IPPB1/415-790/10-2/JB - Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 31 sierpnia 2010 r. (data wpływu 6 września 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 6 września 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca nie prowadzi samodzielnie działalności gospodarczej a jest jedynie komandytariuszem w spółce komandytowej. Podstawowym źródłem Jego utrzymania jest praca najemna, na podstawie umowy o pracę. Praca ta wymaga częstych wyjazdów zagranicznych i jest bardzo absorbująca czasowo.

W sierpniu 2007 r. Wnioskodawca sprzedał swój oraz żony (wspólnota małżeńska) udział w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym niezasiedlonym. W listopadzie 2006 r. wystąpił z zapytaniem do Urzędu Skarbowego o to, czy sprzedaż takiego udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym niewykończonym, stanowiącego Jego majątek osobisty, nie związany z działalnością gospodarczą podlega, czy nie podlega opodatkowaniu podatkiem Vat. Urząd stanął na stanowisku, że sprzedaż taka jest opodatkowana stawką właściwą dla budynków mieszkalnych czyli 7%.

Ponieważ przed dokonaniem transakcji (zaliczka w lutym 2007 r.) małżonkowie ponosili pewne koszty związane z tym budynkiem, które w konsekwencji miały służyć sprzedaży opodatkowanej, zarejestrowali się jako czynni podatnicy Vat od listopada 2006 r.

Urząd potwierdził prawo małżonków do rozliczania VAT-u naliczonego związanego z tą budową. Pieniądze uzyskane z tej sprzedaży małżonkowie postanowili zainwestować w kupno udziału w budynku użytkowym w stanie surowym, aby po jego wykończeniu móc go wynajmować na cele użytkowe. Udział w budynku przy ul. C. małżonkowie kupili w lipcu 2007 r.

W lutym 2008 r. Wnioskodawca zawarł umowę wynajmu mieszkania, stanowiącego współwłasność małżeńską położonego na terenie działania US na cele biurowe. Najem trwał tylko 3 miesiące. Czynsz najmu tego mieszkania na cele biurowe był obłożony 22% stawką podatku VAT, który to podatek był podatkiem należnym rozliczanym zgodnie z ustawą o VAT (po połowie przez Wnioskodawcę i Jego żonę). Podatek dochodowy z tego najmu odprowadzano w formie ryczałtu.

Ponieważ na wykończenie budynku przy ul. C. małżonkowie potrzebowali środków w lutym 2008 r. podjęli decyzję o sprzedaży posiadanej od wielu lat (od lipca 1997 r.) nieruchomości rolnej. W tamtych latach planowali przenieść się i zorganizować gospodarstwo agroturystyczne. Niestety nic z tego nie wyszło. W lutym 2008 r. Wnioskodawca sprzedał 1,33 ha gruntu rolnego przewidzianego w miejscowym planie zagospodarowania pod zabudowę, odprowadzając podatek vat od tej transakcji. Postanowił też w niedalekiej przyszłości sprzedać część pozostałego terenu podzielonego na działki. Poza podziałem nie ponosił żadnych nakładów na uzbrojenie terenu, ogrodzenia itp. Dotychczas Wnioskodawca sprzedał łącznie cztery działki. We wrześniu 2008 r. wystosował zapytanie do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku. Biuro stwierdziło, zgodnie z interpretacją indywidualną nr IPPP2/443-1392/08-2/MS, że sprzedaż tych działek powinna zostać opodatkowana 22% podatkiem vat.

Ponadto w 2008 r. na działce w P. małżonkowie postanowili wybudować budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej. Decyzja ta była spowodowana koniecznością uzyskania środków na wykończenie budynku przy ul. C. Połowa budynku była w założeniach przeznaczona dla małżonków do mieszkania a połowa pod wynajem. Środki miały pochodzić ze sprzedaży naszego domku przy ul. D. ze zdecydowanie lepszą lokalizacją niż P. Ponieważ nie było wiadomo na jakie cele zostanie wynajęty budynek (być może na cele użytkowe a nie mieszkalne) podatek Vat był odliczany. W między czasie zaczęły się drobne nieporozumienia między Wnioskodawcą a pozostałymi udziałowcami nieruchomości przy ul. C. Chcąc zachować nieruchomość Wnioskodawca musiał w marcu 2009 r. odkupić część pozostałych udziałów. W maju tego roku małżonkowie dokupili resztę udziałów. Sytuacja finansowa zmusiła ich do podjęcia decyzji o sprzedaży połowy bliźniaka. Do sprzedaży doszło w maju tego roku. Również ta transakcja została obciążona podatkiem Vat. Konsekwencją konieczności wykupienia wszystkich udziałów w nieruchomości przy ul. C. będzie również konieczność sprzedaży drugiej połówki bliźniaka w P. Sprzedaż ta będzie podlegała podatkowi VAT, a zdaniem Wnioskodawcy podatkowi dochodowemu zgodnie z art. 30e jako przychód z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji tych poczynań małżonkowie staną się jedynymi właścicielami budynku użytkowego przy ul. C. z przeznaczeniem tych pomieszczeń pod wynajem.

Z powyższego opisu stanu rzeczy wynika, że Wnioskodawca nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, mimo iż cały czas pozostaję czynnym podatnikiem podatku Vat z tytułu konieczności odprowadzania tego podatku przy sprzedaży Jego prywatnych, posiadanych wiele lat nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Odpowiedź na pytanie pierwsze w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Odpowiedź na pytanie drugie w zakresie podatku dochodowego oraz trzecie i czwarte w zakresie podatku od towarów i usług zostanie udzielona w odrębnych interpretacjach indywidualnych.

Zdaniem Wnioskodawcy oczywistym jest, jak stwierdził NSA w wyroku z dnia 14 sierpnia 2008 r. sygn. II FSK 678ł2008, że "prawo podatkowe będące zbiorem regulacji o charakterze publicznoprawnym posługuje się autonomicznym systemem pojęć prawnych, zatem przy wykładni pojęć prawa podatkowego należy posługiwać się przede wszystkim potocznym rozumieniem tych pojęć i definicjami słownikowymi, w przypadku, gdy przepisy prawa podatkowego nie definiują użytych pojęć prawnych lub nie odsyłają wyra żnie do uregulowań zawartych w innych aktach prawnych. W obecnym stanie prawnym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych została zawarta definicja pozarolniczej działalności gospodarczej. Zgodnie z przywołaną regulacją ilekroć w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa o takiej działalności to oznacza to działalność zarobkową prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów za źródeł wymienionych w. art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Ustalając zatem, czy dany przychód jest przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej należy - w ocenie Sądu - w pierwszym rzędzie sprawdzić, czy przychód ten nie pochodzi z jednego ze źródeł przychodów wymienionych art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 u.p.d.o.f. Dopiero stwierdzenie, że dany przychód nie należy do jednego z tych źródeł pozwala na uznanie, iż pochodzi on ze źródła przychodu, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza".

Uznając taką wykładnię, Wnioskodawca uważa, że działania podejmowane przez Niego (razem z żoną) nie mają charakteru zorganizowanego i tym bardziej ciągłego. Na przestrzeni 4 lat małżonkowie sprzedali udziały w jednym budynku, sprzedali dwie działki rolne, które na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego bez naszej jakiejkolwiek ingerencji stały się terenem pod zabudowę oraz sprzedali połowę bliźniaka, który miał być ich domem. Wszystko po to by kupić (w trzech transzach) jeden budynek użytkowy, który w perspektywie będą wynajmować. Małżonkowie nie mają jakiejkolwiek struktury organizacyjnej więc nie można mówić o "zorganizowaniu" działalności. W opinii Strony, trudno też te różnorodne transakcje przeprowadzane na przestrzeni 4 lat traktować jako działania "ciągłe". Ponadto, dla odpowiedzi na pytanie czy działalność jest, czy nie jest pozarolniczą działalnością gospodarczą kluczowe znaczenie ma fakt, iż przychód z niej niewątpliwie pochodzi z jednego ze źródeł przychodów wymienionych art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 u.p.d.o.f., a dokładnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko takie potwierdza dodatkowo wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 29 listopada 2007 r. sygn. I SA/Sz 438/2007, w którym sąd stwierdzą że "Nie jest działalnością gospodarczą sprzedaż rzeczy, która nie została nabyta w celu jej odsprzedaży choć jest to element normatywnej definicji działalności gospodarczej"

Istotnie popiera je jeszcze wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 29 listopada 2007 r. sygn. I SA/Sz 437/2007, w którym sąd stwierdza, że "Sprzedaż - nawet kilkukrotna - przedmiotów majątku (w całości czy podzielonych) osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie ma charakteru handlowego podlegającego opodatkowaniu."

Wnioskodawca podkreśla, że żadna ze sprzedawanych przez małżonków nieruchomości nie została nabyta z zamiarem jej odsprzedaży. Wszystkie miały nam służyć jako przedmioty najmu bądź zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Reasumując, przychody osiągane przez małżonków, w opinii Wnioskodawcy nie mogą być, traktowane jako przychody z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a wyłącznie jako przychody z art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307.), odrębnym źródłem przychodów są:

* pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

* odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 (pkt 8):

Powyższy przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

* odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

* zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Natomiast zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca dokonuje sprzedaży nieruchomości. Przedmiotowe nieruchomości były nabywane przez Wnioskodawcę i Jego małżonkę dla celów prywatnych.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy, stwierdzić należy, że sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży - co znajduje zastosowanie w przedmiotowej sprawie - nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz przywołane przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, iż odpłatne zbycie przedmiotowych nieruchomości, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3, tj. przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przychód uzyskany z tego tytułu stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli zbycie tych nieruchomości będzie dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyto.

Końcowo, mając na uwadze treść sformułowanego pytania, wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14a § 1 Ordynacji podatkowej - niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy jako występującego z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla małżonki Wnioskodawcy.

Uwzględniając powyższe informuje się, że uzyskanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dla małżonki możliwe jest poprzez złożenie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wraz z wypełnieniem wszystkich warunków określonych w art. 14b i art. 14f ustawy - Ordynacja podatkowa.

Ponadto należy podkreślić, że przywołane przez Wnioskodawcę wyroki sądów administracyjnych dotyczące przepisów prawa wydane zostały w indywidualnych sprawach i nie mogą być źródłem praw i obowiązków w innych sprawach. Na mocy art. 87 ust. 1 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. - Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483 z późn. zm.) źródłami powszechnie obowiązującego prawa w Rzeczypospolitej Polskiej są: Konstytucja, ustawy, ratyfikowane umowy międzynarodowe oraz rozporządzenia. Z uwagi na powyższe przywołane wyroki sądów administracyjnych, nie są wiążące dla tut. organu podatkowego. Każdą sprawę Organ podatkowy jest zobowiązany traktować indywidualnie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.