IPPB1/415-856/09-2/AG - Opodatkowanie przychodów z tytułu najmu lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770n z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 listopada 2009 r. (data wpływu 16 listopada 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z tytułu najmu - jest prawidłowe.

W dniu 16 listopada 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z tytułu najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Lokal mieszkalny na ul. C. w W. był własnością Danieli K. (4/6) i jej dwóch córek Ewy W. (1/6) i Mirosławy K. (1/6). Daniela K. pozostawiła testament pisemny, w którym do dziedziczenia powołała swoich dwóch wnuków: Krzysztofa W. i Łukasza W. Nabycie spadku zostało potwierdzone przed notariuszem dnia 18 września 2009 r. Łukasz i Krzysztof nabyli w drodze dziedziczenia testamentowego po 2/6 lokalu mieszkalnego.

Dnia 20 września 2009 r. współwłaściciele lokalu mieszkalnego (osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej) zawarli umowę cywilną na mocy, której Krzysztof W. zobowiązał się do należytej dbałości o posiadany lokal, prowadzenia w nim niezbędnych napraw i remontów oraz remontów podnoszących wartość rynkową lokalu. W zamian za to pozostali współwłaściciele zrzekli się dochodów z najmu lokalu na rzecz Krzysztofa W. Krzysztof W. zobowiązał się prowadzić ww. prace remontowe za pieniądze pozyskiwane z najmu lokalu. Dnia 29 września 2009 r. Krzysztof W. jako osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej zgłosił do Naczelnika Urzędu Skarbowego fakt rozpoczęcia najmu mieszkania od dnia 1 października 2009 r. i wyborze ryczałtu jako formy opodatkowania. Krzysztof W. nie uzyskał podczas rozmów telefonicznych z pracownikami urzędów skarbowych jednoznacznego potwierdzenia, ze może on jako jedyna osoba opłacać zryczałtowany podatek. I tak w urzędzie skarbowym poinformowano go, że urząd uznaje opisaną powyżej umowę cywilną i nie widzi przeszkód w takim sposobie płacenia podatku. W urzędzie skarbowym Ż. otrzymał informację, że urząd ocenia, kto powinien płacić podatek, tylko na podstawie umowy najmu, a w urzędzie najpierw uzyskał informację, że urząd nie uznaje tego typu umów, a podatek mają płacić osoby uwidocznione w księdze wieczystej jako właściciele lokalu. W drugiej rozmowie pracownik urzędu zasugerował, że Krzysztof W. powinien skonsultować sprawę ze specjalistą prawa podatkowego, bo nie zna on na tyle dobrze przepisów Kodeksu cywilnego by rozstrzygnąć ten problem.

Dnia 1 października 2009 r. zawarta została umowa najmu lokalu.

Dnia 15 października 2009 r. podpisano aneks do umowy najmu zmieniający terminy, w którym najemcy i wynajmujący zmieniają terminy opłacania czynszu.

Dnia 30 października 2009 r. Mirosława K. aktem darowizny przekazała posiadaną część mieszkania swojej siostrze Ewie W.

Dnia 31 października 2009 r. Krzysztof W. otrzymał do rąk własnych czynsz za październik.

Dnia 10 listopada 2009 r. Krzysztof W. wpłacił na konto urzędu podatek należny za miesiąc październik.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jeśli współwłaściciele lokalu mieszkalnego (osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej) zawierają umowę cywilną na podstawie, której zrzekają się oni na rzecz jednego z nich dochodów z najmu (w zamian za co uzyskują gwarancję wzrostu wartości rynkowej lokalu), to czy zgłoszenie tylko przez tego współwłaściciela do urzędu skarbowego najmu lokalu mieszkalnego, pobieranie przez niego całości należnego czynszu i opłacanie zryczałtowanego podatku dochodowego od całości otrzymywanej kwoty czynszu jest zgodne zobowiązującymi przepisami podatkowymi.

Zdaniem wnioskodawcy, art. 353¹ Kodeksu cywilnego stanowi, że strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Współwłaściciele lokalu mieszalnego uznali, że kluczową sprawą jest zapewnienie odpowiedniej ilości środków finansowych na wyremontowanie mieszkania, których nie są w stanie zapewnić w inny sposób, jak przez wynajmem. Na osobę odpowiedzialną za gromadzenie środków został wybrany Krzysztof W. jako osoba najlepiej zorientowana spośród współwłaścicieli w rynku materiałów budowlanych. Współwłaściciele uznali, że zrzeczenie się należnych im części czynszu na rzecz Krzysztofa W. przyczyni się w przeciągu kilku najbliższych lat do znacznego wzrostu wartości rynkowej mieszkania i w przypadku jego sprzedaży do uzyskania większej ilości pieniędzy niż dałby najem. Przepisy regulujące zasady opłacania zryczałtowanego podatku od najmu nie zabraniają tego typu decyzji, wnioskodawca uważa więc, ze dzięki zapisowi art. 353¹ Kodeksu cywilnego miał on prawo zgodzić się na pobieranie całości czynszu za najem, zgłosić jako jedyny współwłaściciel fakt najmu do urzędu skarbowego i opłacać zryczałtowany podatek.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z definicją współwłasności wyrażoną w art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) wspólna własność rzeczy ma miejsce wtedy, gdy prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie. Cechą charakterystyczną współwłasności jest to, że prawo własności całej rzeczy przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom.

Jeżeli wielkość takiego udziału jest określona, mówi się wówczas o współwłasności w częściach ułamkowych. Do tego rodzaju współwłasności mają zastosowanie przepisy działu IV Kodeksu cywilnego, z których wynika domniemanie równości udziałów (art. 197 k.c.). Treść stosunku będącego podstawą powstania współwłasności może określać inną wielkość udziałów.

W czasie trwania współwłasności w częściach ułamkowych każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Z kolei współposiadanie i korzystanie z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli podlega pewnym ograniczeniom. Każdy z nich jest uprawniony do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 k.c.).

Ponadto według zasady zawartej w art. 207 ustawy - Kodeks cywilny pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Z unormowania zawartego w tym przepisie wynika jednoznacznie, że współposiadanie rzeczy i wspólne korzystanie z niej jest regułą.

Na gruncie prawa cywilnego regulującego zagadnienie współwłasności dopuszcza się możliwość umownego (lub sądowego) określenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Postanowienia takiej umowy wywołują istotne skutki prawne. Jeżeli współwłaściciele określą prawo do korzystania z rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny, to temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny. Umowa taka bowiem może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej niż wynika to z treści art. 206 Kodeksu cywilnego i postanowienia takiej umowy są wiążące.

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 9 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu za dany rok podatkowy podatnik składa właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku podatkowego, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił zaprzestania uzyskiwania przychodów z tego źródła lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania uważa się, że przychody z najmu nadal opodatkowane będą ryczałtem.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Oznacza to, że najem stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodów. Jednakże, aby powstał przychód w rozumieniu podatkowym po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca w udziale 2/6 jest współwłaścicielem lokalu mieszkalnego. Współwłaściciele lokalu mieszkalnego zawarli umowę cywilną na mocy której wnioskodawca zobowiązał się do należytej dbałości o posiadany lokal, prowadzenia w nim niezbędnych napraw i remontów oraz remontów. W zamian za to pozostali współwłaściciele zrzekli się dochodów z najmu lokalu na rzecz wnioskodawcy. Wnioskodawca zobowiązał się prowadzić ww. prace remontowe za pieniądze pozyskiwane z najmu lokalu. Dnia 29 września 2009 r. Wnioskodawca jako osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej zgłosił do Naczelnika Urzędu Skarbowego Warszawa - Targówek fakt rozpoczęcia najmu mieszkania od dnia 1 października 2009 r. i wyborze ryczałtu jako formy opodatkowania. Dnia 1 października 2009 r. zawarta została umowa najmu lokalu. Dnia 31 października 2009 r. Wnioskodawca otrzymał do rąk własnych czynsz za październik.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż warunkiem powstania obowiązku podatkowego w przypadku każdego współwłaściciela nie jest posiadanie udziału we własności lokalu, lecz prawo do pobierania pożytków z udziału w nieruchomości. Na skutek opisanego powyżej ukształtowania stosunków między współwłaścicielami lokalu mieszkalnego, obowiązek podatkowy powstanie wyłącznie u wnioskodawcy jako u współwłaściciela uprawnionego do pobierania pożytków z jego wynajmu. Umowa zawarta przez współwłaścicieli nie znosi współwłasności, powoduje jednak, iż wnioskodawca ma pełny udział w przychodach, jakie rzecz przynosi oraz w pełnym stopniu obciążają go koszty związane z jej utrzymaniem.

Przychodami podlegającymi opodatkowaniu, w rozumieniu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W przedmiotowej sprawie tylko wnioskodawca uzyskał przychód z tytułu najmu, bowiem przychód ten został postawiony do jego wyłączne dyspozycji. Natomiast pozostali współwłaściciele, na skutek zawarcia opisanego wyżej porozumienia co do sposobu korzystania i czerpania pożytków z rzeczy wspólnej, nie będą zobowiązani do rozliczania przychodów z tytułu najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.