IPPB1/415-736/10-2/EC - Możliwość opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym czynszu uzyskiwanego przez osobę fizyczną z tytułu umowy najmu lokalu mieszkalnego, w tym należności z tytułu opłat za media, wodę, energię elektryczną i gaz.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 6 sierpnia 2010 r. (data wpływu 16 sierpnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu - jest prawidłowe.

W dniu 16 sierpnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 2 listopada 2009 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę najmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe z osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Najem w roku 2009 i 2010 opodatkowany został ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Na podstawie zapisów umowy najmu, najemca zobowiązany jest do płacenia czynszu w kwocie 2.000,00 zł. Czynsz ten płatny jest na rachunek bankowy Wnioskodawczyni, do każdego 05-tego miesiąca za ten miesiąc. Ponadto umowa najmu ustala, że najemca zobowiązany jest do zapłacenia opłat eksploatacyjnych za: centralne ogrzewanie lokalu, podgrzanie wody, dostarczenie zimnej i ciepłej wody, odprowadzanie ścieków, energię i gaz.

Fizycznie opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej dokonuje Wnioskodawczyni, a następnie obciąża nimi należną kwotą najemcę. Wysokość opłat za media wynika wprost z uchwał wspólnoty mieszkaniowej o zaliczkach na poczet eksploatacji lokalu mieszkalnego (woda, ścieki), jak i z faktur VAT od dostawców (energia, gaz). Stroną umów na dostawę tych mediów jest Wnioskodawczyni. Co miesiąc najemca płaci więc zaliczkowo kwotę 145 zł na poczet podgrzania wody, zimnej wody i odprowadzania ścieków oraz centralnego ogrzewania. Rzeczywiste zużycie jest rozliczane w okresach półrocznych po otrzymaniu od wspólnoty mieszkaniowej rozliczenia zużycia mediów. Wobec tego najemca zobowiązany jest pokryć niedobór między wniesionymi zaliczkami, a faktycznym zużyciem wody, a Wnioskodawczyni zwrócić najemcy kwotę ewentualnej nadpłaty. Co kwartał najemca płaci także prognozy za gaz i energię według przedstawionych skanów faktur VAT wystawionych przez dostawców.

Do kwoty przychodów z najmu Wnioskodawczyni wliczała przez cały ten okres oprócz czynszu również opłaty za media, do płacenia za które zgodnie z umową zobowiązany był najemca.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaka kwota podlegała będzie opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych. Czy będzie to tylko kwota stanowiąca równowartość określonego umową czynszu miesięcznego (odstępnego) 2.000,00 zł czy może kwota obejmująca obok czynszu kwoty opłat za media.

W opinii Wnioskodawczyni, przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym powinny być otrzymane kwoty czynszu (odstępnego). Natomiast otrzymane przez Wnioskodawczynię od najemcy zaliczki z tytułu opłat za media - energię, gaz, centralne ogrzewanie, woda, ścieki - skoro do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca - nie powinny stanowić przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie powinny podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu "świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń"; o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Przez cały okres wynajmu błędnie więc Wnioskodawczyni zaliczała do kwoty przychodu opłaty za media.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami.

Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz, ścieki), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że zgodnie z zawartą umową najmu, to najemca obowiązany jest do ponoszenia wydatków za media, wodę, energię elektryczną, ścieki.

Reasumując, w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są otrzymywane kwoty czynszu (odstępnego), tj. kwota 2.000,00 zł. Natomiast otrzymane przez wynajmującego od najemcy należności z tytułu opłat za media, wodę, energię elektryczną, gaz, ścieki - skoro do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca - nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu "świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń", o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.