IPPB1/415-84/09-4/EC

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 lutego 2009 r. (data wpływu 11 lutego 2009 r.) uzupełnionym pismem z dnia 22 kwietnia 2009 r. (data nadania 22 kwietnia 2009 r., data wpływu 27 kwietnia 2009 r.) złożonym na wezwanie Nr IPPB1/415-84/09-2/EC z dnia 8 kwietnia 2009 r. (data doręczenia 16 kwietnia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

* zastosowania 10% stawki amortyzacyjnej dla zmodernizowanego lokalu oraz ustalenia wartości początkowej - jest nieprawidłowe,

* możliwości zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodów z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe.

W dniu 11 lutego 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania 10% stawki amortyzacyjnej, ustalenia wartości początkowej oraz możliwości zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodów z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali we własnym budynku. Jest w trakcie zakupu mieszkania, które zamierza wynajmować. Otrzymała wraz z mężem kredyt na 100% wartości mieszkania. Mieszkanie jest już wybudowane i akt notarialny zawarty będzie w przeciągu 2 miesięcy. Na wpłacane transze (z kredytu) developer wystawiał faktury VAT, gdzie wpisywał ją oraz męża.

Po odebraniu mieszkania (akt notarialny) Wnioskodawczyni zamierza wprowadzić je do ewidencji środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej. Po wprowadzeniu do ewidencji zamierza je modernizować (dostosować i wykończyć). Przewiduje, że koszty modernizacji przekroczą 30% wartości mieszkania (wg ceny podanej w akcie notarialnym). Koszty modernizacji podniosą wartość początkową środka trwałego. Po modernizacji zamierza mieszkanie wynajmować. Zamierza również naliczać amortyzację w stawce 10% wartości po modernizacji rocznie oraz stosować stawkę podatku VAT dla wynajmu mieszkań równą 7%. Zamierza odsetki od kredytu na zakup mieszkania zaliczyć w koszty prowadzonej działalności gospodarczej oraz zaliczać w koszty prowadzonej działalności gospodarczej wszelkie koszty utrzymania mieszkania.

Zamierza zawrzeć umowę najmu zobowiązującą do pokrywania wszelkich kosztów utrzymania mieszkania przez wynajmującego, zaś najemcę do wpłaty miesięcznej kaucji zabezpieczającej i zapłaty czynszu miesięcznie. Dodatkowo zamierza odliczyć podatek naliczony w fakturach wystawianych na nią i męża (wpłaty transz dla dewelopera) oraz od wystawionych w przyszłości za modernizację.

Wnioskodawczyni pismem z dnia 22 kwietnia 2009 r. (data wpływu 27 kwietnia 2009 r.) doprecyzowała opis zdarzenia przyszłego przedstawiony we wniosku ORD-IN poprzez wyjaśnienie, iż:

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Odpowiedź na pytanie pierwsze, drugie i trzecie stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Wniosek Pani w zakresie pytania czwartego, piątego i szóstego zostanie rozpatrzony odrębną interpretacją.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad.1) Tak, stawka 10% jest właściwa dla zmodernizowanego środka trwałego, jeżeli wartość modernizacji jest równa bądź wyższa niż 30% wartości początkowej środka trwałego.

Ad. 2) Tak, wartość początkowa równa jest zapłaconej cenie podanej w akcie notarialnym.

Ad. 3) Tak, wydatki ponoszone na utrzymanie środka trwałego stanowią koszt działalności gospodarczej. Są to również odsetki od kredytu bankowego na jego zakup.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Zasady amortyzacji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych określone zostały w przepisach art. 22a - 22o ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 12, poz. 176 z późn. zm.).

W myśl art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) za środki trwałe uważa się stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

Podatnik, który podejmie decyzję o amortyzowaniu przedmiotu najmu, musi ustalić jego wartość początkową oraz właściwą stawkę amortyzacyjną.

Zasady ustalenia wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych określone zostały w art. 22g ust. 1 i ust. 3 oraz w art. 22g ust. 10 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze kupna - cenę ich nabycia.

W myśl art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Powyższe wskazuje, że do wartości początkowej środka trwałego należy zaliczyć podatek VAT wtedy, gdy podatek ten nie stanowi podatku naliczonego lub, gdy podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy w podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Jeżeli więc Wnioskodawczyni nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony od zakupu środka trwałego - lokalu będącego przedmiotem najmu, wówczas kwota tego podatku zwiększa wartość początkową środka trwałego i tylko poprzez odpisy amortyzacyjne może być zaliczona do kosztów uzyskania przychodów.

Z treści art. 22g ust. 11 ww. ustawy wynika natomiast, iż w razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.

W myśl art. 22h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub, w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór.

Zgodnie z treścią art. 22h ust. 2 cytowanej ustawy podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l i 22ł, dokonują wyboru jednej z metod amortyzacji określonej w art. 22i-22k dla poszczególnych środków trwałych przed rozpoczęciem ich amortyzacji; wybraną metodę stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego.

W celu ustalenia właściwej stawki amortyzacyjnej, w pierwszej kolejności należy środek trwały zakwalifikować do odpowiedniego rodzaju według Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT), gdyż stawki amortyzacyjne ustalane są w zależności od przyporządkowanego danemu środkowi trwałemu symbolu KŚT. Czynność ta jest zatem konieczna dla właściwego ustalenia stawki amortyzacyjnej, a w konsekwencji warunkuje naliczenie odpisów amortyzacyjnych w prawidłowej wysokości.

Stosownie do treści przepisu art. 22i ust. 1 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych i zasad, o których mowa w art. 21h ust. 1 pkt 1. Stawki amortyzacyjne ustalone w wykazie stawek amortyzacyjnych stanowiącym załącznik do ww. ustawy są przyporządkowane do określonych symboli Klasyfikacji Środków Trwałych. W związku z tym aby ustalić stawkę amortyzacyjną konieczne jest określenie do jakiej grupy (podgrupy, rodzaju) Klasyfikacji Środków Trwałych środek trwały należy.

Zgodnie z Wykazem rocznych stawek amortyzacyjnych, stanowiącym załącznik nr 1 do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, budynki mieszkalne (grupa 01, podgrupa 11) amortyzuje się przy zastosowaniu stawki 1,5%, natomiast budynki niemieszkalne (grupa 01, podgrupa 10) według stawki 2,5%. Zatem dla określenia prawidłowej stawki amortyzacyjnej istotne jest ustalenie charakteru budynku tj. właściwe określenie Grupy Rodzajowej Środków Trwałych.

Samodzielnymi środkami trwałymi w ramach grupy 1 są: lokal, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu niemieszkalnego. O zaliczeniu lokalu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania.

Zgodnie z Wykazem rocznych stawek amortyzacyjnych, stanowiącym załącznik nr 1 do omawianej ustawy, roczna stawka amortyzacyjna dla lokali mieszkalnych (rodzaj 122 Klasyfikacji Środków Trwałych) wynosi 1,5%.

Z przedstawionego przez Wnioskodawczynię zdarzenia przyszłego wynika, iż zakupiła lokal mieszkalny, który zamierza wynajmować.

Wobec powyższego zgodnie z wykazem rocznych stawek amortyzacyjnych do budynków i lokali mieszkalnych ma zastosowanie stawka amortyzacyjna w wysokości 1,5%.

Możliwość ustalenia przez podatnika indywidualnej stawki amortyzacji przewiduje art. 22j ust. 1 ww. ustawy.

Stosownie do treści art. 22j ust. 1 pkt 3 cytowanej ustawy podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym, że dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4, okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat, z wyjątkiem:

Zgodnie z art. 22j ust. 3 pkt 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, środki trwałe, o których mowa w ust. 1 pkt 3 uznaje się za ulepszone, jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ustalenie przez ustawodawcę minimalnego okresu amortyzacji środka trwałego na 10 lat oznacza, że maksymalna wysokość rocznej stawki amortyzacji będzie wynosić 10%. Powyższy zapis należy rozumieć w ten sposób, że indywidualne stawki amortyzacyjne mogą być ustalane jedynie dla takich środków trwałych, które - w rozumieniu ustawy - są albo używane albo ulepszone, a ponadto nie były wcześniej wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzonej przez podatnika.

Z opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię wynika, że lokal mieszkalny zostanie wpisany do ewidencji środków trwałych jako kompletny i zdatny do użytku (tzn. wynajęcia). Po roku wynajmowania Wnioskodawczyni zamierza podwyższyć jego standard i dokonać modernizacji. Przewiduje, że koszty modernizacji przekroczą 30% wartości mieszkania, dlatego też zamierza zmienić sposób amortyzacji na 10% rocznie.

Mając na uwadze powołane powyżej uregulowania prawne oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, stwierdzić należy, iż nie został spełniony warunek, o którym mowa w art. 22j ust. 3 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzasadniający zastosowanie indywidualnej stawki amortyzacyjnej. Indywidualna stawka amortyzacyjna może być ustalona dla takich środków trwałych, które są ulepszone albo używane, a ponadto nie były wcześniej wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Natomiast Wnioskodawczyni, najpierw wprowadzi środek trwały do ewidencji środków trwałych, a dopiero po roku dokona ulepszenia środka trwałego.

Ustosunkowując się do kwestii zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych przez Wnioskodawczynię, należy powołać treść przepisów art. 22 ust. 1 oraz art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Należy podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Duże znaczenie dla ustalenia wysokości kosztów najmu ma treść zawartej umowy. Powinno z niej wynikać, jakie wydatki związane z wynajmowaną rzeczą ponosi właściciel, a jakie najemca.

Stosownie do przedstawionych powyżej regulacji prawnych, amortyzacji nie podlegają lokale mieszkalne, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzacji. Jeśli natomiast zamierza skorzystać z możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych, to aby stanowiły one koszty uzyskania przychodów, w myśl art. 22n ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, środki trwałe muszą być objęte ewidencją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Jak wynika z wniosku wnioskodawczyni zamierza zakupiony lokal mieszkalny wprowadzić do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej zaliczać odpisy amortyzacyjne od jego wartości początkowej.

Mając powyższe na względzie, stwierdzić należy, iż odpisy amortyzacyjne, których wnioskodawczyni zamierza dokonywać od wartości początkowej tego środka trwałego stanowić będą koszt uzyskania przychodów w prowadzonej przez nią działalności gospodarczej, o ile dokonywane będą z uwzględnieniem przepisów art. 22a-22n ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast odnosząc się do kwestii możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego stwierdzić należy iż, w myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

* pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału z kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),

* pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.

Nie stanowią kosztów uzyskania przychodów naliczone, lecz nie zapłacone albo umorzone odsetki od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów) - art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy.

Stosownie natomiast do art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z powyższego wynika, iż aby odsetki od kredytu mogły stanowić koszty uzyskania przychodu prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej zaciągnięty kredyt musi pozostawać w związku z uzyskiwanymi przez wnioskodawczynię z tego źródła przychodami, a odsetki od kredytu muszą zostać faktycznie zapłacone i nie zwiększać kosztów inwestycji.

W związku z tym, że zakupiony lokal mieszkalny przeznaczony zostanie pod wynajem oraz zostanie zaliczony do środków trwałych, odsetki od kredytu będą mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, z zastrzeżeniami o których mowa powyżej.

Ponadto, mając na względzie treść art. 22f ust. 1 i art. 22g ust. 1 i 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przypomnieć należy, iż jeżeli wskazany we wniosku lokal zostanie zaliczony do środków trwałych, to odsetki od kredytu będą mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej w dwojaki sposób:

* odsetki od kredytu naliczone i zapłacone przed wprowadzeniem przedmiotowego lokalu do ewidencji środków trwałych prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej powiększają wartość początkową tegoż środka trwałego i podlegać będą zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu prowadzonej działalności poprzez odpisy amortyzacyjne,

* odsetki od kredytu zapłacone po wprowadzeniu tej nieruchomości do ewidencji środków trwałych podlegać będą bezpośredniemu zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu.

W przypadku najmu, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które mają związek z uzyskaniem przychodu z najmu, w tym również opłaty eksploatacyjne i za zarząd nieruchomością naliczane proporcjonalnie do powierzchni mieszkania, odpis na fundusz remontowy oraz wydatki remontowe.

Nie zawsze jednak jest możliwe zaliczenie wydatków remontowych do kosztów uzyskania przychodu bezpośrednio. Zgodnie bowiem z art. 23 ust. 1 pkt 1) lit. c) ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.

W myśl zaś ww. art. 22g ust. 17 ustawy, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500 zł.

Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Rozstrzygające znaczenie ma charakter prac wykonanych w lokalu. Z uwagi na brak w przepisach prawa podatkowego definicji remontu, należy odnieść się do definicji sformułowanej przez przepisy prawa budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 z późn. zm.), remontem jest wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Wobec powyższego, różnica między remontem a ulepszeniem polega na tym, iż remont zmierza do przywrócenia pierwotnego stanu technicznego, a ulepszenie do przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodującej zmianę cech użytkowych.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu z najmu można zaliczyć jedynie wydatki poniesione na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację, jeżeli w roku podatkowym nie przekroczyły 3500 zł oraz wydatki mające charakter odtworzeniowy, przywracający stan pierwotny, czyli remont. Zaznaczyć należy, iż w myśl art. 22 ust. 4 ustawy, koszty uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 5 i 6, są potrącane tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione.

Poza wydatkami na utrzymanie przedmiotu najmu, bieżącą eksploatację oraz remont, kosztami uzyskania przychodów z tytułu najmu są również wydatki na zakup wyposażenia podwyższającego atrakcyjność (standard) lokalu.

Wydatki poniesione na nabycie wyposażenia (o ile stanowi tak zawarta umowa) wynajmujący może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio lub poprzez odpisy amortyzacyjne.

Składniki wyposażenia danego lokalu uznaje się za środki trwałe, jeżeli stanowią własność lub współwłasność wynajmującego, są kompletne i zdatne do użytku w dniu oddania do używania najemcy, a przewidywany okres ich używania będzie przekraczał rok. W takiej sytuacji wydatek na ich zakup będzie stanowił koszt uzyskania poprzez odpisy amortyzacyjne. W tym celu konieczne jest wprowadzenie danego składnika majątku do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Odpisów dokonuje się od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym środek wprowadzono do tej ewidencji.

Nie w każdym przypadku wymagane jest, aby składnik wyposażenia był amortyzowany. Ustawodawca dopuszcza możliwość dokonania jednorazowego odpisu (w miesiącu oddania do używania lub w miesiącu następnym). Przy czym dotyczy to składników, których wartość początkowa w dniu przyjęcia do używania jest równa lub niższa niż 3.500 zł.

Zgodnie z art. 22d ust. 1 ww. ustawy, podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od składników majątku, o których mowa w art. 22a i 22b, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g nie przekracza 3.500 zł; wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.

Tak więc, jeżeli wartość jednostkowa sprzętu AGD i RTV nie przekracza kwoty 3.500 zł. Wnioskodawczyni może wydatki poniesione na ich nabycie zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania. Do ww. kosztów Wnioskodawczyni może również zaliczyć opłaty za abonament telewizji kablowej i Internetu.

Reasumując:

* indywidualna stawka amortyzacyjna może być ustalona dla takich środków trwałych, które są ulepszone albo używane, a ponadto nie były wcześniej wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Wnioskodawczyni najpierw wprowadzi środek trwały do ewidencji środków trwałych, a dopiero po roku dokona ulepszenia środka trwałego, w związku z tym nie ma możliwości, po ulepszeniu środka trwałego, zmiany metody amortyzacji z zastosowaniem 10% stawki amortyzacji.

* wartość początkową środka trwałego należy ustalić w oparciu o art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na podstawie ceny nabycia wynikającej z aktu notarialnego z uwzględnieniem wszystkich wydatków poniesionych przed wprowadzeniem tego lokalu do ewidencji środków trwałych, które mogą zwiększyć jego wartość początkową. Jeżeli zgodnie z odrębnymi przepisami podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, wartość początkową należy przyjąć w kwocie brutto wykazanej w akcie notarialnym. Jeżeli to odliczenie przysługuje wówczas wartość początkową należy przyjąć w kwocie netto.

* odsetki od kredytu naliczone i zapłacone przed wprowadzeniem przedmiotowego lokalu do ewidencji środków trwałych prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej powiększają wartość początkową tegoż środka trwałego i podlegać będą zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu prowadzonej działalności poprzez odpisy amortyzacyjne, natomiast odsetki od kredytu zapłacone po wprowadzeniu tej nieruchomości do ewidencji środków trwałych podlegać będą bezpośredniemu zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu,

* wydatki związane z opłatami eksploatacyjnymi i za zarząd nieruchomością, koszty bieżących remontów mieszkania, odpis na fundusz remontowy, abonament telewizji kablowej i Internetu, wydatki na zakup wyposażenia w sprzęt AGD i RTV (w przypadku gdy nie będą stanowiły środków trwałych) stanowić będą dla Wnioskodawczyni koszt uzyskania przychodu w momencie poniesienia,

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.