IPPB1/415-740/10-4/KS - Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości gruntowej i wydatkowania pozyskanych środków na spłatę kredytu mieszkaniowego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 12 sierpnia 2010 r. (data wpływu 16 sierpnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 16 sierpnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w 2003 r. kupiła wraz z mężem działkę gruntu o powierzchni 923 m ^2, która weszła w skład majątku wspólnego. W dniu 13 lutego 2007 r. małżonkowie zawarli przed notariuszem umowę o rozdzielności majątkowej małżeńskiej z częściowym podziałem majątku wspólnego.

Zgodnie z tą umową Wnioskodawczyni została właścicielką działki, natomiast mąż otrzymał w zamian inny majątek o równoważnej wartości na podstawie odrębnej umowy sporządzonej miedzy nimi. Był to podział ekwiwalentny i nie towarzyszyły mu żadne dopłaty czy spłaty. Wartość działki została określona w umowie na 30.000 PLN.

Działka została przyznana Wnioskodawczyni na własność w umowie o rozdzielności majątkowej małżeńskiej i nie została kupiona w celu jej odsprzedaży. Nieruchomość nie była również wykorzystywana do celów zarobkowych. W dniu 27 lutego 2007 r. w drodze umowy przedwstępnej sprzedaży działki Wnioskodawczyni otrzymała zadatek od kupującego, który przeznaczyła na zakup własnego mieszkania. W dniu 10 kwietnia 2007 r. zakupiła mieszkanie z wykorzystaniem kredytu hipotecznego jako tylko jej własność. Wnioskodawczyni kredyt hipoteczny wzięła również bez udziału męża.

W dniu 21 maja 2007 r. nagle zmarł mąż Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni w dniu 29 maja 2007 r. w celu częściowej spłaty zaciągniętego wcześniej kredytu mieszkaniowego, podpisała ostateczny akt notarialny sprzedaży działki, wartość sprzedaży wyniosła 48.000 PLN.

W Urzędzie Skarbowym w ciągu 14 dni od transakcji (4 czerwca 2007 r.) złożyła oświadczenie, iż uzyskane ze sprzedaży działki pieniądze przeznaczy na cele mieszkaniowe, a konkretnie na spłatę zaciągniętego kredytu mieszkaniowego.

Wnioskodawczyni całą kwotę wydatkowała na cele związane z zakupem i spłatą nowego mieszkania.

Pismem z dnia 28 października 2010 r. (data wpływu 2 listopada 2010 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła przedstawiony stan faktyczny oraz własne stanowisko w sprawie, informując iż:

* wartość otrzymanej nieruchomości gruntowej nie przekraczała udziału jaki przysługiwał jej w majątku dorobkowym małżeńskim, podział majątku był równy,

* zadatek wynikający z umowy przedwstępnej na sprzedaż nieruchomości (działki) został zaliczony na poczet ceny zakupionej nieruchomości (mieszkania),

* nie korzysta/nie korzystała z odliczeń w ramach tzw. ulgi odsetkowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawczyni nabycie nieruchomości (działki) miało miejsce w roku 2003, zatem do osiągniętego przez nią przychodu ze sprzedaży mają zastosowanie przepisy ustawy w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zdaniem Wnioskodawczyni w opisanym przypadku nie istnieje po jej stronie obowiązek zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego ze sprzedaży nieruchomości, wskazanego w art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), gdyż zgodnie wykorzystała wszystkie pozyskane ze sprzedaży pieniądze na zakup kolejnej nieruchomości w ciągu 2 lat od daty sprzedaży działki. W urzędzie skarbowym zostało również złożone oświadczenie dotyczące tego zobowiązania w odpowiednim terminie (14 dni od transakcji).

Zdaniem Wnioskodawczyni nie miała ona obowiązku wykazać przychodu ze sprzedaży w zeznaniu podatkowym rocznym, ponieważ uregulowała to w postaci zgłoszenia do Urzędu Skarbowego, o przeznaczeniu środków na zakup nowej nieruchomości w ciągu 2 lat od sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

W związku z powyższym przychód uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku sprzedaży nieruchomości, decydujące znaczenie w kwestii zasad opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni w 2003 r. kupiła wraz z mężem działkę gruntu, która weszła w skład majątku wspólnego. W dniu 13 lutego 2007 r. małżonkowie zawarli przed notariuszem umowę o rozdzielności majątkowej małżeńskiej z częściowym podziałem majątku wspólnego. Zgodnie z tą umową Wnioskodawczyni została właścicielką działki, którą następnie sprzedała w dniu 29 maja 2007 r.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż dla określenia właściwej podstawy prawnej normującej zastosowanie zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości istotną kwestią pozostaje okoliczność, od jakiego momentu należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy tj. czy od daty kiedy nastąpiło nabycie zbytej nieruchomości gruntowej czy też od daty kiedy nastąpił podział majątku wspólnego małżonków.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.). Zgodnie z art. 31 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje pomiędzy małżonkami z mocy ustawy wspólności majątkowa, obejmująca ich dorobek (wspólność ustawowa) i ma ona charakter współwłasności łącznej (bezudziałowej). Stosownie do art. 32 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, dorobkiem małżeńskim są przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków lub jednego z nich. Ustanie współwłasności majątkowej powoduje przekształcenie współwłasności bezudziałowej we współwłasność w częściach ułamkowych i od tego momentu dopuszczalne jest zniesienie współwłasności.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego jest nabyciem tych rzeczy. Jednak nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, ale tylko wówczas jeśli:

* podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

* jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Za datę nabycia nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego (do majątku wspólnego) pod warunkiem, że wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki tej osobie przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli zaś wartość otrzymanej przez Wnioskodawczynię nieruchomości przekracza jej udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Z opisu przedstawionego stanu faktycznego wynika natomiast, iż wartość otrzymanej przez Wnioskodawczynię nieruchomości gruntowej nie przekraczała udziału jaki przysługiwał jej w majątku dorobkowym małżeńskim. Podział był ekwiwalentny i nie towarzyszyły mu spłaty i dopłaty.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż za datę nabycia przedmiotowej działki, która w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego przypadła Wnioskodawczyni należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania wspólności majątkowej czyli nabycie nastąpiło w 2003 r. Jednocześnie wskazać należy, iż do przychodu uzyskanego przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży tej działki gruntu będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Stosownie bowiem do przepisu art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączny się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1 ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 28 ust. 2 ww. ustawy).

W myśl art. 28 ust. 2a powoływanej ustawy, zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, ze przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Jak wynika z . powoływanej ustawy, w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (PIT-23).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

Zwolnienie określone w pkt e) art. 21 ust. 1 nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ustawy (art. 21 ust. 2a ww. ustawy).

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnień wynikających z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (ustalonego zgodnie z art. 19 ustawy) (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) wyłącznie na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.

Z dyspozycji zawartej w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na cele określone w tym artykule, sprzedaż powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na to nabycie.

Jednakże w określonych przypadkach przedmiotowym zwolnieniem mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata, zaliczka) i wydatkowane na cele wskazane w ustawie przed zwarciem definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane umową przedwstępną, a na poczet ceny sprzedaży jest zaliczony zadatek.

Zatem również kwota uzyskana z tytułu zadatku i wydatkowana na cele mieszkaniowe może korzystać ze zwolnienia na warunkach określonych w powołanym przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 27 lutego 2007 r. w drodze umowy przedwstępnej sprzedaży działki Wnioskodawczyni otrzymała zadatek od kupującego, który przeznaczyła na zakup własnego mieszkania. Natomiast w dniu 29 maja 2007 r. w celu częściowej spłaty zaciągniętego wcześniej kredytu mieszkaniowego, podpisała ostateczny akt notarialny sprzedaży działki. Przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości gruntowej Wnioskodawczyni w całości wydatkowała na cele związane z zakupem i spłatą nowego mieszkania.

Reasumując w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych uregulowań prawnych stwierdzić należy, iż przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię z tytułu sprzedaży nieruchomości gruntowej będzie podlegał w całości zwolnieniu z opodatkowania na podstawie przepisów art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. Jednocześnie Wnioskodawczyni nie będzie również zobligowana do wykazania tego przychodu w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym oraz zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego ze sprzedaży przedmiotowej działki.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Interpretacja dotyczy zdarzenie przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.