o.f., jeśli "umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej".

Umowa najmu nie będzie zawierana w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawczynię lub przez męża Wnioskodawczyni. Działalność gospodarcza prowadzona przez Wnioskodawczynię oraz jej męża obejmuje działalność gastronomiczną, a nie działalność gospodarczą w zakresie wynajmu. Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji, a amortyzacja Nieruchomości pomniejszała jedynie przychód z prywatnego najmu tablic reklamowych, który ostatnio opodatkowany był na zasadach ogólnych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a i 1b ustawy o zryczałtowanym p.d.o.f.:

Stawka podatku wynosi 8,5% (zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3a ustawy o zryczałtowanym p.d.o.f.). W przypadku małżonków, osiągany przychód z najmu nieruchomości podlega opodatkowaniu u każdego z nich (art. 12 ust. 5 oraz 12 ustawy o zryczałtowanym p.d.o.f.). Mogą oni również złożyć oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich (art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym p.d.o.f.).

Warunkiem zastosowania takiego sposobu opodatkowania jest złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu zgodnie z art. 9 ust. 1 w zw. z ust. 4 ustawy o ryczałtowym p.d.o.f.

W przypadku Wnioskodawczyni, ponieważ umowa najmu nie będzie zawierana w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej, przychód uzyskiwany przez Wnioskodawczynię będzie mógł podlegać opodatkowaniu 8,5% zryczałtowanym p.d.o.f.

Zgodnie z informacjami jakie Wnioskodawczyni wyszukała na stronie internetowej Ministerstwa Finansów, stanowisko takie jest również powszechnie akceptowane przez organy podatkowe.

Przykładowo:

W interpretacji z 6 sierpnia 2010 r. (IPPB1/415-534/10-2/JB) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że może być opodatkowany 8,5% zryczałtowanym podatkiem dochodowym najem nieruchomości, na której osoby fizyczne zobowiązały się wybudować stację benzynową.

W interpretacji z 12 lipca 2010 r. (ITPB1/415-388/10/DP) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy uznał, że najem lokalu użytkowego przez osobę fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie usług dentystycznych może podlegać opodatkowaniu 8,5% zryczałtowanemu p.d.o.f. Co istotne organ podatkowy wskazał: "Co do zasady wybór klasyfikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza".

Co istotne, Organ wziął pod uwagę, "iż wynajmowana nieruchomość nigdy nie była, ani nie jest wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej, nie została zakupiona na potrzeby prowadzenia prywatnego gabinetu dentystycznego, nie została również wprowadzona do ewidencji środków trwałych prowadzonej w związku z działalnością gospodarczą. Nie była i nie jest także wykorzystywana przez Pani męża w pozarolniczej działalności gospodarczej. Ponadto nie zawierała Pani umów najmu lokalu w ramach działalności gospodarczej".

W interpretacji z 20 maja 2010 r. (IPPB1/415-290/10-2/KS) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził możliwość opodatkowania 8,5% ryczałtowym p.d.o.f. przychodów z wynajmu uzyskiwanych przez osobę fizyczną, będącą właścicielem dwóch i współwłaścicielem trzeciej nieruchomości.

W interpretacji z 14 maja 2010 r. (IPPB1/415-152/10-4/AM) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wskazał, że: "z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży hurtowej i detalicznej zabawek. Poza prowadzoną działalnością Wnioskodawczyni zamierza nabyć nieruchomość, która nie zostanie zaliczona do środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej. wnioskodawczyni planuje zakupioną nieruchomość wynajmować na cele inne niż mieszkalne. Najem nieruchomości nie jest przedmiotem działalności wnioskodawczyni. Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, iż co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów uzyskiwanych z najmu, ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem".

Podobnie Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 13 maja 2010 r. (IBPBII/2/415-217/10/MW) potwierdził możliwość stosowania 8,5% zryczałtowanego p.d.o.f. w następującym stanie faktycznym: "Wnioskodawca jest wspólnikiem spółki z ograniczoną odpowiedzialnością i z tego tytułu uzyskuje dochody. Wnioskodawca wybrał bowiem jako metodę prowadzenia przez siebie działalności gospodarczej udział w spółkach kapitałowych oraz spółkach osobowych, w miejsce indywidualnej jednoosobowej działalności gospodarczej. W przyszłości zatem wnioskodawca może być wspólnikiem/udziałowcem w innych spółkach kapitałowych l osobowych prowadzących działalność gospodarczą. Niezależnie od tego faktu wnioskodawca jest właścicielem mieszkania, które zamierza w przyszłości wynająć. Ponadto w przyszłości w przypadku dysponowania nadwyżkami finansowymi pochodzącymi z działalności gospodarczej prowadzonej poprzez spółkę/spółki, rozważa możliwość zakupienia innych lokali mieszkalnych, które będą także należały wyłącznie do majątku osobistego lub wspólnego: wnioskodawcy i jego małżonki. Nabycie mieszkania jest dla wnioskodawcy formą lokaty nadwyżek kapitału (pochodzącego głównie ze spółek). Przychód, który wnioskodawca uzyska z tytułu najmu będzie miał charakter uzupełniający w odniesieniu do dochodu uzyskiwanego z tytułu zaangażowania w działalność gospodarczą prowadzoną poprzez spółki. Ponadto wnioskodawca wskazał, iż najem będzie miał charakter tzw. najmu prywatnego i nie będzie związany z działalnością gospodarczą spółki/spółek.

Pierwszy Urząd Skarbowy w Gdańsku w interpretacji z 30 maja 2007 r. stwierdził "skoro nie dokonał Pan rejestracji działalności gospodarczej w zakresie objętym w grupowaniu 70.20. wynajem nieruchomości na własny rachunek, przedmiotowy lokal nie jest składnikiem majątku działalności gospodarczej to wynajem ten stanowi źródło dochodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym".

Podobne stanowiska prezentowały organy podatkowe m.in. w następujących interpretacjach: Urząd Skarbowy w Radomsku w interpretacji z 1 stycznia 2007 r. (I/415/Z-35/06), Urząd Skarbowy Warszawa-Ursynów w interpretacji z 26 września 2006 r. (1438/DF2/415-159/245/06/AZ) i wiele innych.

Ustawa o zryczałtowanym p.d.o.f. wskazuje, że wystarczające jest, aby umowa najmu nie była zawierana w ramach działalności gospodarczej. Przychody z najmu Nieruchomości nie będą w przypadku Wnioskodawczyni również przychodami z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 u.p.d.o.f. odrębnym źródłem przychodów jest:

* "pkt 3 - pozarolnicza działalność gospodarcza;

* pkt 6 - najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą".

Uzupełnieniem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 u.p.d.o.f. jest art. 14 ust. 2 pkt 11 u.p.d.o.f., który wskazuje, że przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej, jest:

* pkt 11 - przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. i jest nią:

"działalność zarobkową:

Zarówno Wnioskodawczyni jak i jej mąż nie prowadzą działalności w zakresie najmu w sposób ciągły lub zorganizowany (zajmują się bowiem prowadzeniem działalności gastronomicznej), a umowa najmu, którą zamierzają podpisać jest czynnością sporadyczną (odosobnioną).

Nie ulega wątpliwości, że Nieruchomość należy do majątku prywatnego Wnioskodawczyni i jej męża, nie została wprowadzona do ewidencji (w tym nie uwzględniałam odpisów amortyzacyjnych od Nieruchomości w przychodach uzyskiwanych z indywidualnej działalności gospodarczej). Nie będzie to zatem również przychód uzyskiwany z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu u.p.d.o.f.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawczyni, przychód z wynajmu Nieruchomości na podstawie umowy najmu, zawartej nie w ramach działalności gospodarczej, będzie mógł podlegać opodatkowaniu 8,5% zryczałtowanym p.d.o.f., pod warunkiem, że Wnioskodawczyni złoży odpowiednie oświadczenie o wyborze takich zasad opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Końcowo wskazać należy, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14a § 1 Ordynacji podatkowej - niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawczyni jako występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla małżonka Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.